产权酒店项目提案
第一部分 核心营销解决方案
一、 核心营销执行策略
1、 投资回报分析
2、 目标消费群体定位
二、 专案三大营销突破口（三大定位层次）
1、 产品营销----“三高”商务酒店
2、 精神营销----投资创富理念、区域造势
3、 魅力营销----跳板财富理论、品牌张力、楼盘附加值
第二部分 传播推广执行方案
一、 专案传播执行策略
1、 传播流程执行策略
2、 核心传播策略
3、 媒体组合执行策略
二、阶段性广告执行策略
三、活动营销执行策略
第三部分 总体销售执行方案
第四部分 本专案整改建议
附：筹备期工作执行计划




前 言

本专案营销抗性分析

不适宜做住宅、写字间的分析

1、地处交通要道，嘈杂吵闹，不适宜居家,前期设计规划按酒店规划,改造为住宅不太现实。
2、对于住宅来说，价格明显偏高。
3、一般性的定位，会导致一般化的推广进度
4、单体楼盘占地面积狭小，无小区环境氛围。作为写字间,咸阳的外来人口少,离西安近,外来办公机构也很少,写字间市场市场份额很少,如作为写字间，销售前景也不容乐观。



不适宜作一般性商住的分析
1、商住概念同质化楼盘众多，推广难度大。
2、商、住用户杂乱，物业管理困难。
3、商住题材炒做空间小，不能将楼盘优势
全部发挥。

以上两种定位因其抗性，都导致直接的问题
1、 销售期长，难以形成火爆热销
2、 本项目的优点会被其抗性抵消，优势不突出
3、 推广主题与竞争楼盘没形成差异性营销。

---- 如何形成绝对优势
---- 短期内形成营销热潮
---- 使项目价值得到最大的体现

选择最佳解决之道
做投资题材
-----营造投资创富热潮


第一部分



核心营销解决方案










一、核心营销执行策略
全力打造投资性物业
将“咸阳首家式酒店”、“新型投资创富通道”的概念全面导入本专案
强力引导市场
掀起咸阳人新一轮投资热潮。

---是为本专案最行之有效，也是唯一可在短期内形成火爆热销的核心营销策略。
1、 投资回报分析：
前提：定位的转变，对本专案重新产品定位----产权酒店商务楼（咸阳酒店、写字楼的全新升级版本）。


2、目标消费群体定位：
通过详尽的投资回报分析，我们发现本专案具有良好的投资盈利空间，有多大的升值盈利空间，我们就有多大的楼盘炒做空间。将楼盘炒热不仅支持销售，也支持投资收益，形成良性循环。结合前文所分析的本专案十大弊病，我们将目标消费群体重新明确定位：
A主力客户群：投资者客户群（将楼卖给想通过本楼赢利的人）
B从属客户群：通过对楼盘品质特点的传播对使用型客户形成自然吸引。



二、专案三大营销突破口（三大定位层次）
独创的投资创富理念需要实质性的利好支撑，金桥国际酒店的三大营销突破口正是这实质性的支撑，也是本专案全新定位的三大层次。
三维立体地产理念是我们分析解决本专案问题的利器，在前期策划方案的基础上；我们延续这一科学方式，推出本专案的全新营销结构：










1、产品营销—咸阳 “三高”产权式酒店商务楼王
产品定位从根本上发生转变：拒绝纯商务，不提商务楼，独创产权式酒店商务楼概念，金桥国际酒店就是投资型酒店、写字楼，是引领时代潮流，彰显全新酒店、商务形态精心设计而成的HOTEL、OFFICE升级版本。是为中小投资者、商务型公司量身定做的商业用物业品种,是蕴涵极大投资和升值潜力的投资型物业。
全新产品概念：
“三高”标准新现代产权式酒店商务楼
------ 金桥国际酒店
咸阳“三高”产权式酒店商务楼王

三高：
A、投资标高：
投资额的9%的回报咸阳最高，旅游酒店产业的蓬勃发展，其后期的收益相当可观。
B、硬件标高：
咸阳最高现代化程度酒店商务楼配套设施，四星级酒店标准，打造咸阳顶级：
地理位置/宽带/电梯/酒店式大堂银行入楼/公用中大型会议室/餐厅/地下停车场。。。。。。。。。
C、软件标高：
咸阳最高便利性商务服务模式与OFFICE新理念：
 酒店营运投资管理中心：开盘同时确定未来酒店管理公司、增强业主投资信心。为办公者提供星级酒店服务。

