其次，自2003年以来的这轮宏观调控的目的在于理顺一些关系，解决一些矛

　　盾，探索一些发展路径。以下，笔者大致围绕房价、供应结构、市场秩序、住

　　房保障问题进行剖析。

　　第一个问题：住房价格上涨过快。从“国八条”（《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》）和“九部委十五条”（《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》）的文件标题上，就反映出中央高度重视了这一问题。明确提出“保持住房价格特别是普通商品住房和经济适用住房价格的相对稳定，是维护广大人民群众切身利益的一项重要工作，是政府驾驭市场经济能力的具体体现。”从政策的针对上讲，“国八条”主要是解决以上海为中心的长三角地区住房价上涨过快问题，“国六条”主要是解决北京、深圳、大连等城市的住房价上涨过快问题。

　　第二个问题：住房供应结构不合理。“国八条”强调各地区要因地制宜，抓住重点，加大住房供应结构调整的力度，在控制非住宅和高价位商品住宅建设的基础上，着力增加普通商品住房、经济适用住房和廉租住房供给，提高其在市场供应中的比例。“九部委十五条”强调：“重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。各级城市人民政府要编制住房建设规划，明确“十一五”期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。目前，全国大部分城市的住房建设规划都向社会公布。其中，都遵循了“70/90”的铁规。

　　第三个问题：市场秩序比较混乱。“国18号文”提出三点措措施：“完善市场监管制度、建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系、整顿和规范房地产市场秩序”。“新国八条”规定：“制止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让、实行实名制购房、严格房地产开发企业和中介机构的市场准入、法严肃查处违法违规销售行为。”“九部委十五条”强调：“加强房地产开发建设全过程监管、切实整治房地产交易环节违法违规行为。依法查处合同欺诈等违法违规交易行为，对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度。”。

　　第四个问题：住房保障相当滞后。发达国家，无不把住房保障体系建设列为房地产发展的首要问题。在美国，17%的人住廉租房，在新加坡，80%以上的国民住在政府组屋中。目前所谓的房价问题、供应结构问题，归根结底是住房保障体系没能很好的建立起来。回顾政策，就会发现中央的很多措施是正确的，可是在具体执行中，结果是大变样。这其中有诸多原因，最重要是地方政府受利益驱动而不愿全力落实，因为丰厚的商品房土地出让金已成为地方政府的“第二财政”，而建廉租房和经济适用房基本无利可图甚至还要贴钱。

　　2006年宏观调控的效果如何

　　2006年，是本轮宏观调控以来力度最大、涉及面最广的一年。5月17日，温家宝主持召开国务院常务会议，出台“国六条”，拉开新一轮房地产宏观调控的序幕。其后，陆续出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（十五条细则）、《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》、《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》等一系列房地调控文件。

　　概括来说，2006年宏观调控的特点是：广、深、细、严。以行政手段为主，几乎涉及房地产业各个领域，具体细致如“70/90”，反腐力度空间加强，一批涉案高官落马。调控的重点是：调整住宅供应结构、整顿和规范房地产市场秩序、控制住房价格过快上涨。本轮调控的效果是：各地出台“十一五”住宅建设规划并按“70/90”原则出让住宅用地，全国房价增幅有所回落，投资投机客进一步撤离、市场秩序有所改善；但北京、深圳等部分城市房价增速仍偏快，房地产投资仍然偏热，部分地方仍存在政策落实不力的现象。

　　年度数据分析如下。从投资规模上看，全国房地产开发同比增长21.8%，低于同期固定资产投资增速，处于近几年来较低水平，而且热点的东部地区增幅只有17.4%。从开发结构上看，住宅投资增长速度达到25.3%，经济适用住房投资同比增长32.7%，经济适用住房投资下降的趋势得到明显改善，部分城市中小套型商品住宅投资比重有所增加，住房供应结构得到改善。从房价上看，全年70个大中城市房屋销售价格比上年上涨5.5%，比上年回落2.1个百分点。但部分城市房价涨幅仍然较大，同比上涨较快的有福州、北京、深圳、厦门等城市仍在10%以上增幅的高位强势运作。

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