房地产企业所得税汇算及新报表填列操作技巧与营改增应对策略

**部分 房地产企业营改增后如何纳税？该关注哪些问题？

1. 建筑业、房地产业营改增纳税模式和现行营业税政策有哪些不同？还会差额纳税吗？ 

2. 营改增对建筑业、房地产业财务指标及净利润有何影响？如何评价税负变化？

3. 营改增对建筑业、房地产业经营预算工作有何影响？现行预算体系会如何变化？

4. 营改增后房地产纳税义务发生时间有无变化？对于工程款结算有无影响？营改增对房地产建筑业资金管理提出了什么要求？

5. 房地产企业支付的土地出让金是否有机会抵扣进项税？

6. 房地产企业支付的为同获得土地相关的各种费用是否有机会抵扣进项税？

7. 房地产企业哪些红线外支出可以在增值税环节抵扣？

8. 房地产企业股权转让取得的土地怎么抵扣？

9. 房地产营改增后业主退房、折扣如何开具发票？

10. 营改增后，一级开发商是否仍然可以按净额缴纳增值税？

11. 在拆迁补偿安排下，回迁房产视同销售并缴纳增值税？现金拆迁补偿部分的增值税处理？支付的土地出让金是否有机会抵扣进项税？

12. 项目公司尚未成立，以总公司的名义拿地，合同的签字方，发票抬头都是总公司，不是项目公司。在项目公司成立后，取得土地的相关支出是否能作为项目公司的成本？项目公司是否可以进行增值税抵扣？

13. 预计房地产销售、出租、建筑业税率？征税率？ 

14. 房地产企业预收账款的处理及后期征税处理？

15. 在进行房地产预售，收齐款项并缴纳增值税后，适用税率？房产所发生的后续进项税如何抵扣（在没有后续销项税的情况下）？ 

16. 是否收到预售款时即产生销项税？收到意向金、定金是否产生纳税义务？

17. 对于销售和出租新旧房产是否采用不同的增值税政策？

18. 卖房赠冰箱、空调算不算混业经营？

19. 销售/出租给公司和销售/出租给个人，是否有不同的增值税处理？ 

20. 卖方逾期交付商品房，支付利息、退款、违约金，增值税如何处理？ 

21. 买方逾期付款，向其收取的利息或违约金，增值税如何处理？ 

22. 转让在建工程增值税如何处理？ 

23. 项目公司将开发产品转作投资性物业，属于视同销售行为？进项税如何抵扣？如果随后又进行出售，销项税和进项税又如何处理？

24. 将房产免费提供给酒店使用，营改增后是否有影响？

25. 房地产企业营改增后哪里是纳税地点？

26. 存量房产在营改增开始后出售或者出租，增值税如何处理？ 

27. 营改增启动时已开盘项目如何处理？同一开盘项目下的房产是否缴纳不同类型的流转税？在工程建设期间营改增启动，改革之前取得的进项税有可能不再被允许抵扣，如何解决？

