天津市西青区市场研究分析(ppt)
天津市西青区市场研究分析
1.区域市场概况 2.区域行政区划 3.区域经济发展 4.区域规划发展 5.区域房地产成交分析 6.区域房地产市场板块分析 7.区域项目分析 8.总结
区 域 市 场 概 况
历史由来
西青区区境范围陆地成型的年代于唐代中、后期。北宋时期这里是宋、辽交界，宋朝的前沿阵地，明代分属河间府静海县和武清县，清代归属天津府。1912年中华民国成立后，改为天津县，属直隶省。中华人民共和国，成立后，建河北省天津地区专员公署，驻地杨柳青镇。1952年天津县划入天津市管辖。1953年建立西郊区，1992年3月改为西青区。
区位介绍
西青区位于天津市西南部，东与红桥区、南开区、河西区及津南区毗邻，东南与大港相连，南靠独流减河与静海县隔河相望，西与武清县和河北省霸州接壤，北依子牙河，与北辰区交界。地处北纬38º51’至39º51'，东经116º51’至117º20’。南北长48公里，东西宽11公里，全区总面积570.8平方公里。
外部交通
 西青区地处中国沿海开放前沿的环渤海经济圈内，依托中国四大城市之一的天津，毗邻北京，交通便捷，四通八达，境内有京福、津淄、津港、津同、外环线等十一条公路干线，纵横交错，贯通全国各地。经外环线可达30公里处的天津新港（中国北方最大的贸易港）和15公里的天津机场，驱车十几分钟就可进入天津市区，经京塘高速公路可直达120公里处的中国首都北京。
京沪铁路穿越本区23公里的地段，设有曹庄、杨柳青、周李庄三个车站，还有陈塘支线（西站至陈塘庄）、周芦铁路（周李庄至芦北口）、李港铁路（李七庄至大港）及南曹支线（南仓至曹庄）贯穿南北。

内部交通
自然优势及旅游文化
西青区自然形成西高东低的地势，地面高程渐次在海拔5.0-3.0米之间，洼地为2.0米。境内有大清河，子牙河于西南部的第六埠汇入东淀；中亭河串流东淀北侧，到西河闸与西河汇流。汇入东淀的河水由下口的独流减河进洪河闸及西河闸分泄。
全区有市级文物保护单位五处：杨柳青博物馆坐落在华北第一名宅------石家大院，馆内陈列着当地民间艺术精品，建筑物上的木雕、石雕、砖雕被誉为“中国三绝”；平津战役天津前线指挥部旧址陈列馆；文昌阁；清末民初爱国武术家霍元甲故居和陵墓；李七庄乡王兰庄村1936年天津青年学生抗日救亡义教点旧址纪念碑。
西青区的旅游资源丰富：有杨柳青的石家大院、杨柳青森林公园、天津前线指挥部旧址、杨柳青年画作坊 、古运河美景园 、杨柳青古镇风情街 ；南河镇的霍元甲故居；中北镇的天津热带植物观光园以及大寺镇的峰山药王庙。

