2003年上海土地公开招投标市场的分析
2003年上海实施8次土地公开招技标,共推出土地162幅,总面积1373.8公顷。这些土地将建成约1138万平方米的住宅,由于中标的土地费用在规定期限内必须全部支付,开发商拿到这些地块后,迫于高额的财务成本,不得不马上开发,预计这些土地建成的房子将占上海市场2004年全年供应量的50%左右,并将在2004年下半年陆续推向市场。现对此进行分析,以2003房地产市场的原材料一土地的供应量及价格,来预测2004年上海房地产市场的走向。
　　1、地块分布区域(见图一)招标土地中宝山、奉贤、青浦和松江这些边远区域分布的地块数量最多。而传统市中心,如黄浦、卢湾、徐汇、静安、长宁的土地供应量非常少,决定了2004年市中心区域的高价位的新建一手房屋数量有限,价格应该稳中有升,市场风险不会很大。
图一：地块分布

　　2、各区招投标土地面积情况(见图二)从各区域招投标土地面积情况看,2003年上海公开招投标的土地面积共计1331万平方米,其中松江区的土地面积达到282.31万平方米,所占比例达到20.55%,远远超过其他区域。此外宝山、青浦、金山、浦东新区等区域的土地供应量也不小。可以预见,未来2年内,上海外环线两侧的边远城区将成为推案集中区域。
图二：各区招投标土地面积(万平方米)

　　3.土地性质(见图三)
　　(1)各类土地性质的比例
仅纯住宅用地占到的比例就己达到79%,因此可以看出未来住宅项目仍是上海房地产市场上的主力军。
图三：土地性质

　　从低容积率住宅用地供应情况看(见图四),容积率在0.8以下的纯住宅类土地共22块,总面积为245.47万平方米,在2003年所有招技标纯住宅类用地中所占比例达到33%,预计建筑面积达到249.36万平方米。可以看出,未来上海低密度住宅仍有不小的推案量,且松江将是最大的别墅和低密度住宅的供应区域。
图四：别墅类(低密度住宅)用地

　　容积率在0.8以上的纯住宅类土地共94块,总面积为680.71万(见图五),在2003年所有招投标纯住宅类用地中所占比例达到67%,预计建筑面积将达到888.77万平方米。未来上海市容积率在0.8以上的公寓项目推案量集中在宝山、南汇、浦东和青浦等边远城区。
图五：公寓用地(万平方米)

　　(2)成交价格
　　从图六、七中可以看出,黄浦区、卢湾区、虹口区、徐汇区和嘉定区的平均楼板价是目前上海各区中最高的5个区。不过需要指出的是黄浦区招投标地块仅1幅,且为商业用途。预计未来虹口区将成为除传统中心区(黄浦、静安、卢湾及长宁)外房价最高的区域,而嘉定区的房价也将达到甚至超过市区的价格行情。
图六：各区成交价格

图七：平均楼板价

　　(3)招标的方式变化
　　其间招投标方式历经从最高价中标到中间价综合评分法的变化。在2003年11月的8号地块公告投标中，虹口、金山、青浦、奉贤、杨浦、松江实施中间综合评分法，南汇实施最高价中标法，宝山、普陀、闵行两种方法都有。
　　2003年初进行土地公开招投标时很多区采用的是最简单的价高者得地的方法，经过报名初审核准后，所有企业将报名资料包括规划设计方案、可行性研究报告、保证金、报价、企业资质和银行资信等资料放入投标箱，然后由区房地局开箱，当众宣读投标价格，价高者得地。这种方法的优点是以采用类似拍卖的方法用价格标准衡量，比较客观公允；缺点也比较明显，土地格被不断抬升,在执行此政策的半年内上海土地市场的价格平均上涨了30%50%,很多小公司不顾自身经济实力,疯狂出高价参与投标,获得土地后无力开发,与政府反复纠缠优惠的开发政策,由于土地连续暴涨,不少小公司获得土地后将中标土地的项目公司转手倒卖,形成土地市场的黑洞。
　　由于土地价格不断上涨,不少区政府又从第7、8号土地招投标开始采用综合评分法。其评分方法是技标金额占70分,规划设计方案8分,可行性研究报告6分,开发企业资质6分,从业业绩5分,银行资信5分。其中投标金额采用均值法,即政府事先确定一个投标底价,底价之下的标书皆为废标,底价之上的每正负2%,则扣减2分。用这个方法来改变土地价格不断攀升导致房价疯涨的趋势。这个办法确实对土地价格过快上涨其到了抑制作用,最近的土地价格下降约10%。
　　但是部分开发商已经针对上述办法有一系列对策,如针对投标金额均值法,一个公司发动子公司、孙公司→起参加投标,如宝山某地块11家投标单位中有5家是同一系统的,最终如愿中标:针对规划设计方案,开发商都美仑美失的超标准设计,因为中标后并不要求实施投标方案,反正是书面文章,大家就抄遍海内外,集天下之大成;又如可行性研究报告要求阐述项目进度、市场分析、财务分析、付款进度和资金安排,在短短的半天时间,5至9名评委们也不都是财务专家,如何来阅读评价十几份甚至几十份可研报告:又如开发资质,许多技标单位都是挂羊头卖狗肉,引人关注的的浦东某地块,最后中标单位的一级开发资质单位是受人托请代为投标,中标后由请托人开发。针对从业业绩,有些开发商胡乱填写,政府部门在半天时间如何内查外调,搞清楚哪些项目是谁建造的,何况现在对外地来的开发商更是一点也不了解。银行资信中信誉级别不是由同一个银行出具的,其评价标准也各不相同,存款证明上的现金更是流动的,今天帐上有,明天说不定就没有了。
　　总之上海土地公开招投标的正式实施,标志着上海的土地市场将逐步走向规范成熟。其中的缺陷是经验缺乏、开发商不成熟造成的,建议向香港、日本等成熟市场学习借鉴,早日完善。


2003年上海土地公开招投标市场的分析