28. 营改增开始前，开发商与各服务方已经签订的长期合同（如与总承包商签订的建筑合同）在合同有效的项目期内增值税如何处理？

29. 房地产企业应该办理一般纳税人吗？ 假如有增值税业务是再设公司还是分账核算？ 

30. 没有营改增就不涉及视同销售缴纳增值税业务吗？ 营改增后无处躲藏的现有赠送业务。

31. 房地产营改增后发生正常损耗、非正常损失如何处理？

32. 营改增后销售旧设备、新设备该如何纳税？有无分别？

33. 营改增后销售旧房、新房、在建房该如何纳税？

34. 营改增后自行出租开发产品该如何纳税？

第二部分 房地产企业开发各阶段纳税实务风险防范

**阶段投资决策阶段的财税实务与风险防范

1. 实收资本的会计核算方法；房地产开发企业因为实收资本不到位而发生的借款利息可否税前扣除？

2. 房地产企业在项目调研阶段的费用应当怎样进行会计处理？调研费用是否可以计入开发成本？

3. 投资方以土地使用权进行投资怎样规划营业税、土地增值税和企业所得税的纳税行为？对被投资企业接受投资后的纳税有何影响？

4. 项目收购拿地与股权转让方式取得土地如何抉择？对于未来土地增值税清算有何影响？

5. 以土地投资新设公司——而后再转让股权涉及哪些税收问题？投资再转让土地存在哪些税收争议？土地计税基础有无变化？

6. 投资方以非货币资产对房地产开发企业投资，评估增值是否缴纳土地增值税和企业所得税？

7. 房地产企业为解决资金不足，吸收其他企、事业单位以及个人资金合作开发，应当怎样进行会计处理和税务处理？

8. 企业股权收购怎样选择特殊重组方式递延纳税？企业资产收购怎样选择特殊重组方式递延纳税？

9. 企业合并怎样选择特殊重组方式递延纳税？

10. 新成立的房地产开发企业怎样确定筹建期间？如何核算开办费？

11. 房地产开发企业筹建期的业务招待费、广告费和业务宣传费怎样在税前扣除？

12. 企业投资人抽逃资金应承担什么责任？投资人长期占用企业资金怎样进行税务处理？

第二阶段前期工作阶段的财税实务与风险防范

13. 土地使用权的获取有哪些形式？土地出让和转让有何本质不同？

14. 取得土地使用权成本怎样进行会计核算？

15. 房地产开发如何确定项目开发主体？各有哪些优势、劣势？

16. 房地产开发企业招拍挂出让土地过程中有哪些税收问题？

17. 土地转让可否免征契税？

18. 利用注销、破产企业债权人和非债权人的不同待遇承受土地的纳税筹划？

19. 缴纳大配套费还要补缴契税吗？减免土地出让金、配套费可否减免契税？

20. 划拨用地要转让契税谁承担？没有其他税收问题了吗？

21. 改变土地用途是否补征契税？还是一定要走招拍挂程序？

22. 竞拍取得土地注意过土地出让合同签订日期吗？开发过程中土地使用税怎么计算？

23. 竞拍取得土地缴纳耕地占用税吗？

24. 红线外支出真的土地增值税不能扣除吗？如何纳税筹划？

25. 返还土地费用该如何纳税处理？冲成本还是计入收入？

26. 投资政府土地改造项目如何纳税处理？真能免税吗？

27. 回迁房改造有多少种核算模式？如何计算缴纳营业税？

28. 房地产企业项目收购取得土地涉及哪些税收风险？可否纳税筹划？

第三阶段 项目建设阶段的财税实务与风险防范

29. 怎样正确划分开发产品的成本核算对象？成本对象如何专项报告？

30. 怎样划分开发成品的成本项目？每个成本项目所包括的具体内容是什么？

31. 土地增值税清算项目和清算单位的确定与成本对象设置有多大关系？

32. 开发产品成本核算的一般程序是什么？

33. 共同成本、间接成本怎样进行分配？

34. 商品房地下建造的人防工程、有产权的车库、无产权的车库在税务处理上有何区别？

35. 签订施工合同甲供材如何处理？营改增后怎么办？

36. 如何监控项目利润满足绩效考核？

37. 如何从合同管理的角度上设置核算体系满足内部数据采集的需要？

38. 开发产品完工的标志是什么？开发产品完工后我们该做什么？

39. 房地产开发项目怎样确定成本终结日？项目完工与企业所得税的纳税申报有何关系？ 

40. 房产开发企业在年度所得税汇算清缴时，为保证收入与成本配比哪些成本可以预提？预提之后还应注意什么问题？

第四阶段 竣工验收和销售阶段的财税实务与风险防范

41. 开发产品完工后如何调整应纳税所得额？

42. 房地产预售收入所得税预缴纳税申报应注意哪些事项？

43. 房地产预售收入所得税年度纳税申报应注意哪些事项？

44. 财务部如何配合销售部门做好价格测算？

45. 什么是普通标准住宅，企业出售普通标准住宅怎样享受土地增值税的税收优惠政策？

46. 普通标准住宅土地增值税清算与价格之间存在哪种平衡关系？

47. “买一赠一”怎样纳税？营改增之后怎么办？

48. 房地产企业在开盘前向业主收取的意向金能否考虑暂不征收营业税，待开盘确认后再缴纳相关税金？

49. 售后回租签订合同的三种模式税收比较

50. 房地产企业新建的商品房装修费用可否计入开发成本，能否享受加计扣除？怎样利用增加装修成本的方法降低土地增值税？

第三部分 现场交流

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