城市经营是崭新的课题，作为一种新的理念已为各级政府所重视。城市经营在我国最早可以追溯到周朝的《周礼·考工记》中的“匠人营国，方九里,旁三门,国中九经九纬”，而真正意义的城市经营管理则是现代城市的产物。在20世纪中叶英法等西方国家兴起城市经济学理论，这一理论主要运用经济学的原理来研究城市土地利用、交通运输、城市环境、城市规划建设、城市能源、公共财政等方面的问题，大大地推动了城市经济的发展。我国像前大连市长薄熙来、汪道涵、倪鹏飞、王志刚等都对中国城市运营理论做出不凡贡献。
地产策划人王志刚认为，城市运营基本就是土地运营的逻辑。一些政府官员以为运营城市无非就是大力发展房地产业。像修高楼建豪宅、修广场建步行街、旧城改造、整顿交通、铺草种树等等。官员们期望通过地产来给城市GDP装上发动机或者叫给城市安装上翅膀。兰晓华工作室通过多年来的研究发现经营城市是很大的概念，不是想作就做的，经营城市是一个极其复杂的系统工程，她涉及到国际环境、国家产业政府、国家规划、地产、建筑等法规、城市交通、城市与区域经济发展、城市经营人才、城市财务、城市咨询机构等等。而目前中国还没有专门的城市运营咨询机构，中国目前也没有任何一个城市有自己的资产负载表等完整的评估、监督、管理体系。从来运营城市就是几个政府“头头”在那里“胡说八道，乱点鸳鸯谱”。兰晓华工作室认为一个城市一定要有了明确的定位和发展战略之后，接下来才是城市的开发、城市资金流动（招商引资）以及城市形象的包装推广、城市政府透明化管理等等。在没有定位和战略之前，城市运营所做的就如一艘船在大海，没有目的地；无论历史什么风对他都没有任何价值可以“站在巨人的肩膀上看得更高更远”。现在城市竞争对于所有要素的竞争将变得越来越激烈：投资者、旅游者、人才、环境等等。城市在调查后定位，塑造城市名片必须塑造出自己城市产业形象之间的特色，我称之为“城市经济名片”，如USP——独特的销售主张，定位考虑点在哪里？在东莞，全球电脑制造基地，在温州，大家都知道是做鞋的，义乌，小商品集散地….
城市运营就是在市场经济条件下，着力推行经营城市，建立城市建设投资新就是要有利于城市资产的保值增值，有利于公益事业总量的不断增加，有利于城市建设的可持续发展，为什么说城市运营的主体不能是政府，主要原因有以下点：
一、 塑造城市经济名片的主体不是政府。城市政府只能牵头组织，结合本市产业状况、人文环境和传统形象，制定本市产业形象的发展目标，然后制定相应战略，采取一系列措施，调动多方面积极性，尤其要采取现代大策划观念，把城市经济名片做起来、推出去。在市场经济的背景下应该是定位‘民众、企业、城市’的共同利益点（坚决没有政府的利益点，政府只是城市运营的客体，是服务商）。这样的公众机构在这样的前提下寻求自己的利益点意味着什么（1是无知2是剥离3是腐败），因为‘民众、企业、城市’就是政府的利益点，并将这个利益通过系列的有效手段在可行的周期向文化素质升华，不难作的，穷的穷作，富的富作，穷富与开发的内在因素冲突并不多，外在因素项依靠招商等手段。城市的生长由经济活动提供营养。所以，应当主要靠市场来“育”而不是政府来“抓”。目前多数政府涉及实际措施方面容易重“城”而轻“市”。这样的“积极推进”如果操持不当，很有可能阻碍城市化的进程。
二、 假如城市运营中强调政府的利益，经营城市的客体则会与城市运营主体或者个体争利，甚至会损害于企于民。经营城市，铺草种树、修路挖河没有钱，要向企业和居民摊派；要整顿市容、拓宽街道、建设现代化建筑，于是一些原有的小店小铺，要么去其他城市发展；要么关门停业；如果城市政府各部门都强调“经营，金钱效益至上”的意识，各政府部门则会用自己手中的权力设置审批事项、制定收费项目，想方设法收费，谋取利益。兰晓华工作室调查发现，中国一些城市，一些领导为求政绩大搞形象面子工程，闹民伤财。南方某个地级城市的中心广场面积比北京天安门还大，该市一个展览馆一年的维护成本就要1200万（这可以修多少个希望小学，让中国边远山区的失学儿童上学）？ 内地一些城市在扩建改造，开发商品房，有的地方要修路，征用农民的土地，拆迁居民的房屋，不能合理补偿，有的补偿款层层被截留，到农民手中没有几个钱，农民没有地成了无业游民，农民不断上访。这样还会激化社会矛盾，影响社会稳定。如果这样经营城市，城市政府则会成为“见利就上”的政府，不符合“三个代表”，不符我党的“为人民服务”的精神，政府职能向公共服务的方向转变，也将更加困难。
