市场定位及规划方案对比分析(ppt)
综合能力考核表详细内容
市场定位及规划方案对比分析(ppt)
鑫辰花园
市场定位及
规划方案对比分析
一、市场信息提示
二、谋略先驱——方案解读
弱势:
⑴ 房型、电梯设置比较大众化,较为普通。
⑵ 会所面积偏小,服务满足不了客户的需求。
⑶ 车位不足,不能吸引定位高层次的目标客户。
⑷ 周边在建楼盘数目多,要想在竞争中脱颖而出,本案的楼盘产品个性尚不鲜明,表现在小区品位、园林景色、房型特点、功能布局、建材选择等多方面。集中的亮点不够。
区域采样楼盘对比
目前,本案周边最近的预售楼盘为维多利华庭,如表1所示,对比如下:
表1:区域采样楼盘对比表
三、观点与实例
案例一:万源杰座寻求创新是本案进入市场之保证
案例二:上海绿城
上海绿城的品牌客户(包括杭州客户)支撑了首期高速去化的销售量,产品上的精益求精如高标准会所,高绿化景观与40万㎡规模优势,吸引大量外区客户导入。奠定了初胜的基础。
案例三:涵合园
一期小高层均价与周边产品持平,二期具有景观的优势小高层产品,均价高出同类产品近15%,低层别墅类产品价格高出周边小高层产品逾30%。
四、谋定后动——产品建议
方案一
风格:以世界各地较为成熟的经典风格为主,如后现代的以金属质感取胜的畅园、以欧式巴洛克风格闻名的芝大厦等。
物业:聘请品牌物业管理公司进行管理,多为境外物业公司。
分析:规避了区域的低层次产品价格竞争。但由于需要一些技术性的整合方案的支撑,则对开发的过程控制,提出了挑战。
方案二
理由除了方案本身的特征外,主要归纳如下:
五、主要获利模式分析
模式三、服务增值模式
模式四、细节增值
六、本项目定位建议
1、客户分析
本案锁定总价100以内与180万元左右购买力的两类人群,是建立在物业品质的基础上。
认同本案的产品
认同“居住亦文化”的观念
向“现代化”生活概念看齐、靠拢
注重产品内外兼修
2、产品建议
按照叠加别墅占住宅总体量的15%计算,叠加别墅为5.7*15%=0.855万。
叠加别墅容积率设为1.2,则其占地面积为0.7125万。
高层及商业等综合占地3-0.7125=2.2875万,其容积率为2.8
楼盘综合容积率7.3/3=2.43保持不变。
按叠加别墅平均单套面积160㎡计算,总套数约54套。
3、价格定位对比
效益对比
预计2005年5月开盘,叠加别墅比高层公寓价格再上升1500元/ M2,则对比如下:
原方案 现方案
单价: 8000元/㎡ 9000元/ ㎡(高层) 10500元/ ㎡(叠加)
可售住宅面积:5.67万㎡ 4.815万㎡(高层)
0.855万㎡(叠加)
回笼资金: 4.5亿 4.3亿(高层)
0.9亿(叠加)
总计: 4.5亿 5.2亿
整盘单价: 8000元/㎡ 9170元/㎡
结论:改进后的方案,比原先方案多回笼资金7000万元,整盘均价上升了1170元/ ㎡。
特别备注:
由于本项目的地块特征的限制,考虑到楼盘北侧采光要求,对本项目北部单元的限高要求较高。因此是否能借机利势,将北侧单元的层高降低,而将南侧单元的层高拔高。同时,用小区内部的绿化,来满足北侧单元的采光要求,现作如下初步分析:
此方案对楼盘在规划限高的要求上,能满足城市规划的要求,但整个小区南高北低的规划,对北侧单元的市场可接受度是一个未知数。
南高北低的规划,使楼盘的观江景观房的体量得到扩大。
南高北低的规划,使南侧临街住宅所占的比例迅速扩大,而其单价的上升却受到限制。
由于考虑到小区整盘规划的因素,且南高北低的规划,在房型面积及单元体量的分布上,将会有较大的改动。故须在设计公司得出初步规划设想方案及数据指标之后,才能作进一步分析论证,在此仅作初步的分析。
报告完毕谢谢观赏