产品的重新认识和升级
 商务秘书租赁。。。。
 全新投资业主服务机构律师现场办公、公证现场办公。。。。。的推出：
众所周知，地产推广和营销，离不开硬件和软件两个部分。项目推出需要有一个主线贯穿始终，需要有一个核心的理念性的东西作为其主题的支撑。任何项目都有硬件和软件两部分，硬件是产品，固然很重要，同时代表软件的社区服务、企业文化、物业管理同样重要。
增强投资者信心是项目品牌的重要内容，对销售工作有直接的助力。

其它展现的内容主要有以下方面：
A1楼盘的物业管理
酒店物业管理是一个服务性的机构，他不只是一个工具，同时他还是充当了一个地产项目软件部分的主要功能。在当今地产发达地区的物业管理发展到了服务细分，到了e化管理的阶段的时候，项目的酒店物业管理必须紧密结合销售的功能，迅速得到提升。
A2、楼盘的文化
项目不仅需要品牌，还需要品牌的美誉度和客户的归属感，而要最大发挥品牌威力，进行品牌的维护，提升品牌的市场号召力，就必须大力度地进行楼盘业主文化的建设。


“三高”标准酒店商务楼不是炒做出来的概念，而是实实在在的产品形态，是咸阳、西安产权式酒店新的发展高度和标准，全面反映了开发商从客户角度出发去设计开发产品的科学理念。是具有划时代意义的全新产品，将左右咸阳酒店、投资市场的发展格局。
“三高”产品构成对于本专案投资创富成功的强力支撑。


2、精神营销- “投资创富理念” 、区域造势
结合前期方案提到的经济远景定位---西咸一体化、西安咸阳国际机场、陕西咸阳旅游业的发展前景。。。。。。。。，我们对这一营销突破口进行充分运用：
A、 造市先造势、炒楼先炒地
对金桥国际酒店项目地段进行包装炒做、咸阳交通金腰带基础上提出“咸阳财富龙脉”。成熟的板块意味着成熟的环境配套，丰富的商业机会。
B、自我实现的精神层面营销
形成客户对地块价值的普遍认同，从精神营销角度对投资创富概念进行广泛传播。实现客户对成功创业、通过财富实现自身梦想的希冀。“投资创富”理念是贯穿全案的精神层面核心推动力。
C、产权式酒店全新投资模式的诱人魅力


4、 魅力营销
----跳板财富理论、品牌张力、楼盘附加值
A、跳板理论：
● 选择金桥国际酒店是你人生的跳板；
● 选择金桥国际酒店是你企业的跳板；
● 选择金桥国际酒店是你财富的跳板；
● 选择金桥国际酒店是你创业的跳板。
通过产品力营销和精神力营销构成对投资创富成功的两大支撑。而本专案独到之处更在于它的魅力营销环节：-----跳板财富理论。
在现今咸阳地产市场，金桥国际酒店绝对是一个全新的产权式酒店商务型楼盘，它不光是一个具有诱惑力的新概念。而且它有更多实质性的利好。最引人注目的是本专案将四两搏千斤的跳板经济理论引入楼市。将其转化成为针对本专案目标客户的魅力引导手段。跳板财富理论是关于世界经济大势发展的一种数学模型，资源配置最优化和利润最大化是它的两大核心。企业和个人如何找到一个好的跳板是成就未来事业的关键。
针对自用办公型客户，金桥国际酒店是事业成功的最佳跳板（最优化的资源配置）
针对投资性客户，金桥国际酒店是财富的跳板（低置业门槛，高稳定收益-----利润最大化）

B、品牌张力
金桥国际酒店这一品牌，咸阳“三高”酒店商务楼王这一定位
无不蕴涵着丰富的品牌张力，品牌是整合上述三大营销突破口的外在表现。通过三大营销手段，既独成体系，又形成合力，有机有序的为销售提供强劲推动力。
通过VI（形象识别）系统的导入和品牌的整合传播将本专案从知名度/美誉度/品牌忠诚度三个层次递进，产生最大化品

产权酒店项目提案