三、在经营城市一个重要内容就是对土地的进应。土地收益流失，地价形成泡沫，在经营土地中还容易形成腐败和官商狼狈为奸，危害社会。政府片面提倡经营土地，则会形成一系列的问题：首先是城市政府往往从农民手中低价将土地征用过来，然后高价倒卖给开发商，财政和政府的一些部门从中得利；或者低价出让给开发商，地价之差带来的巨大利益由开发商获得。其次还会造成一些土地由开发商倒来倒去，最后用地和住房的企业和居民，感觉地价和房价太高，阻碍了土地的开发，增加了用地和住房企业及居民的成本。还有造成一些开发商买地是为了以后能倒出一个好价钱，但是一旦价格太高，卖出困难，开发商又无力再投资开发，则会形成“两烂”：即给城市形成大量的烂尾工程，给银行形成大量的烂账坏账。在目前土地储备制度和挂牌拍卖的情况下，依然会造成土地交易的腐败以及影响土地的价值实现。
四、 一般来说，在城市的特色经济名片不是非常成功的情况下，城市的竞争力主要来自于城市的品牌企业数量和质量。在中国的城市运营中，青岛城市经营是最成功的，青岛以前曾经是德国殖民地，当时德国已经在进行城市化，殖民主义城市市政规划就比国内城市有见识有水平。尤其是改革开放后青岛在90年代开始定位名牌产品战略来提升青岛的城市竞争能力。 现在青岛企业的品牌在全国是有名的，可以说是因为海尔等企业而知道这个城市，“五朵金花”闻名世界。在有了企业名牌之后，青岛开始建设城市品牌，即通过发展工业项目来吸引投资，通过产品的输出来获取收入，从而带动城市的基础设施建设和经济发展。这种经营模式依据品牌产业及相关产业网络效应和聚积效应的发挥，具有强大的后发优势。
五、兰晓华工作室认为，经营城市的概念应当拓宽，不仅仅是土地房子道路等看得见的东西。经营城市还应包括城市精神产品的经营，城市绿色的经营，城市文化历史的经营，城市品牌形象的经营，城市美誉度的经营等等。如果一个城市没有文化魅力，这个城市发展是不健康的，这个城市就难有向心力，这个城市就会缺乏归属感；所谓的中国最佳魅力城市东莞目前就是这样状况。投资者、上班族、外来民工等群体都这里都是追逐“金钱”货币，一旦这个城市“风催草动”（国际环境变化或自然灾难或有更好的城市发展时），大家就会如毛泽东所说的别了，一群人“如鸟兽散”。城市经营既包括对城市局部的经营，也包括对城市整体的经营；既包括对城市有形资产的经营，如城市品牌经营，也应该包括对城市无形资产的经营。进一步讲，对城市无形资产的经营是城市经营中不可缺少的有机组成部分之一，随着城市化程度的进一步提高，城市无形资产在经营中的地位和作用将愈发凸显。无形资产是不能计量的，但是财富确实存在。无形资产不可以直接计量，但可以间接体现出来，又可以把握的。所以贯彻经营的理念，还必须要加大对城市的整体包装和促销力度。不断强化城市功能，提升城市形象，改善城市环境。对外开展立体的、全方位的、形式多样的宣传促销活动，不断提高城市知名度这一无形资产，不断增强城市招商引资的吸引力、集聚力，实现经营城市盘活存量资产，搞活增量资产的目的。
六、如果把城市经营当作土地经营，可能使一些城市的领导忙于土地经营、修高楼建豪宅、修广场步行街、旧城改造、整顿交通、铺草种树等“形象面子工程”。如果注意力重点上述方面，则可能会顾此失彼。特别是，一些城市会因经营城市而做表面文章，草地和树多了，建筑现代化了，交通方便了，晚上灯亮，广场修起来了，但是居民可能会望着美好的城市而兴叹：我们上哪里去经商、到哪里去就业呢？这里珠海当年珠海在城市发展模式方面过分强调城市环境，城市运营没有放在企业、产业方面而留下小不少遗憾，兰晓华工作室认为：一个城市要想在国内、国际市场上有一定的知名度，关键在于经营自主名牌产品和自己的核心专利技术。一个城市没有的产业经济，没有独特的城市个性名片，没有强大企业品牌，城市是难有大发展，城市也不会成为列宁所说的经济中心，成为一个资金、信息、技术的平台；这样城市没有自己的赢利模式，城市经济只能是江河日下。
中国的城市化进程既是一次历史的挑战，也是一次历史的机遇，如果取得成功，必将功在千秋，利在全球。因此，笔者在此建议城市运营的客体主体与个体（民众）以及城市咨询公司做城市定位规划时三思再三思。

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