生活配套
西青区内生活配套较为丰富
设有幼儿园所173座，小学14所，初中校12所，高中校7所，职业、专科学校4所；
卫生设施有区级医院4所，乡级医院7所、专科医疗站2所；
有电影院、职工俱乐部、老年人活动中心、少年科技宫、文化馆、体育场、体育馆、游泳馆等文体设施；
乡镇全部有文化站，村村有文化室，民间花会56道活跃民间。不但生活极为便利，也极大程度的丰富了居民的文化生活。
行政划分
 西青区辖李七庄、西营门两个街道办事处，杨柳青、张家窝、南河、大寺、辛口、中北、王稳庄七个镇，共160个村及59个居民委员会。全区总人口33万人，其中农业人口24万，区人民政府驻地杨柳青镇是中国三大木板年画之一——杨柳青年画的发祥地，现有人口10万人，是天津市加速建设中的汽车卫星城。
西青区行政区域规划图
杨柳青镇
杨柳青镇位于西青区西北部,东与中北、杨柳青农场毗邻;南与张家窝镇、辛口镇接壤;北与北辰区、武清县交界。面积64平方公里。辖25个行政村、29个居委会,是天津市最大的卫星城镇。
杨柳青镇是区政府和各委办局所在地，近几年杨柳青发生了翻天复地的变化。
中北镇
中北镇位于西青区北部,东邻西营门街,西至杨柳青镇,南与工农联盟接壤,北靠津沪铁路。面积38.5平方公里,辖23个自然村,镇政府驻地汪庄村南、大稍口村西、外环线7号桥南、新津杨公路北侧。
中北镇是花卉之乡，有上百年种花历史，花卉种植面积超过200万平方米。镇内有中国北方最大的花卉集散中心和最大的室内热带植物观中心。
中北镇工业主要有汽车、电子、医药化工、金属加工等产业，重点企业250余家，资产总量超过23亿元。
大寺镇
大寺镇是天津市外围八大组团之一，位于市区南部，距市政府8公里，距区政府35公里，东与津南区毗邻，南与王稳庄镇相依，西与南河镇接壤，北靠外环线，与李七庄街相邻。全镇总面积86平方公里，耕地47394亩，8800户，常住人口31498人，辖15个行政村。
大寺镇地理位置优越，对外联系便捷，距天津港30公里，天津海关9公里，天津国际机场15公里。
西青经济开发区和天津市电子开发区座落境内。
市、区领导及有关专家称：大寺镇是最有希望的卫星城镇。到2010年，本镇镇区面积将达到12平方公里，集中人口10-12万人。届时将形成具有城郊型特点的现代化大农业生产基地，依托四线（津淄、津港、友谊、外环）三区（两个开发区和镇区）开发的第三产业将形成该地区的经济支柱。一个居住环境花园化、工农业生产现代化的新型城镇将初具规模。
南河镇
南河镇位于西青区南部，东与李七庄街相连，南与大寺镇接壤，北邻张窝镇，西靠独流碱河，总面积57.02平方公里，辖18个自然村，有农业人口21920人。
农业做为全镇经济发展的基础，始终得到镇党委、政府的高度重视。
清末民初爱国武术家霍元甲故居和陵墓坐落在镇内。
李七庄街
李七庄街位于天津市区西南，是城郊结合部。总面积54平方公里，耕地面积8400亩，其中商品菜地面积5200亩，水稻1900亩，还有鱼塘水面7200亩。共辖20个自然村，2。4万人口，它不仅是天津重要的副食品生产基地，也是距离市区最近的“鱼米之乡”。
李七庄街所处的地理位置在于它与市区河西、南开两个区交插相连，有4个村处在市区境内，其余绝大部分村座落在外环线以内。这里距市中心最近，食宿，游乐，购物十分方便。它紧靠市体育中心，高教中心，科研中心，高新技术产业园区，也是天津市生态最好的地区。全街境内小河密布，鱼塘水面星罗旗布，空气清新，没有污染，最适宜开发高科技产业和与城市相配套的第三产业，是天津市近郊区投资环境最佳，投资条件最好，投资效益最高的“黄金地带”。

王稳庄镇
王稳庄镇位于西青区东南边缘,东与津南区相连.西隔独流碱河与静海相望.南与大港相临.北与大寺镇接壤.镇域内有津淄公路.李港铁路贯穿而过,镇政府坐落在205国道西侧.全镇辖15个行政村,总面积为116平方公里.有32800口人.
王稳庄镇是远近闻名的鱼米之乡,盛产小站稻而驰名,随着农业科技的发展，已成为天津市最大的鱼，肉，蛋生产基地．
区域经济
区域经济概况
2005年西青区实现地区生产总值172亿元人民币；人均地区生产总值达到7030美元；财政收入33亿元人民币；农民人均纯收入8850元人民币。全区累计利用外资达到43亿美元；实际到位22.5亿美元。

固定资产投资
产业结构和布局
第一产业
农业产业化步伐不断加快以农业增效、农民增收为目标，西青区积极推进农业布局调整。目前，全区基本形成了无公害蔬菜、花卉、牲畜养殖、高效经济作物、优质果品、水产养殖六大产业带。2001年至2005年，全区累计投资6900多万，建设蔬菜、花卉等种植小区16个；投资7000多万元，建成奶牛、生猪、肉鸡、肉鸭、水产等养殖小区56个全区；无公害蔬菜基地面积达到4.5万亩，无公害水产养殖面积达到1.68万亩。

