由于近两年国家楼市政策调控的影响，不少房地产开发企业要么从住宅开发转型商业地产开发，要么加大商业地产开发比例，究其原因都不外乎是趋利避害的一种战略选择，尤其是在住宅市场受到“限购”等政策调控时，商业地产不受政策限制的优势便显现出来了，同时由于商业地产的高价值、高利润率等等也是吸引诸多企业趋之若鹜投入商业地产领域的重要因素；

    但是，从笔者2000年进入商业地产领域至今，回顾商业地产行业的发展及现状发现：并不是所有的商业地产项目都是成功的，也不是所有开发商业地产项目的企业都是盈利的，也不是所有商业地产项目都是取得了多赢的结果（政府有政绩、城市有形象、开发商有利润、投资户及经营商家有收益、消费者有实惠......)甚至于很多商业地产失败案例的开发企业资金实力还非常雄厚、项目所处地段位置也非常好（某些项目还处于CBD中心区域）；

为什么会这样呢？？？

     这个问题不单困扰着曾经失败的商业地产开发企业，同时也警醒、威慑着现在开发商业地产的企业；为使曾经失败过的商业地产开发企业及现在开发商业地产的企业能够总结、吸取经验、教训，不再重蹈覆辙，笔者应《中国房地产杂志》约稿，现将十余年商业地产领域实战操盘及所见所闻总结、梳理出一系列导致商业地产失败的核心、关键因素及实操解决之道呈现以供参考：

     导致商业地产项目失败的9大核心因素及解决之道：

1.政府盲目规划，政绩、面子工程所致。

    如某县级城市（2012年城市人口不足20万），政府在12.5期内所规划建设的商业地产项目总面积约200万平米，并提出要辐射周边500公里范围内区域（省会城市距离此县城才约400公里）；再如某城市政府规划几个上10万平米城市综合体项目，并要求必须配建5星级酒店等来体现、提升当地城市形象，完善城市配套功能；其结果导致不少开发企业要么项目开发出来闲置、空置、资金无法回收，要么项目开发成半拉子工程而夭折。

    解决办法：当开发企业收到招商引资邀请、实地考察、深入了解城市现状及未来发展后，专业、理性分析当地政府城市发展规划、商业网点规划布局及土地控规指标后，若意向地块控规指标不专业、不科学的话，要么不进入，要么就必须做好专业的、科学的、合理的《项目投资分析报告》及《调整控规指标建议》（建议须围绕调整后能够带来多赢结果的方向来分析才有可能说服政府调规）

2.开发商盲目规划、建设（模仿、生搬硬套、只重技术规划等）。

    纵观中国商业地产开发企业，绝大部分都是拿到地后看那个商业地产项目比较成功，就找规划设计院照葫芦画瓢做项目的规划设计方案及施工图，同时绝大部分的规划设计院也是只按技术规范而忽略商业功能规划设计商业地产项目，从而导致很多看上去非常漂亮并且地段位置非常好的商业项目大量闲置、空置。

    解决办法：在规划设计前先组建或委托商业地产专业团队市调（宏观、微观、投资及消费者调研、商家调研、竞争项目调研......），客观研究、理性分析后得出适合市场需求及未来发展和企业自身财务目标的项目定位、市场定位、规模定位、建筑形态......后再由专业团队根据前述制定《商业功能规划设计建议书》交由规划设计院再做出项目规划设计方案。

3.一厢情愿招商、根本就不知道业态及商家需要什么而盲目招商。

    很多商业地产开发企业在投入大量人力、物力、财力的情况下项目招商情况还是不利，究其原因是因为自认为项目地段位置好、项目建设好、广告宣传好、甚至租金比较低等等，只要是商家就愿意进驻的自我陶醉误区；往往忽略了目标客群招商、不清楚、不了解需招商家物业要求、承租水平、商业功能特性需求、业态组合互补要求等等而导致招商效果不好或者被动招商而牺牲较大利润空间。

    解决办法：正所谓知己知彼方能百战百胜，在正式启动招商之前必须根据项目定位及业态组合分析各商业业态的具体情况（如对项目地人口要求、经济要求、未来发展要求、项目要求、坪效期望、租金承受标准......）然后再有针对性的招商。

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