房地产企业营改增政策走向及应对策略

一、 思考：为嘛要营改增？建筑业、房地产业增营之争：本是同根生，相煎何太急？

樊剑英税友汇问题：请问房地产和园林公司签订绿化施工合同，园林公司有苗木基地生产，既涉及工程劳务又涉及货物销售，但签订合同分别注明苗木销售总价金额，开具苗木货物发票，涉及工程劳务的开具建安发票总价，这样行吗？请老师帮着解答。

二、 思考：营改增试点的步伐——我们什么时间营改增？

三、 思考：建筑业核算的范围是什么？

四、 思考：建筑业营改增的基本政策是什么？

1. 《细则》第十六条：除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。

2. 《条例》第五条第三项：纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额。

五、 思考：建筑企业施工主体与纳税主体一致否？

1. 什么是转包？

2. 什么是违法分包？

3. 什么算借用资质？

4. 什么是劳务分包？

5. 什么是内部承包？

六、 思考：建筑业新老项目如何过渡？如何计算增值税？

1. 在执行过程中的合同如何过渡？

2. 已预收工程款并预交营业税的项目如何过渡？

3. 决算滞后造成的收入滞后（成本已发生）如何过渡？

4. 营改增政策过渡问题——如何确定新老项目？

七、 思考：营改增后挂靠会怎样？

1. 必须申请认定一般纳税人的涉税风险

2. 挂靠经营大部分成本进项税额难扣除

3. 虚开发票行为的罪与罚

行为人有以下四种行为之一的，即构成虚开发票的行为：

1) 为他人开具与实际经营业务情况不符的发票；

2) 为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；

3) 让他人为自己开具与实际经营业务情况不符的发票；

4) 介绍他人开具与实际经营业务情况不符的发票。

八、 思考：营改增过渡阶段账务如何调整？

九、 思考：房地产业营改增面对的若干问题及猜想有无道理？

1. **税率设置和优惠政策过渡等安排，改革试点行业总体税负不增加或略有下降。对现行征收增值税的行业而言，由于向试点纳税人购买应税服务的进项税额可以得到抵扣，税负也将相应下降。

2. 减税不一定实现在营改增的企业，但是对于下游购买服务劳务的增值税企业，是负担下降的，所以会引来一轮新的价格调整，分享其中利益

3. 营改增后房地产销售收入可以分解吗？

4. 营改增后房地产企业纳税地税是哪里？

5. 销售款之外收取的利息、违约金、奖励款项怎么办？

6. 施工方逾期交付工程，支付利息、退款、违约金，增值税如何处理？

7. 客户逾期付款，向其收取的利息或违约金，增值税如何处理？

8. 在进行工程在建预收款，收齐款项并缴纳增值税后，该工程所发生的后续进项税如何抵扣（在没有后续销项税的情况下）？

9. 销售有房子的公司是否缴纳增值税？

10. 以土地使用权、商品房投资设立新公司是否缴纳增值税？

11. 销售地下基础设施形成的车位、车库是否缴纳增值税？

12. 二手房转让如何缴纳增值税？

13. 投资商铺、写字楼用来出租会遭遇什么障碍？

14. 自建办公楼使用可否抵扣进项税额？

十、 房地产业营改增后材料采购还要不要货比三家？

十一、 房地产招投标预算造价营改增后如何改变？

十二、 现行有效的税率及征收率有多少？

十三、 既然营改增，什么票可以抵扣进项税额呢？

1. 猜想1：成本都能取得进项税额发票？

2. 猜想2：商品混凝土等材料增加税负

3. 猜想3：建筑劳务费增加税负

4. 猜想4：转包或分包给个人取得发票能否扣除

5. 猜想5：材料都可以抵扣17%？

6. 猜想6：发票的收集和认证容易吗？

7. 猜想7：“甲供材料”谁来采购?

8. 思考：企业发生的经营业务费、工作服、劳保用品进项发票可否抵扣

9. 思考：房地产、建筑企业是否要设立库存，设立材料收发台账？

10. 账面固定资产所含增值税如何处理？

11. 代开发票抵扣多少？

十四、 营改增后注意防范发票风险

1. 要提高防范意识，从思想上重视虚开发票问题

2. 要择优选取购货对象

3. 对供货单位应当做必要的考察

4. 要尽量**银行账户支付货款

5. 要求开票方提供有关资料，落实内容的一致性和合法性

6. 对有疑点的发票，要及时向税务机关求助、查证

十五、 思考：房地产有哪些专属进项税额？

十六、 思考：营改增后不得抵扣进项税额的有哪些情形？

十七、 思考：房地产融资租赁有木有？

财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知文号：财税〔2012〕82号发布日期：2012-12-16

对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。

十八、 思考：建筑、房地产企业营改增后身份不能选择？

1. 可申请认定一般纳税人

2. 可选择认定一般纳税人

3. 不得认定一般纳税人

十九、 思考：BOTBT项目是否视同销售缴纳增值税？

二十、 思考：建筑、房地产营改增无法回避的一个思考——税率可否选择？

二十一、 思考：您有境外付汇吗？如何扣缴税款？

二十二、 思考：如何从增值税纳税义务发生时间看建筑房地产营改增？

新正建筑公司2016年承揽天山房地产公司商品房工程5000万元。2016年1月预收工程款2000万元；2016年6月预收工程款2000万元；2016年10月结算工程款1000万元；2016年11月结算清分包工程款、材料款。如何计算缴纳增值税？

二十三、 思考：营改增后存量资产该如何处理？

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