产业园区分布
1.西青开发区、大寺和李七庄两个工业园为一体的高科技电子 信息产品、生物医药产品与机电产品的产业区群；
2.以生产自行车零部件、生物医药生产基地的西营门工业园区；
3.以服务城市，为城市大工业配套的汽车零部件和高科技产品生产为主的中北、候台、杨柳青工业园区；
4.以生产精细化工、生物医药为中心的张家窝、辛口、南河工业园区
5.以冶金工业为主的王稳庄工业园区

区 域 规 划


经过多年积累，全区形成了以市场建设、房地产开发、物业管理、商品集散市场、旅游业、餐饮业为主的第三产业带。建成了杨柳青商城、天津家电市场、旧物调剂市场、汽车交易市场、信誉杯家具城等一批大型专业市场，全区各类农产品交易市场和专业批发市场50个，并在外环线沿线兴建辐射华北、西北、东北的钢材、汽车配件、自行车零件和花卉大型市场，筹建大型超市和文化、娱乐服务场所。房地产、市场商贸、物流等新兴第三产业提速领跑。形成了王顶堤、李七庄、中北、梅江四个市场群。年成交达70亿元。全区第三产业每年的增长速度达到15%以上，占国内生产总值的比重近40%。
十一五展望
十一五期间，要以创建国家科技进步示范区、国家科普示范区为目标，制定出台鼓励自主创新政策，加快建立以企业为主体、以市场为导向、产学研结合的技术创新体系，培育一批创新能力较强的高新技术企业，力争使我区市级以上高新技术企业达到30家以上。
计划累计投入资金50亿元，完成技术改造项目600个。紧密围绕电子信息、汽车零部件、生物医药等重点技术领域，组织实施100项以上市级以上科技计划项目
组建西青区生产力促进中心，加快建设西青软件园和汽车配套、生物医药科技孵化器，搭建科技创新平台。鼓励国内外组织和个人到我区设立研发机构，推动骨干企业建立技术中心，五年内力争达到50家以上。

十一五展望
深入实施专利战略，取得市级以上科技成果200件以上，专利申请量达到3500件以上。继续实施名牌战略，力争使市级名牌产品在原有基础上增加10个，累计达到29个
到“十一五”末，西青区全区地区生产总值、人均GDP、财政收入、区级财力等主要经济指标要比“十五”翻一番，力争2010年地区生产总值达到350亿元，人均GDP1.4万美元；三级财政收入达到74.5亿元，区级财政收入达到32.5亿元；农民人均纯收入超过14200元，跻身全国最发达地区行列。
西青区成交分析

西青区成交量分析
05年下半年西青区成交量强势走高，06年1至5月份有所下降。
西青区成交量分析
05年后5个月西青区成交量占四郊区总量39%，06年前5个月占23%，市场后续供给不足。
西青区商品住宅价格分析
价格上升趋势较为陡峭，05年8月，突破4000，06年5月，突破5000。一年余单价上涨 88.37%。
西青区商品住宅价格分析
西青区板块分析
板块详述---板块格局
现阶段西青区域成熟的房地产板块主要有三个：西青区政府板块、西部新城板块、泛梅江板块。


板块详述
区政府板块
区政府板块
现阶段西青区域成熟的房地产板块主要有三个：
区政府板块---区政府广场
府板块---步行街
区政府板块---酒楼
区政府板块---戏楼
区政府板块---文化市场
区政府板块---南运河景观
区政府板块---石家大院
区政府板块---时代豪庭
西青建设开发有限公司
开发。2005年4月售
罄，收盘价格2900元/
㎡。预计2006年10月入
住。
区政府板块---03年以前入住的商品住宅
区政府板块---唐郡建设进度
西部新城板块
西部新城板块
西部新城板块
西部新城板块
规划绿化面积占45%以上，商业设施面积占5%。
在几年内，该区将围绕城市功能配套，陆续建成医院、文化中心、体育中心、四星级的酒店娱乐中心、商业区等，商业区内将建有商业街、步行街，集中大型连锁超市等。
此外，镇区内将规划建设设施、功能配套齐全的一所大学和达到国内一流水准的小学、幼儿园等。
一座总投资超过100亿元，占地4平方公里，建筑面积400万平方米的西部新城，将于2010年全部建成。

