由此反映出，在民众最为关心的房价问题上，2006年全国房价调控整体上取得一定成绩，但区域之间、城市之间的差别非常大。大多重点城市的房价仍难有效抑制。根据上海易居房地产研究院的研究结果，2006年，北京、上海、天津、重庆、武汉和南京六大城市住宅均价达到5600元/平方米，相比去年同期增幅高达21.9%。虽然2006年宏观调控力度明显加强，但住宅均价却持续上涨，比2005年涨幅增加了3.1个百分点。

　　从上述六个城市住宅成交均价来看，2006年上海住宅均价波动较大，1-6月份，住宅均价呈现逐步递增趋势，在6月份达到最高值，7-12月份，住宅均价有所降低，其间波动较大，受新出台的调控政策的影响明显。而其它五个城市的住宅均价都是稳中有升，基本上没有受到地产新政的影响，其中又以北京住宅均价涨幅最大，其12月份的住宅均价已经超过上海。

　　综而言之，2006年房地产市场呈现出积极的变化，初步抑制了投资过热、房价增长过快、供应结构失衡、市场秩序混乱等不良因素的继续发展。各地住房建设规划的相继出台，为2010年之前住宅产业发展设置了中期约束机制，同时也为住房保障的快速推进提供了保障措施。但当前房地产市场运行中还存在不少困难和问题，突出表现在稳定房价和调整结构的效果不够明显，宏观调控的任务还十分艰巨。比如“九部委十五条”中明确规定“两限、两竞”普通商品住房实施办法尚未出台。回顾过去的一年，可谓“喜忧交加”。

　　2007年宏观调控的走势预测

　　基于上述关于2006年调控成效的分析，进一步加强和完善宏观调控，将成为2007年中国房地产业的主旋律。那么，现存的哪些政策将成为狠抓落实的对象？还会有哪些新政策加入到调控的组合拳去？为此，笔者紧扣重点，简要做些预测。

　　第一、严格执行和落实“70/90”政策。这是进一步优化住宅供应结构的关键所

　　在。中央仍然会严厉地督促尚未出台“十一五住房建设规划”的地方政府加快步伐。对于已经出台该“规划”的城市，全面而严格的执行和落实，是地方政府必须要做的事情。而且，除了“限比例”和“限户型”之外，“限价格”也会在越来越多的城市付诸实践，目前广州、北京、成都等都在进行相关尝试。

　　第二、继续实行最严格的土地制度。土地是房地产业最基础的生产要素，所以近年来一直被列为房地产调控的重点。可以预期，2007年针对土地的管理，仍将进一步加强。这主要表现在对过去违纪违规占用的土地进行清理、严格建设用地的分解指标、完善“招拍挂”的流程和机制、继续禁止别墅用地的批租等。尤其值得关注的是，土地督察制度将全面建立完毕，九大地方局将发挥近身监督地方政府的职能；另外，工业用地出让“招拍挂”也将全面施行，对地方政府的影响巨大。

　　第三、加强旧税征收和增加新税种。财税政策是房地产调控的重要工具。2007

　　年，在加强和完善个调税、营业税等旧税征收的同时，还会出台新的征种。目前已明确的是，自2月1日开始对土地增值税实行清算式征收，而且实行30%-60%的高额累进制，如果严格征收，则对开发商利润的影响相当明显。但由于这一税种属于地方税种，因此各地政府如何出台执行细则、如何把握松紧度，还需进一步观察。另外，针对个人转售房屋的征收土地增值税，也会在全国推广开来，去年北京等个别城市已开始征收。物业税的开征，将是另一个热点。随着今年物权法的通过，物业税极有可能开征，首先会以大户型保有税的形式进行，这对于投机和投资行为具有一定的抑制作用。

　　第四、住房保障成为主旋律。从2005年以来，推进住房保障建设成为房地产业的重要内容，去年十六届六中全会全面提出了构建和谐社会的纲领，今年十七大还会继续强调这一点。与之相适应，住房保障必将进一步成为今后几年住宅产业发展的主旋律。其重点依次为廉租房、经济适用房、限价房。比如，近期北京市政府明确提出三年内建设1000万平方米经济适用房和1000万平方米限价商品房的宏大计划。

　　第四、紧缩信贷和提高利率。现阶段，资本流动性过剩已成为困扰我国经济发展

　　的一大因素。虽然近几年中央一直实行紧缩性货币政策，但房地产开发信贷增速仍然偏快，2006年信贷规模远远超过了年初计划指标。2007年，央行除了提高准备金率、发行央票等措施外，极有可能再次提高贷款利率。虽然这些举措并非单单针对房地产业，但房地产必定是受其影响最大的行业之一。

　　宏观调控中值得深层次反思的问题

　　与中国相似的是，自2001年以来，美国也经历了一波房地产市场繁荣期；与中国不同的是，美国主要依赖加息这一货币工具进行调控，自2004年6月开始，两年内连续加息17次，从而有效抑制了楼市过快增长的势头；而我国进行房地产调控的手段远比美国丰富，但成效却相去甚远。产生这一差距的深层次原因是什么，制约我国宏观调控有效执行的因素又是什么？在此，笔者仅做三方面的探寻。

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