房地产开发企业与传统意义上的产业有所区别，其税收政策既有一般性，也含有其行业的特殊性。 房地产企业的主要税收优惠政策 我国房地产开发企业的税收优惠政策主要表现在营业、房产和土地增值等3个方面的税。 1.营业税 营业税的优惠政策又分为3个方面： ◆对于企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为不征营业税； ◆将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为免征营业税； ◆房地产企业自建自用建筑物免征营业税。2．房产税

房产税的免税政策主要集中在我国的房产税暂行条例里，读者可以参阅。


3．土地增值税

我国从增值税暂行条例实施以来，有关的免税和减税的政策主要涉及以下6个方面：

◆若建造普通住宅，增值率未超过20%，则免征土地增值税。增值率是指增值额除以允许“课值”项目金额的比例。该免税政策主要在土地增值税暂行条例中列举。

◆因国家建设需要，依法征用收回的房地产免征土地征收税。土地征收税的对象主要是对国有土地使用权转让后产生的增值征收税负，如果国家因为建设需要，依法收回土地，则土地又回到国家，因此国家特别规定免于征收土地征收税。

◆以房地产进行投资联营，联营一方以房地产作价入股或作为联营条件，将房地产转到所投资的联营企业中，免于征收土地增值税。尽管这样的房地产产生了增值税，但由于产权并没有直接转移，因而国家对其予以免税。

◆一方提供土地，一方提供资金，合作建房，建房后按比例分房自用的行为，对于房屋所产生的土地增值，免予征收土地增值税。因为在一方提供土地，一方提供资金，房屋建成后自用的情况下，房屋的所有权并没有发生向第三方的转移，因此免予征收土地征收税。

◆房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后，向客户收取代建收入的行为，免于征收土地增值税。因为房地产开发公司为客户代建房屋，房屋的产权并没有发生直接的转移，也不符合征收土地增值税的条件。但房地产开发公司应注意形成代建行为的各项条件，才可以充分利用这项优惠政策。

◆在兼并企业中，对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的行为，免征土地增值税。国家制订这项税收优惠政策是为鼓励企业间的兼并。


房地产企业主要经营活动的纳税筹划

房地产开发企业主要经营活动的纳税筹划主要有：

1．在建项目整体转让的纳税筹划

在房地产经营活动中，房地产开发企业主要面临转让在建项目和公司股权的选择。由于资金、公司计划等因素，企业将在建项目转让给其它房地产开发企业，其转让的内容和方式有很多的选择。



2．合理分解租金收入

房地产开发企业应合理地分解租金收入。

如果房地产开发企业没有将开发的房产卖出，而是用于出租，国家规定，其资金收入应当缴纳营业和房产税，其房产税适用税率是租金收入的12%。如果企业把租金收入分解，则意味着房产税的降低。因此合理分解租金收入是房地产企业进行纳税筹划的一种方法。



3．变房屋出租为对外投资

变房屋出租为对外投资也是房地产企业比较常用的一种纳税筹划方法。

某些房地产开发公司在好地段拥有一些房屋，但由于房屋建造的历史期限较长，其原值较低，若出租这些房屋，将能收取很高的租金，也就意味着要缴纳很多的营业税。如何节税？房屋所有者可以将这些房屋转成对外投资，达到节省营业税和房产税的目的。变房屋出租为对外投资，实际上是以不动产对外投资。由于对以不动产对外投资的行为免征营业税，同时又属于对外投资，房产并没有直接参与企业经营，因此不需要缴纳房产税。房屋产权发生转移，由接受投资方缴纳企业房产税。

4．分解商品房销售价格

房地产开发公司可以适当地分解商品房的销售价格，以此来进行纳税筹划。

如果企业的开发房地产、销售商品房价格不分解，则意味着企业既要缴纳营业税，又要缴纳土地增值税和企业所得税。如果将商品房的销售收入分解出去，则可以承担以上3项税收。那么，如何将商品房的价格分解出去呢？


5.变房屋出租为承包业务

变房屋出租为承包业务主要针对房屋建造时间长、地段好、租金高的房产的纳税筹划。

如果企业出租房屋，则既要缴纳营业税，又要缴纳房产税，但如果将房屋作为企业的一项资产承包出去，则会减少缴纳的税额。承包方与房屋所有权企业达成承包协议，由承包人定期向房产所有者缴纳一定的管理费，企业可以依据房屋出租的租金来作为收取承包费的标准。


6.合作建房的纳税筹划

所谓合作建房是指一方出土地，一方出资金，共同完成某项工程的行为。合作建房的正常纳税为，出土地一方按照转让土地使用权缴纳5%的营业税，出资金一方待房屋建成后，若用于销售，则按照国家规定缴纳营业税和出售房屋部分的土地增值税。



7.土地增值税的纳税筹划

土地增值税是一个比较新的税种，其税负比较重。对于土地增值税的纳税筹划主要围绕两个方面：

◆尽量地分解收入。分解收入的方法很多，包括将装修收入从收入中分解出去，也可以适当地降低商品房的价格。

◆适当地加大税前扣除的一些成本和费用。房地产开发企业通过开发成本和研究，适当增加开发项目的一些投资，能起到一举多得的作用：既增加开发成本和税前扣除的加计费用，又能使整个在建项目的环境非常优美，有利于促进房地产的销售和房地产公司品牌的建设。


【本讲小结】

房地产开发企业的税收政策既有一般性，也含有其行业的特殊性。我国房地产开发企业的税收优惠政策主要围绕营业、房产和土地增值等三个税种。房地产开发企业主要经营活动的纳税筹划主要有：在建项目整体转让的纳税筹划、合理分解租金收入、变房屋出租为对外投资、分解商品房销售价格、变房屋出租为承包业务、合作建房的纳税筹划、土地增值税的纳税筹划、变房地产销售业务为代建行为以及自建行为的纳税筹划。

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