近几年，房地产业成为中国最炙手可热的行业之一，民众热议、资本集聚、政府渔利、学者争风。但凡留心的人都会发现，虽然热闹依旧，可2006年的楼市已与2004年大不相同，2007年还将继续“变脸”。到底是什么在主导着房地产业和房地产市场发展的方向？就中短期而言，宏观调控是最大的幕后推手!

　　所谓宏观调控，是对宏观经济的调节，说白点就是热了调凉、冷了调温。其实，对中国房地产业而言，宏观调控早已不是什么新面孔了。自上世纪90年代以来，中国房地产有过三次引人瞩目的宏观调控。第一次宏观调控始于1993年，主要是针对海南、北海等地房地产投资过热的问题，目的是整顿房地产市场秩序，在强有力的政府干预下，应该说第一次宏观调控成效显著。

　　1997年东南亚金融危机之后，中国出现了严重的失业问题和内需不足，因此从1998年开始，中央实施了以扩大内需为主基调的扩张性宏观调控政策，将房地产作为新的经济增长点和新的消费热点，并配套实施了货币化分房政策。通过第二次调控，中国房地产得到迅速发展，在世纪之交，房地产市场出现供需两旺的局面，房地产开发建设保持较大规模，销售量迅速上升，居民住房得到有效改善，对国民经济的贡献显著提高，并逐渐成为国民经济的支柱产业。

　　但在快速发展过程中，不可避免地产生了诸多的矛盾，如局部投资过热、房价增长过快等。于是，自2003年起中央开始对房地产行业进行第三次宏观调控，国务院“18号”文件是一个警示性文件，也是对房地产泡沫论的否定，但政策的主基调仍偏向扩张。而到了2004年，房地产价格进一步冲高，房地产泡沫逐渐显性化，调控节奏加快，如实行了土地出让的“招拍挂”。从2005年开始，中央重磅出击，实施了一系列比较严厉的紧缩政策，也就是广受关注的“新老国八条”和2006年出台的“国六条”及“九部委十五条”，还有其它诸多新政。

　　如何全面而正确地看待宏观调控

　　首先，中央对房地产业的宏观调控并非一味打压产业和市场，其前提是承认房地产业的重要性，今后很长一个时期内房地产业仍需要大力发展，问题的关键是革除发展过程中出现不良因素，以助其更好地发展。国家对房地产业的肯定态度主要表现在以下三个层面。

　　第一个层面。明确肯定了房地产业是国民经济的支柱产业。2003年“国18号文”把房地产列为中国的支柱产业，2005年“老国八”中强调“房地产业是我国国民经济的重要支柱产业”，2006“国十五条”中再次强调“房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。”从近几年房地产业的发展状况来看，确实起到了支柱产业作用，它的产业关联度强，带动系数大，对国民经济的发展起到关键性作用。早在2000年，上海在做十五规划时就把房地产列为支柱产业，2005年占上海GDP的8.4%，间接拉动效应达19.5%。

　　第二个层面。中央明确肯定房地产业要走稳定健康发展之路。宏观调控的目的不是否定房地产的大发展，而促其更加健康更加稳定的发展，“主流”是好的，部分“支流”出现了病症，需要治疗。“国18号文”的标题就是《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》；“国十五条”中强调“引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。”

　　第三个层面。中央明确肯定要解决中低收入家庭的住宅问题。早在1998年出台的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中，就曾明确要求“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。”“国八条”再次明确：“着力增加普通商品住房、经济适用住房和廉租住房供给，提高其在市场供应中的比例。”“国六条”又一次强调：“重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。”“九部委十五条”更是出台了“70/90”政策：“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。”

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