文化水廊商业项目市场研究
文化水廊商业项目市^鲅芯?前言 第一章 消费市场探析 一、2002年苏南5市居民生活水平横向对比 二、居民收入特点分析 三、市区居民消费特点分析 四、消费指标走势分析 第二章 苏州市商业营业用房发展状况 一、商业营业用房供给状况、空置状况分析： 二、商业营业用房市场需求状况分析 三、供应市场探析 四、综述 第三章 市场面分析 一、主要竞争个案评述 二、主要竞争个案相关指标对比分析 第四章 项目SWOT分析 第五章 项目定位分析 前 言 风起云涌，商机再现，智者不容有失！ 审时度势，把握市场脉搏； 横刀立马，敢为行业先。 细分市场，锁定目标客源，跳脱竞争。 把握机会点，突破樊笼，创新产品规划。 提高产品力度，创造最大价值。 发扬优势，规避缺失，力求不败。 调研、策划、造势、推案 用心营造共赢局面 誓将卓越进行到底！ 第一章 消费市场探析 一、2002年苏南5市居民生活水平横向对比 在国民经济持续健康稳定发展的大环境下，全省人民生活水平不断提高。 省内各市居民可支配收入、增幅及位次情况 |城市名 |新口径 |收入位次 |增幅 |增幅 | | |（元） | |（%） |位次 | | |绝对值（元）|绝对值（元）|绝对值（元）|绝对值（元| | | | | |） | |苏州市 |8406 |9274 |10515 |10617 | |无锡市 |7920 |8603 |9454 |9988 | |常州市 |7874 |8540 |9405 |9933 | |南京市 |7694 |8233 |8848 |9157 | |镇江市 |6569 |7170 |7698 |8202 | [pic]●从上图可以看出，苏南5市居民可支配收入排名虽然一直没有 变化。 ●无锡常州两市的居民可支配收入和苏州的差距在逐渐减小，说明苏州居民可支配收 入的增幅还是比较低的，差距的缩小主要原因就是增幅较小造成的。 形成差距的原因探析： （1）、苏州以外商投资较为集中的优势，就业结构呈现多元化发展，其他4市就业 结构相对较为单一，间接地影响了4市居民收入的快速增长。 苏南5市人口就业情况表（单位：%） |城市名 |就业 |国有 |集体 |其他 |个体|个体 |退休 |其它 | | |人口 | | |经济 |私营|被雇 |再就业|就业 | |南京市 |100 |64.60 |11.18|3.11 |3.11|2.48 |8.07 |7.45 | |无锡市 |100 |57.14 |11.43|18.57|1.43|7.14 |3.57 |0.71 | |常州市 |100 |44.23 |6.41 |30.13|4.49|8.33 |5.13 |1.28 | |苏州市 |100 |45.65 |21.01|20.29|2.17|5.07 |5.07 |0.72 | 从各类型就业人员分布看，苏州市国有、集体、其它经济单位人员分布较平衡，就 业呈现多元化趋势。就业结构优势明显超过省平均水平。 （2）、目前，工薪收入仍是城市居民总收入的主要来源。人均工薪收入的多少直接 影响到所支配收入的多少。 苏南5市家庭总收入构成表（单位：元/人） |城市名 |南京市|无锡市 |常州市 |苏州市 |镇江市| |总收入 |9856.0|10839.6|10840.58|11510.6|8829.1| | |7 |7 | |1 |4 | |1.工薪收入 |6616.9|6798.22|7310.98 |6960.09|563 | | |8 | | | | | |工资及补贴收入 |6360.4|6707.68|7175.47 |6610.48|5348.3| | |6 | | | |5 | |其他劳动收入 |256.51|90.54 |135.52 |349.61 |14.65 | |2.经营净收入 |151.89|106.27 |366.06 |104.1 |191.57| |3.财产性收入 |28.41 |143.94 |84.52 |125.59 |177.4 | |4.