2008年早春，针对当时盛行的“拐点论”和日益弥漫的观望情绪，我写了一篇内部参考意见，通过几个途径向最高决策层反映。非常不幸的是，由于种种原因，我在文中所说的下跌可能带来的五大危害，除了“将使信贷资产质量下降，甚至可能引发金融危机”刚得到初步印证外，其他四点已被完全印证。现在，虽然全国房价同比跌幅很有限，但钢材的价格下跌了近一半，一些钢铁企业每月亏损几亿甚至几十亿；水泥的价格也大幅下跌。焦炭的价格跌得比钢材惨很多。不久前去某著名海港调研得知，由于没有人要矿石、钢材等大宗货物，他们国际海运的报价已经由每吨57美元下降为7美元了。由于工地大多数都停了，我不知道今年4000万民工到哪里去就业。我初步估计房地产业通过前向关联、后向关联和侧向关联，直接、间接影响着约1亿的就业人口，今年春节后这1亿人口的就业空间和收入将大受挤压。今年还有611万新增的大学毕业生要找工作，从现在的情况看压力极大，几乎没有企业愿意要人，打电话进去，都说“我们正裁减呢”。以往我的研究生很早就会被香港或内地的顶级公司吸收，但今年的情况大不相同，尽管我相信他们还会是全校就业状况最好的。

    虽然搞了三十年市场取向的改革，但我们对市场经济的了解还是很有限的，而对房地产市场的了解就更有限了。具有科学含义的“房价能涨、能稳但不能跌”这样的真理，在中国即使许多搞经济学研究的学者也将其视为“谬论”。所以，一味打压的结果，完全印证了我在《对症下药》一文中的结论：“当房地产市场死掉的时候，人人不能愉快地活着；当我们昨天试图惩罚这个不听话的市场时，今天我们却遭到了市场的报复”。

    所以，我还是“希望我们能从惩罚“暴利”的狂热中猛醒，回到理性、科学的轨道上来”（《对症下药》）。

 

附去年春天写的内部通俗短文：

高度关注房价变化，避免经济下滑和社会动荡

董藩

（北京师范大学房地产研究中心，北京 100875）

 

    最近一个时期，深圳、广州等个别城市的房价出现了下跌现象。这一局面的产生，既有宏观调控的积极作用，也有快速上涨后市场自然回调、消费者预期变化以及“拐点论”等舆论的影响。与这几个城市房价下跌局面相伴，全国房地产市场严重趋冷，交易量下降得厉害，拟购房者观望情绪浓厚，买卖双方对峙起来。

    当前，一些人认为房价不下降就是调控不成功，这实在是个错误认识。宏观调控的目的是要促进房地产行业稳定、健康发展，而不是让房价下跌。如果房价下跌的现象扩散，局面恶化，将对国民经济和社会稳定产生巨大危害——

    其一，房价大范围明显下跌，将使大批开发商投资回收困难，甚至资金链彻底断裂，开发商与建筑公司之间的债权债务无法及时清算。在现实经济生活中，建筑公司垫付材料款、工人工资是普遍现象。若开发商与建筑公司之间的债权债务无法及时清算，就会导致全国约4000万建筑业农民工绝大部分难以足额、及时领取工资，甚至根本拿不到自己的血汗钱，集体上访甚至以跳楼相威胁的事件可能潮水般涌现。

    其二，房价大范围明显下跌，将使所有存量商品房特别是新购商品房受到拖累，出现资产缩水状态，其业主尤其是新买房业主的财产遭受损失，不满情绪大面积滋生。由于这些业主具有群体性，他们可能联系起来，要求开发商退还差价、退房、赠送装修款等，达不到目的就向政府施压，有人带头就可能出现到政府门口静坐，甚至游行、示威等情况。目前在深圳等一些城市分期开发的楼盘，已经出现了这些问题。

    其三，房价大范围明显下跌，将使信贷资产质量下降，甚至可能引发金融危机。目前我国房贷累计余额在5万亿元，其中给开发商的贷款为2万亿元，给个人的按揭贷款为3万亿元。房地产行业成为银行业最大的客户群和利润源。由于市场观望或者房价下跌，必然使开发商还贷困难，违约事件大面积发生。房地产行业的停滞又会拖累GDP增速下滑，进而广大业主收入下降甚至失业增加，同样出现还贷难问题。当大量违约事件发生后，由于从众文化、逐利意识和个人素质的影响，有的借款者即使有能力还贷，也可能加入到违约者行列，严重恶化信贷质量，影响金融安全。

    其四，房价大范围明显下跌，将导致就业形势严重恶化，失业率上升。目前，房地产业在国民经济中既是主导产业，又是支柱产业，同时还是先导产业。这是产业发展规律和房地产业自身特点决定的。在整个国民经济中，房地产行业目前正处于“老大”地位，它通过前向关联、后向关联和侧向关联，与建筑施工、建材、装饰装修、交通运输、园林绿化、设计、监理、金融、五金、家电等众多行业密切联系在一起。房价大范围下跌必然导致这些行业受到不同程度的影响，失业率大幅上升。

    其五，房价大范围明显下跌，将导致地方财政收入明显下降，政府运行困难，地方经济活动受到影响。国务院发展研究中心曾做过一次调研，结果发现，在一些地方政府，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。不难看出，土地出让金以及与房地产行业相关的税收，已经在不少地方成为政府的“金库”。先不管这种状况是否合理，房价大范围明显下跌肯定要使许多地方政府不同程度地陷入财政困境，连必要的保障工作也无法进行。

    房价尽管一般情况下不会下跌，常规状态下一直呈现上涨趋势（房价上涨表现为基本的经济规律，这在经济学上是能够给出科学解释的），但在特殊情况下（战争、瘟疫、地震、特殊的政治事件、严厉的调控、税制调整等），房价也可能发生振荡。轻微的震荡影响不大，但房价大范围明显下跌，其危害恐怕不仅仅表现为如上五点。20世纪90年代日本房价的大面积明显下跌，不但沉重打击了房地产业，还使整个日本陷入了历史上最为漫长的经济衰退，即使到现在，日本经济也未能彻底走出这次下跌的阴影。

    为避免房价大范围明显下跌，必须把握好宏观调控的力度和节奏。为此，在加强住房保障制度建设的同时，还应做好如下工作：首先，中央政府应再次明确房地产宏观调控的目的是促进行业健康发展而不是让房价明显下跌，纠正舆论倾向；其次，要通过经济学科普和宣传工作，使社会各界充分认识到房价大幅、全面下跌的危害；再次，引导房屋需求者合理消费，而不是对抗市场，恶搞开发商；或者不断向政府施压，要求强降房价；最后，应灵活运用经济杠杆，特别是金融杠杆，防止融资环境的恶化搞乱了这个房地产行业。

扩展阅读

版权声明：