房地产企业土地增值税清算案例精讲与营改增应对策略

【课程大纲】

**部分 房地产企业营改增后如何纳税？该关注哪些问题？

1. 建筑业、房地产业营改增纳税模式和现行营业税政策有哪些不同？还会差额纳税吗？ 

2. 营改增对建筑业、房地产业财务指标及净利润有何影响？如何评价税负变化？

3. 营改增对建筑业、房地产业经营预算工作有何影响？现行预算体系会如何变化？

4. 营改增后房地产纳税义务发生时间有无变化？对于工程款结算有无影响？营改增对房地产建筑业资金管理提出了什么要求？

5. 房地产企业支付的土地出让金是否有机会抵扣进项税？

6. 房地产企业支付的为同获得土地相关的各种费用是否有机会抵扣进项税？

7. 房地产企业哪些红线外支出可以在增值税环节抵扣？

8. 房地产企业股权转让取得的土地怎么抵扣？

9. 房地产营改增后业主退房、折扣如何开具发票？

10. 营改增后，一级开发商是否仍然可以按净额缴纳增值税？

11. 在拆迁补偿安排下，回迁房产视同销售并缴纳增值税？现金拆迁补偿部分的增值税处理？支付的土地出让金是否有机会抵扣进项税？

12. 项目公司尚未成立，以总公司的名义拿地，合同的签字方，发票抬头都是总公司，不是项目公司。在项目公司成立后，取得土地的相关支出是否能作为项目公司的成本？项目公司是否可以进行增值税抵扣？

13. 预计房地产销售、出租、建筑业税率？征税率？ 

14. 房地产企业预收账款的处理及后期征税处理？

15. 在进行房地产预售，收齐款项并缴纳增值税后，适用税率？房产所发生的后续进项税如何抵扣（在没有后续销项税的情况下）？ 

16. 是否收到预售款时即产生销项税？收到意向金、定金是否产生纳税义务？

17. 对于销售和出租新旧房产是否采用不同的增值税政策？

18. 卖房赠冰箱、空调算不算混业经营？

19. 销售/出租给公司和销售/出租给个人，是否有不同的增值税处理？ 

20. 卖方逾期交付商品房，支付利息、退款、违约金，增值税如何处理？ 

21. 买方逾期付款，向其收取的利息或违约金，增值税如何处理？ 

22. 转让在建工程增值税如何处理？ 

23. 项目公司将开发产品转作投资性物业，属于视同销售行为？进项税如何抵扣？如果随后又进行出售，销项税和进项税又如何处理？

24. 将房产免费提供给酒店使用，营改增后是否有影响？

25. 房地产企业营改增后哪里是纳税地点？

26. 存量房产在营改增开始后出售或者出租，增值税如何处理？ 

27. 营改增启动时已开盘项目如何处理？同一开盘项目下的房产是否缴纳不同类型的流转税？在工程建设期间营改增启动，改革之前取得的进项税有可能不再被允许抵扣，如何解决？

28. 营改增开始前，开发商与各服务方已经签订的长期合同（如与总承包商签订的建筑合同）在合同有效的项目期内增值税如何处理？

29. 房地产企业应该办理一般纳税人吗？ 假如有增值税业务是再设公司还是分账核算？ 

30. 没有营改增就不涉及视同销售缴纳增值税业务吗？ 营改增后无处躲藏的现有赠送业务。

31. 房地产营改增后发生正常损耗、非正常损失如何处理？

32. 营改增后销售旧设备、新设备该如何纳税？有无分别？

33. 营改增后销售旧房、新房、在建房该如何纳税？

34. 营改增后自行出租开发产品该如何纳税？

第二部分 房地产企业土地增值税清算税务风险规避的50个问题

1. 年终结账如何计提土地增值税？计提的土地增值税属于欠缴税款吗？

2. 计提的土地增值税能否税前扣除？

3. 清算补缴的税款能否税前扣除？补缴税款形成的亏损如何处理？

4. 清算所退税款如何处理？

5. 如何确定房地产开发项目投资主体？

6. 项目开发如何确定清算项目和清算单位？

7. 小产权房征收土地增值税吗？未办理过户手续是否征收土地增值税？

8. 土地增值税清算产品类型二分三分还是四分？可否合并清算？

9. 土地增值税清算预征率是多少？核定征收率是多少？哪个更合算？

10. 什么是普通标准住宅？规划为普通标准住宅一定可以享有税收优惠？

11. 以商业、工业、写字楼立项，但以住宅形式出售的商住楼该如何清算？

12. 普通标准住宅如何运用定价策略？价格越高利润会越高？

13. 地下车库归属于住宅还是非住宅？是销售还是出租？

14. 政府返还款可有纳税筹划空间？

15. 车库、车位要不要分摊土地成本？

16. 成本分摊方法有多少种？你可能用哪个？

17. 土地成本一定按照占地面积法分配吗？

18. 层高系数法适用上有哪些限制？

19. 土地作为扣除项目成本如何确定?包括哪些内容？

20. 置换土地如何确定计税基础？

21. 拆迁补偿费属于取得土地使用权所支付的金额吗？

22. 取得净地所支付的拆迁补偿费可否作为开发成本扣除？

23. 怎么理解纳税人投资政府土地改造项目不交营业税土地增值税政策？

24. 购置土地环节支付的“招标、拍卖、挂牌”佣金是否可以作为开发成本扣除？

25. 以土地投资如何会计和税务处理？

26. 土地闲置费企业所得税和土地增值税处理有何区别？

27. 收购目标公司间接取得土地税收有何问题？

28. 房地产股权转让该不该征收土地增值税？

29. 合并分立方式取得土地如何纳税处理？

30. 项目规划外所承建设施的支出可否在土地增值税清算时进行扣除？

31. 房地产开发都可以加计扣除吗？转让已经进入施工阶段的在建工程，可否差额纳税？

32. 购买在建工程再转让可否差额纳税？购买半拉子工程开发形成产品再转让如何纳税？

33. 建安成本可随意虚增吗？

34. 会所、幼儿园、小学符合什么条件才可以作为公共配套设施成本？

35. 装修装饰支出可否作为土地增值税扣除项目？

36. 售楼部费用可否作为土地增值税扣除项目？

37. 土地增值税清算前未支付的建安成本能否扣除？？

38. 工程尾款挂在应付账款上以保证工程质量，这些应付账款可否计入开发成本？

39. 土地增值税清算前未支付的建安成本能否扣除？房地产企业应付账款可否计入土地增值税的开发成本扣除？

40. 捐赠、违约金、资产损失是否可以作为土地增值税扣除项目？

41. 土地增值税清算开发费用如何扣除？

42. 委托贷款利息支出属于能提供金融机构证明吗？

43. 房地产企业所支付的银行顾问费是否可以据实作为土地增值税清算扣除项目？

44. 房地产企业在全部使用自有资金情形下，房地产开发费用是按照扣除项目前两项的5%计算还是按照扣除项目前两项的10%计算？

45. 清算后再销售房产税率如何确定？

46. 土地增值税清算后的后续支出是否可以追补确认为土地增值税扣除项目？

47. 土地增值税收入如何确定？

48. 房地产项目注销亏损能否退税？有多大可能性？

49. 房地产项目注销所得是否要全部缴纳所得税？

50. 房地产项目注销股东收回土地或房产是否缴纳营业税？

第三部分 现场交流

樊剑英老师的其它课程