地产规划环节成本控制要点应用指南
地产规划环节成本控制要点应用指南 规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用：在规划环节进行成 本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所以该环节 控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是，周密规划，科学讨论，严格审批。设计部 和各类评审委员会在该环节承担主要的职能。 |控制要点 |控制什么 |怎么控制 |谁来控制 |备查文件 | |规划方案 |（1）可行性规划设|(市场信息搜集和分析 |设计部负责，项|暂缺相应可操作 | | |计 |(市政状况信息分析 |目、审算、销售|参考文件，以下 | | | |(规划要点确立 |部配合 |同 | | | |(可行性研究设计任务 | | | | | |书(可行性设计变更 | | | | |（2）方案评审 |(组成可行性规划评审 |由项目、设计、| | | | |委员会，对方案进行评|工程、审算、财| | | | |审、确定。 |务、销售等各部| | | | |(未通过的方案进入可 |门组成评审委员| | | | |行性设计变更环节，再|会，总经理负责| | | | |重新评审。 | | | | |（3）设计成果 |(对可行性规划设计根 |设计部负责，工| | | | |据实际情况进行细节调|程部配合 | | | | |整 | | | | | |(设备选型方案提前确 | | | | | |定 | | | | | |(根据提交的设计成果 |审算部负责，设| | | | |进行投资估算 |计部配合 | | |2、报批设计 |（1）设计方案 |(根据项目前期运营的 |设计部负责，项| | | | |情况和市场分析制订设|目部、销售部协| | | | |计任务书 |作 | | | | |(方案设计招投标 |设计部 | | | | |(方案设计评审 |招投标评审委员| | | | | |会 | | | |（2）报批 |(注意市政设计 |项目部负责，设| | | | |(注意相关法规，完善 |计部配合 | | | | |自身报批规范性，材料| | | | | |完整 | | | |控制要点 |控制什么 |怎么控制 |谁来控制 |备查文件 | |3、扩初设计 |（1）扩初设计要求|(对报批设计进一步调 |设计部负责，知| | | | |整 |会各部门 | | | | |(设计要求 | | | | | |(内部审核 | | | | |（2）成本概算 |(根据扩初设计招投标 |设计部与工程部| | | | |方案和设备选型、实体|负责 | | | | |研究、环境方案等因素| | | | | |对总成本作出概算 | | | | | |(制订经营指导书 |审算部负责 | | | |（3）扩初设计图 |(根据扩初设计要求招 |招投标评审委员| | | | |标 |会 | | | | |(专家评审 | | | | | |(内部评审 | | | | | |(设计调整 |设计部负责 | | |4、桩基设计 |（1）地质勘察 |(搜集权威地质资料 |设计部负责，工| | | | |(自己专业人员勘察 |程部协助 | | | |（2）设计方案评审|(桩基设计2种以上形式| | | | | |(由专家进行桩基形式 | | | | | |和桩基结构评审 | | | | |（3）桩基施工图 |(设计调整 | | | |5、施工图设 |施工图设计要求 |(根据销售包装设计、 |设计部和工程部| | |计 | |桩基设计、功能设计及|负责，其他部门| | | | |配套设施等因素，在扩|协助 | | | | |初图基础上确立施工图| | | | | |设计要求 | | | | | |(建安施工图中结构造 | | | | | |价、建筑造价和环境设| | | | | |施费等约占总造价70% | | | | | |的部分属于设计方可控| | | | | |部分，应严格审核。 | | | | |报建 |政府部门报批费，按政|项目部 | | | | |府有关政策交纳。 | | | | |报施图 | | | | | |审图 |互审互签，明确修改意|设计部负责，工| | | |施工配合 |见，设计洽商 |程协助，知会销| | | | | |售部 | | | |面积测算 |设计图纸测算与实际施|设计部负责，工| | | | |工时检验相结合 |程部协助 | | |6、销售包装 | |(结合营销费用控制 | | | |设计 | |(施工招投标 | | | |7、装修方案 |方案设计要求 |根据扩初设计图、经营|设计部负责，销| | |设计 | |指导书和实体研究的结|售部协助 | | | | |果确定方案设计要求 | | | | |材料设备选型成本 |(市场信息调研 |设计部负责 | | | |方案 |(根据设计要求确定装 | | | | | |修材料和设备 | | | | | |(制订装修设计目标成 | |参见深圳公司文 | | | |本计划明细表 | |件 | | | |(装饰综合价格拆分分 | | | | | |析 | | | | |招投标 |制订设计任务书 |设计部负责，销| | | | | |售部协助 | | | | |评审 |招投标评审委员| | | | | |会 | | |控制要点 |控制什么 |怎么控制 |谁来控制 |备查文件 | |8、功能设计 |（1）小区建筑物功|(市场调研 |销售部负责 | | | |能的经济评估 | | | | | | |(有针对性扩充建筑物 |设计部负责，销| | | | |功能 |售、工程部协助| | | |（2）市政配套方案|(市政状况调研 |项目部负责 | | | | |(争取政府有利条件 | | | | |（3）环境方案设计|(根据投资估算和报批 |设计部负责，项| | | | |标准确立环境设计方案|目部协助 | | | | |目标成本总额 | | | | | |(招投标 |招投标评审委员| | | | | |会 | | | |（4）智能化设计 |(市场现状分析，智能 |销售部负责 | | | | |化必要性分析 | | | | | |(智能化内容控制 | | | | | |(招投标，寻找外部合 |招投标小组组织| | | | |作，争取双赢 |，总经理负责 | | | |（5）销售承诺 |保持各部门与销售部的|设计部负责，工| | | | |信息畅通，保障销售承|程部协助 | | | | |诺与实际功能的一致性| | | |9、设计变更 |（1）设计调整费用| | | | | |（2）设计变更洽商|严格按照设计变更洽商|设计部负责，工|详见《工程现场变| | | |流程进行 |程、销售部协助|更管理规范》 | |10、材料设备|（1）选型 |在扩初图确定前确定材|设计部负责，工| | | |（2）方案确定时间|料设备，使设计在图纸|程部协助 | | | | |阶段就考虑了材料设备| | | | | |的安装 | | | | |（3）采购 |招投标 |招投标评审委员|详见《设备材料采| | | | |会 |购规范》 | |其他费用 |物业管理完善费 |限额设计 |审算部 | ...
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