市场定位及规划方案对比分析(ppt)
鑫辰花园
市场定位及
规划方案对比分析
一、市场信息提示
二、谋略先驱——方案解读
弱势:
⑴ 房型、电梯设置比较大众化,较为普通。
⑵ 会所面积偏小,服务满足不了客户的需求。
⑶ 车位不足,不能吸引定位高层次的目标客户。
⑷ 周边在建楼盘数目多,要想在竞争中脱颖而出,本案的楼盘产品个性尚不鲜明,表现在小区品位、园林景色、房型特点、功能布局、建材选择等多方面。集中的亮点不够。
区域采样楼盘对比
目前,本案周边最近的预售楼盘为维多利华庭,如表1所示,对比如下:
表1:区域采样楼盘对比表
三、观点与实例
案例一:万源杰座寻求创新是本案进入市场之保证
案例二:上海绿城
上海绿城的品牌客户(包括杭州客户)支撑了首期高速去化的销售量,产品上的精益求精如高标准会所,高绿化景观与40万㎡规模优势,吸引大量外区客户导入。奠定了初胜的基础。
案例三:涵合园
一期小高层均价与周边产品持平,二期具有景观的优势小高层产品,均价高出同类产品近15%,低层别墅类产品价格高出周边小高层产品逾30%。
四、谋定后动——产品建议
方案一
风格:以世界各地较为成熟的经典风格为主,如后现代的以金属质感取胜的畅园、以欧式巴洛克风格闻名的芝大厦等。
物业:聘请品牌物业管理公司进行管理,多为境外物业公司。
分析:规避了区域的低层次产品价格竞争。但由于需要一些技术性的整合方案的支撑,则对开发的过程控制,提出了挑战。
方案二
理由除了方案本身的特征外,主要归纳如下:
五、主要获利模式分析
模式三、服务增值模式
模式四、细节增值
六、本项目定位建议
1、客户分析
本案锁定总价100以内与180万元左右购买力的两类人群,是建立在物业品质的基础上。
认同本案的产品
认同“居住亦文化”的观念
向“现代化”生活概念看齐、靠拢
注重产品内外兼修
2、产品建议
按照叠加别墅占住宅总体量的15%计算,叠加别墅为5.7*15%=0.855万。
叠加别墅容积率设为1.2,则其占地面积为0.7125万。
高层及商业等综合占地3-0.7125=2.2875万,其容积率为2.8
楼盘综合容积率7.3/3=2.43保持不变。
按叠加别墅平均单套面积160㎡计算,总套数约54套。
3、价格定位对比
效益对比
预计2005年5月开盘,叠加别墅比高层公寓价格再上升1500元/ M2,则对比如下:
原方案 现方案
单价: 8000元/㎡ 9000元/ ㎡(高层) 10500元/ ㎡(叠加)
可售住宅面积:5.67万㎡ 4.815万㎡(高层)
0.855万㎡(叠加)
回笼资金: 4.5亿 4.3亿(高层)
0.9亿(叠加)
总计: 4.5亿 5.2亿
整盘单价: 8000元/㎡ 9170元/㎡
结论:改进后的方案,比原先方案多回笼资金7000万元,整盘均价上升了1170元/ ㎡。
特别备注:
由于本项目的地块特征的限制,考虑到楼盘北侧采光要求,对本项目北部单元的限高要求较高。因此是否能借机利势,将北侧单元的层高降低,而将南侧单元的层高拔高。同时,用小区内部的绿化,来满足北侧单元的采光要求,现作如下初步分析:
此方案对楼盘在规划限高的要求上,能满足城市规划的要求,但整个小区南高北低的规划,对北侧单元的市场可接受度是一个未知数。
南高北低的规划,使楼盘的观江景观房的体量得到扩大。
南高北低的规划,使南侧临街住宅所占的比例迅速扩大,而其单价的上升却受到限制。
由于考虑到小区整盘规划的因素,且南高北低的规划,在房型面积及单元体量的分布上,将会有较大的改动。故须在设计公司得出初步规划设想方案及数据指标之后,才能作进一步分析论证,在此仅作初步的分析。
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