转移性收入 |3058.7|3791.24|3079.02 |4320.84|3097.1| | |9 | | | |7 | 从表中可以看出： ■苏州居民的工薪收入低于常州的7310.98元，两者相差350.89元，居第二位。与其 他3市的差距不是很大，尤其是与南京、无锡两市差距更小。 ■苏州居民的转移性收入最高，与其它四市拉开了很大的差距，对总收入的拉动作用 明显，该指标和工薪收入指标共同作用，使得总收入指标列五市首位。 ■收入的多元化对可支配收入的作用明显。 2、苏南5市消费绝对值全省领先，消费增幅普遍较低 随着收入水平的提高，各市居民家庭生活质量不断提高，消费水平不断增长。 苏南5市人均消费支出比较 |城市名 |单位 |2001年 |2002年 |增幅% |增幅排名 | |全 省 |元/人|5532.74 |6042.61 |9.2 |—— | |南京市 |元/人|7325.65 |7322.61 |0 |5 | |无锡市 |元/人|7404.78 |7567.21 |2.2 |3 | |常州市 |元/人|7525.57 |7973.09 |5.9 |1 | |苏州市 |元/人|7269.88 |7686 |5.7 |2 | |镇江市 |元/人|6235.56 |6304.53 |1.1 |4 | 从表中可以看出： ■苏州居民消费支出达7686元，比常州低412.44元，列5市的第二位。消费支出的增 幅为5.7%，低于常州市（5.9%），相对于收入的增幅（10.2%），消费支出明显偏低 ，说明拉动内需的政策的作用并不明显，苏州市的居民消费水平尚有较大潜力可挖 ，必须努力开拓消费领域，调整商业结构，培育新的经济增长点。 ■苏州市拥有较好的自然资源地理环境和深厚的文化底蕴，旅游经济对商业发展的促 进作用日益明显，在居民收入水平提高远远高于消费水平的情况下，应抓住机遇， 打造旅游经济，大力发展和完善现有商业配套。 二、居民收入特点分析 随着苏州市经济持续稳定发展，城市居民家庭收入亦呈现稳步提高之势，2002年市 区居民人均可支配收入为10617元，列全省首位，同比增长10.2 %。居民收入的主要特点是： 1、收入来源趋于多元化。 从下表可看出， ●工薪收入在居民家庭总收入中仅占六成。 ●转移性收入对居民家庭总收入的影响日益明显，随着离退休人数的增加和养老金标 准的提高以及社会最低保障制度的建立健全，以养老金为主的转移性收入大幅增加 ，在居民家庭总收入所占的比重已达37.53%。 ●经营净收入和财产性收入也占居一定比例，家庭收入来源呈现出多元化的特征，工 薪收入在居民收入中的比重逐年下降。 |项 目 |金额(元/人) |比重(%) |比重排名 | |家庭总收入 |11511 |100 |—— | |1、工薪收入 |6960 |60.43 |1 | |2、经营净收入 |104 |0.95 |4 | |3、财产性收入 |126 |1.09 |3 | | 4、转移性收入|4321 |37.53 |2 | 2、不同家庭收入水平悬殊。 |项目 |计量单位|低20% |较低20%|中间20%|较高20%|高20% | 从上表可看出，20%的低收入组人均月收入为354元，20%的高收入组人均月收入为 2051元。高收入组的收入是低收入组的5.8倍，高低收入组之间收入水平悬殊较大 。 3、收入水平在省内领先，但明显低于沪浙粤。 2002年我市市区居民人均可支配收入远远高于全省水平，在省内各市中位居榜首，比 全省平均水平高2439元，比南京、无锡、常州也分别高1460元、629元、684元。但与 上海、浙江、广东的城市相比差距明显，2002年苏州市区居民人均可支配收入为上海 、宁波、广州的80%左右，仅相当于深圳的42.6%。 | 指标 |居民人均可支配 |比苏州±(元) |苏州为各地的% | |省内城市 |收入(元) | | | |江苏省 |8178 |-2439 |129.8 | |无锡市 |9988 |-629 |106.3 | |常州市 |9933 |-684 |106.9 | |南京市 |9157 |-1460 |115.9 | |南通市 |8640 |-1977 |122.9 | |镇江市 |8202 |-2415 |129.4 | |徐州市 |8037 |-2580 |132.1 | |扬州市 |7833 |-2784 |135.5 | |泰州市 |7788 |-2829 |136.3 | |盐城市 |7274 |-3343 |146.0 | |淮安市 |7158 |-3459 |148.3 | |连云港市 |6953 |-3664 |152.7 | |宿迁市 |5041 |-5576 |210.6 | | 指标 |居民人均可支配收|比苏州±(元) |苏州为各市的% | |沪浙粤城市 |入(元) | | | |上海市 |13250 |2633 |80.1 | |宁波市 |12970 |2353 |81.9 | |绍兴市 |12133 |1516 |87.5 | |杭州市 |11778 |1161 |90.1 | |湖州市 |11388 |771 |93.2 | |舟山市 |10985 |368 |96.6 | |嘉兴市 |10757 |140 |98.7 | |广州市 |13380 |2763 |79.3 | |深圳市 |24941 |14324 |42.6 | 三、市区居民消费特点分析 2002年，市区居民人均消费支出为7686元，同比增长5.7%。居民消费的主要特点是 ： 1、消费结构进一步改善 2002年居民的八大类消费支出中，除衣着、家庭设备用品及服务、杂项商品及服务 有所下降外，其余都有不同程度的增长。 |项 目 |金 额|增长率|占消费支出|比去年增减百分| | |（元/人|（%） |比重(%) |点 | | |） | | | | |消费性支出 |7686 |5.7 |100 |-- | |1、食品 |3237 |6 |42.1 |0.1 | |2、衣着 |471 |-11.6 |6.1 |-1.2 | |3、设备用品及服务|625 |-37.8 |8.1 |-5.7 | |4、医疗保健 |330 |1.7 |4.3 |-0.2 | |5、交通与通讯 |642 |24.2 |8.4 |1.2 | |6、娱乐文教服务 |1197 |25.5 |15.6 |2.5 | |7、居住 |928 |72.1 |12.1 |4.7 | |8、杂项商品及服务|257 |-25.9 |3.3 |-1.4 | 从上表可看出： （1）反映居民基本生存需要的食品 、衣着等基本生活方面支出所占的比重下降，2 002年居民人均食品、衣着支出占消费支出的比重仅占48.2%；比上年下降了1.1个百 分点。体现发展与享受需求的交通通信、教育文化娱乐和居住等项支出的比重上升较 大，2002年居民人均交通通信、教育文化娱乐和居住支出占消费支出的比重为36.1% ，比上年提高了8.4个百分点；居民消费不再以吃、穿等基本生活为中心，而是追求 更高层次的生活享受，反映了居民生活改善的事实。 （2）近年来，住房消费成为热点，苏州房地产市场活跃，住房买卖规模空前，居民 家庭住房条件迅速改善，家庭支付的物业管理费、装潢等与住房相关的居住类支出明 显增加，2002年居住类支出（不含购房本身支出）比上年增长72.1%，增幅居八大类 消费首位。 2、消费行为发生重大改变 2002年我市居民人均可支配收入为10617元，消费支出7686元，消费倾向为72.39%， 与国际上公认的正常标准相比属偏低，这是因为居民的消费行为发生了重大改变， 居民家庭支出的热点已转向住房、汽车等大宗消费。2002年我市居民人均购建住房 支出达1521元，占总支出的13.8%，是南京的6倍、无锡的2.6倍、常州的2.7倍。至 2002年末，苏州私家车拥有量已突破10万辆，达10.68万辆，居全省第一。 3、恩格尔系数偏高 |省内城市 |人均消费支出|食品支出(元)|恩格尔系数(%|比苏州±百分 | | |(元) | |) |点 | |徐州市 |5922 |2164 |36.5 |-5.6 | |常州市 |7973 |2933...
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