豪宅项目的分析(ppt)

一、对豪宅的研究
1、研究项目的选取：
原则：
景观资源的分布与本项目类似；
开发的物业产品与本项目类似；
户型产品设计具有亮点和创新性；

选取范围：
广州楼盘
外地楼盘

广州楼盘：
江景豪宅——中信君庭、金海湾、汇美景台、中海锦苑、凯旋会、中海蓝湾
区位豪宅——汇景新城

外地楼盘：
北京楼盘、上海楼盘、深圳楼盘

外地研究个案：
北京——东方之子、光彩国际公寓、温莎大道、MOMA国际寓所、通用时代、 铂宫、公园大道、蓝堡国际公寓、棕榈泉国际公寓
上海——东方曼哈顿、亚都国际名园、世茂湖滨花园、世茂滨江花园
深圳——中信红树湾、金地香蜜山、金域蓝湾、金海湾、万科东海岸
2、豪宅项目产品研究的归纳：
豪宅项目的共性
豪宅最直接的衡量标准：
稀有——区域地段、环境景观的稀缺性
尊贵——高价值、居住人群的高层次
高品质——产品的高素质、高品位、高附加值
2、豪宅项目产品研究的归纳：
A、规划设计方面
B、平面设计方面
C、建筑技术方面
D、现代风水学方面
2、豪宅项目产品研究的归纳：
A、规划设计的突出点：
“价值定位”理念
——规划的过程中，不是单纯追求平面构图，重要的是确定价值区域，重视“最有价值景观面”的区域，反复调整低价值区的比例，化不利为有利。
规划设计分析——景观与规划布局
深圳. 金域蓝湾
——景观展面最大化
利用项目环境优势、发挥地块滨海的特点，设计出具有海滨住宅特色的建筑立面设计。通过淡蓝、银灰交错的色调，自由舒展的横线条，赋予这座体量巨大的建筑以动感和轻盈。
在充分利用海景资源的同时，令建筑争取了最大的景观展面，也为各户型设计创造了“户户面海”的条件；
规划设计分析——景观与规划布局
深圳.中信红树湾
——大规划、大展面
景观资源利用最大化，通过板式设计、41℃的建筑旋转，为住宅南北通透、户户有景创造条件
产品多样化，创造出多样的住宅设计，并同过内部花园、入户花园，令室内空间更具可塑性
2、豪宅项目产品研究的归纳：
A、规划设计的突出点：
“价值定位”理念
——规划的过程中，不是单纯追求平面构图，重要的是确定价值区域，重视“最有价值景观面”的区域，反复调整低价值区的比例，化不利为有利。
“新街坊”理念
——创造高层次的邻里交流平台，着力打造入口、大堂、园林、会所等共用空间。
“均好性”理念
——强调景观的均享，在突出最珍稀户型的同时，避免影响其他户型的窗前视觉效果。同时保证日照、朝向的均好。
规划设计分析——景观与户型平面
中信君庭：一梯两户，户户正向望江，拥有开阔的景观面
规划设计分析——景观与户型平面
规划设计分析——景观与户型平面
规划设计分析——景观与户型平面
景观与户型平面的关系：
一梯两户
——确保户户望景，且景观面开阔、无遮挡；
一梯四户
——大部分户型均能拥有良好的景观资源和朝向；
——若采用类似于一梯三户的“品”字型布局方式，将能增加望景户数，令户户均能得到景观资源的支持；
2、豪宅项目产品研究的归纳：
A、规划设计的突出点：
“空间渗透”理念
——区内外景观空间的渗透（如架空首层）、立体园林空间的渗透（如平台花园、私家空中花园）
规划设计分析
北京.通用时代
——500米全水景水岸豪宅
借助天然地水岸资源，通用时代国际中心绿色生态的营造，提出“新呼吸时代”理念，主要围绕三方面：
与自然和谐共生——区内绿化与城市CBD规划中的主题公园连为一体，形成巨大的城市绿网；
自然景观的延伸——经过艺术化的规划，面向河岸的开发式建筑布局，令社区楼宇都能为水相绕，使整个社区融入水系中；
空间的自由化极限——建筑大器生活圈，通过大尺度的设计让产品尽显豪宅本质。
2、豪宅项目产品研究的归纳：
A、规划设计的突出点：
“空间渗透”理念
——区内外景观空间的渗透（如架空首层）、立体园林空间的渗透（如平台花园、私家空中花园）
贯穿“规划灵魂”的理念
——作为豪宅的客户对住宅在精神层面的要求与享受远大于简单的居住，因此符合他们本质的规划理念与概念（主题）在豪宅的推广中作用突出。在规划设计过程中重视建筑立面、园林等部分的风格体现
2、豪宅项目产品研究的归纳：
B、平面设计的突出点：
人性化
——按照富豪们的生活状态设定他们的生活空间，特别是在功能分区明确、开间要大、空间更高等方面满足他们的需求。
功能“超全”
——在所研究的项目中，户型的功能齐全（如设备间或设备阳台、双主卧、休闲厅、工人房等等“一个都不能少”）
平面设计——户型点评
户型特色——
客厅、主卧室均采用大开间设计；
三套间设计，凸显户型气派；
主卧套房，设有卫生间和衣帽间；
2、豪宅项目产品研究的归纳：
B、平面设计的突出点：
人性化
——按照富豪们的生活状态设定他们的生活空间，特别是在功能分区明确、开间要大、空间更高等方面满足他们的需求。
功能“超全”
——在所研究的项目中，户型的功能齐全（如设备间或设备阳台、双主卧、休闲厅、工人房等等“一个都不能少”）
个性化
——创造有特色的空间和亮点设计（如：阳光电梯厅、入户花园、空中花园、观光电梯、多跃式空间、多种入户方式、空中漫步走廊、270度观景空间等等）
平面设计——户型点评
户型特色——
双空中花园设计，提升室内居住环境的舒适性；
跃式设计，丰富室内空间层次感；
主卧室套房，设有独立的卫生间；
2、豪宅项目产品研究的归纳：
B、平面设计的突出点：
尊贵性
——突出主人房（包括主卫）的豪华设置和景观要求，同时突出客厅的张显性。
极限私密性
——避免视线干扰（如金碧华府的空中花园是反例）；尽量减少同一层的户数（一梯三户以下），尽量做到独立电梯厅等高标准，让客户有“自我领地感”
平面设计——户型点评
户型特色——
双空中花园设计，提升室内居住环境的舒适性；
主卧室套房，设有卫生间和衣帽间；
平面设计——户型点评
户型特色——
双空中花园设计，提升室内居住环境的舒适性；
双套间设计，增加户型的豪宅气派；
主卧室套房，设有卫生间和衣帽间；
2、豪宅项目产品研究的归纳：
C、建筑技术的突出点
对新、贵材料的运用
——如新型管材、高贵装饰材料、树种等
对高新技术、设备的运用
——如恒温恒湿（MOMA国际寓所、锋尚国际）、先进厨卫设备、外窗中空断桥隔热保温技术（中空惰性气体层厚度为12mm）、210cm进深电梯桥厢、智能技术等方面
运用环保生态的技术
——如遮阳、隔热、中水系统利用
建筑技术——高新技术、设备的利用
北京.MOMA国际公寓
——恒温恒湿的科技养生居所