假日风景
物业地址：西青区中北镇
开发商：万科（招商)地产
建筑面积：35万㎡
建筑形式：洋房(情景、宽景、院景、瞰景)
假日风景
金厦·水语花城
金厦·水语花城
其他
上投集团（华亭佳园）：总建筑面积30多万㎡，由多层和小高层住宅组成，容积率1.3，绿化率40%，总投资额在12亿元。计划在年底面市。
方正投资：11月底举行奠基仪式，由于地块内部问题，暂无其他信息，预计在明年上市。
乐康集团：项目占地70万㎡，总建筑面积100多万㎡，建筑形式有多层、小高层、高层、青年公寓、洋房、叠加别墅、独栋别墅等多种形态。目前示范区正在紧张施工中。产品研发已经结束，预计明年该项目将会启动。
张家窝镇板块简介
张家窝镇板块简介
通向张家窝镇政府的京福公路沿线两侧，是新建商品房的聚集区。
2003-2004年价格2000元左右，2005年均已入住，2006年暂无在售项目。
张家窝镇板块简介
张家窝镇板块简介
其商业配套齐全，
道路市容规划优良，
路边门面店外檐为镇政府出资统一装修。
板块详述
西青开发区板块---村民内部建房
西青开发区板块---学校
西青开发区板块---二手房市场
二手房市场较为活跃，主要位于大寺镇政府周遍
龙居花园，金龙花园，泉集北里为主要供给小区，但产权性质为集体产权，土地手续不全，无法进行购房贷款。

金龙花园---多层
金龙花园---别墅
西青开发区板块---金龙花园二期在建工程
西青开发区板块---泉集北里
2004年销售为800元/㎡
西青开发区板块---泉集北里在售别墅
在售商品住宅项目
洛卡小镇、玛歌庄园为该板块在售商品住宅项目。亲亲家园即将开盘。
未来供给热点区域
现阶段西青区域成熟的房地产板块主要有三个：西青区政府板块、西部新城板块、泛梅江板块。


大学城区域
天津市目前有三大高教区，
一是南开区内的天津大学、南开大学高教区；
二是河西区小海地高教区，包括天津科技大学、天津财大等；
第三就是坐落于西青区内的大学城，这里已经有城建学院、保德学院、国际女子学院、农学院等多所高校。
大学城区域
2005年，大学城新建设已经开始。建成后将吸引南开大学、天津大学、天津师范大学、天津理工大学和天津工业大学五所知名高校入驻，将成为天津市聚集学校最多、容纳学生最多、占地面积最大、校舍面积最大的新高教区。
师范大学、理工大学和工业大学作为大学城的第一批进驻高校，总占地面积达1万余亩，总投资约36亿元，将于2005年秋季迎来第一批学生。
南开大学和天津大学将作为大学城第二批进驻的高校，工程将于年内正式启动，两校各占地5千亩。
几个项目建成后，“西部新城”将毗邻本市两大著名高教区，被几乎天津所有的高校集中环绕，地区优势不可复制。
大学城区域
大学城区域
953、963、8路等通向该区域
大学城区域
位于南河镇姚村，
景福公寓、程华欣苑等商品住宅工程已基本竣工。
小南河区域---南河镇
板块详述—小南河区域—霍元甲故居
板块详述—小南河区域—小南河村民在建住宅
小南河区域在建项目---汇英苑
预计2006年10月开始销售
板块详述—王兰庄区域——王兰庄村民住宅
王兰庄区域---天房·美域
总建筑面积46万㎡
西青项目分析

消化量分析
户型分析
价格区间分析

小结
总结
西青区房地产市场06年依然保持迅猛的发展势头，整体供需两旺，同时拥有大批的外地开发巨头看好天津市场，他们的介入，更加激起市场的土地竞争、项目竞争，产生鲶鱼效应，因此市场更加活跃。同时由于天津基础建设的大力投入包括地铁1.2.3号线的建设，快速路的建设，海河改造，奥运场馆建设等必然使人们的生活环境和生活水平有所改善，也同时使老百姓对天津有希望有信心，敢花未来的钱购房。
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