Moma国际寓所，采用欧洲先进建筑物理技术，通过恒温天棚辐射系统、恒湿型全新风系统、外墙优化系统、外遮阳及窗优化系统、屋面优化系统、厨房及地漏优化系统、中央除尘优化系统、智能化电梯系统以及水处理优化系统等10套物理系统来完成对室内环境高舒适度、低能耗地控制。
2、豪宅项目产品研究的归纳：
D、突出现代风水学在产品中的体现
（除了自身的能力，机会的出现也是成功的关键，因此居住风水对成功人士起到一定的心理影响，同时现代风水学关注的是建筑物理与心理的影响，存在着科学技术的支持。）
规划中的风水学
——小区的空间、楼体、景观等应能“藏气聚势”，能达到“天人合一”等总体观感
户型平面的风水学
——住宅内强调“趋吉避凶”，避免出现“火烧心”，“对冲”
目前广州市豪宅产品设计亮点：
户型特色设计汇集
多种入户通道设计
——体现出人性化设计，以及完善的功能分区和流线组织；
双空中花园
——入户空中花园，阳台花园；
双套房设计
——主卧套房设卫生间和衣帽间；
跃式设计
——丰富室内空间层次感；
多样化的配套设备
——如独立中央空调、换气系统、观光电梯等，都充分显现豪宅楼盘的独特与尊贵；
3、客户对设计不足的反映：
户型景观面：
——一梯四户“品”字型设计，令居于后方的户型景观视线受阻，从而降低了产品的均好性；
户型私密性：
——户型设计未能全面考虑居住空间的私密性，令亮点设计的空中花园变成影响住宅私密性的问题所在；
实用率：
——为了提高住宅的舒适性、品质感，增加了公共空间的面积，导致住宅出现实用率过低的情况；
3、客户对设计不足的反映：
内部空间处理:
——过于追求大开间、大面积的户型设计，导致产品总价过高，为项目开发带来更大的风险；
——主卧室缺少衣帽间、或衣帽间面积未能迎合住户需求；
——室内缺少玄关，未能体现户型的气派。
二、规划平面建议：

“价值定位”理念
“均好性”理念
“新街坊”理念
“空间渗透”理念
贯穿“规划灵魂”的理念
三、环境与景观设计：
影响本项目景观设计的主要因素：
1、区内园林环境与区外景观资源相协调——利用项目紧邻的水和绿化资源，使其与内部园林环境达到相互融合；
2、配合项目产品、超高层住宅的特性，创造具有时代感、格调高雅的园林氛围；
3、针对客户群喜好，营造高品味的个性化的园林景观，形成住户的私家休闲空间。
2、户型设计建议：
一梯四户平面推介：

豪宅项目的分析(ppt)