截至4月11日，沪深两市共计有84家房地产上市公司公布了2010年年报。数据显示，84家上市房企经营性现金流量净额为-705.9亿元，同比大减1150亿元。


据此，有人预计房价在下半年将下调，一线城市下调的幅度将超过二三线城市。



对此，笔者不以为然。



开发商差钱了、资金链要断了、扛不住了，房价就会跌。是这样吗？NO！



1、没有金钢钻，哪敢揽瓷器活。能当开发商的，从来就不差钱。



虽然今年上半年的销售业绩不理想，然而，去年一路高歌的楼市则让开发商赚了个盆满钵满。有数据显示，截至今年年初，A股50多家上市房企拥有超过1500亿元的现金。手中有余粮，心中自然不用慌。

此外，上有政策，下有对策。中央政府试图通过限贷、停贷等行政手段打压投资性购房，在客观上使成交量急剧下滑，使开发商出现资金链紧张，从而迫使其降价。涨上去容易降下来难。殊不知，部分房企已开始通过转向海外、房地产私募股权基金等方式曲线借道融资。



2、开发商已经“绑架”了地方政府，而且地方政府“很享受”被绑架的滋味。



2007年，中国楼市掀起了第一轮飚升行情，随着相关政策的打压，从2007年10月到2008年8月，房地产持续降温，万科率先降价。开发商降价后最着急的是谁？其实不是开发商自己，而是地方政府。



君不见，万科扯起降价大旗没多久，各地政府和行业协会便异口同声地高喊“救市”，而且呼声一浪高过一浪。西安政府砸出5亿元巨资救市，沈阳、武汉放宽公积金贷款买房标准，长沙推行买房货币补贴，南京一口气打出补贴和支持企业的组合拳，还有广州、重庆、厦门、福州……不一而足。



虽然，2008年底的“救市”有国际金融危机的特殊背景，但我们也可以鲜明地看到房地产经济在地方财政中的重要地位，可以毫不夸张地说，开发商已经“绑架”-全球品牌网-了地方政府，而且地方政府是“很愿意”被绑架的，虽然偶而也骂骂开发商，其实心里是偷着乐的。



再看今年，受到日本地震影响，日本出口到中国的汽车、机电以及电子类高端产品都会有所下滑，从而连累地方政府GDP下降，削减地方财政收入。此外，全国3600万套保障房的建设资金从哪里来？一方面要地方政府控制房价自降收入，一方面要自筹资金建设保障房，与开源节流的财务原则背道而驰，地方政府会欣然采纳么？



3、影响房价的两个决定因素是供求关系和货币供应量。



供给和需求是决定商品价格的最基本、最核心的两大元素，而目前房地产市场一方面是供给过大，另一方面是有效需求不足，其结果必然导致房价进一步下滑，而不是上涨。“居者有其屋”是孟子对美好生活的向往，也是数亿中国人的梦想。“结婚先买房，没房不结婚”也成为适婚青年的共识。为了房子宁可背上巨额债务，宁可起早贪黑加班加点任劳任怨砸锅卖铁。虽然现在各城市都有很多空置房，并不等于说房子已经很多了，其实房子还是很少。中国是一个农业大国，高速发展的城镇化把农民逼向城市，为城市经济建设做出了默默无闻的贡献，但不能就此剥夺农民在城市购房的梦想。房屋严重供不应求导致了房价的直接上涨。



房价是涨是跌同时在很大程度上取决于货币供应量。全国政协委员、招商银行行长马蔚华在全国政协分组讨论会上说“房价上涨根本是一个货币问题，因为老百姓手中的钱太多了”，这话遭到很多骂名，其实马蔚华的话没有说完，他可能是想说“老百姓手中的钱太多了，但还是买不起房，因为钱越来越不值钱了”。因为货币供应量在急剧扩大，因为CPI在飞速上涨，所以老百姓的工资也在“跟着涨”，腰包越来越鼓了。虽然老百姓手中的钱越来越多了，可能却越来越买不起房了。



4、3600万套保障房能否真正保障需要保障的住房者？



中央出台保障房政策出发点很好，我举双手赞成。然而3600万套保障房在建设、申请过程中如何防止新的造假和腐败行为发生？这些房子最终能否100%供给保障对象？事实上，深圳等地已经发生了多起申请保障房的欺诈行为。

如果保障房不能真正让那些需要保障的家庭得到和入住，最终会像经适房、两限房一样，成为房价上涨的又一只推手。

此外，保障房建设的实际速度会比想象中慢很多，去年580万套保障房的建设任务根本就没有完成。每年以区区百万套保障房，缓解数千万购房者之压力，可谓是杯水车薪。



纵观中国经济十几年的发展规律，及中国房地产市场近十年来的发展规律，始终逃不过这样的怪圈——“一管就蔫，一蔫就放，一放就涨，一涨再管，一管再蔫，一蔫再放┄┄”



一言以蔽之，房价频频上涨的根源在于土地财政和通货膨胀，与开发商差不差钱毫无关系。



所以，我大胆预测房价的未来走势：

（1）部分城市个别开发商因扛不住，小降；

（2）地方政府出面呼吁救市，试探中央政府态度；

（3）开发商群起哭穷；

（4）地方政府撕开政策口子，取消停贷/限贷/限购；

（5）开发商小胜，维持不降价，并开始制造火热行情“逼空”；

（6）持币待购者慌了阵脚，纷纷出马；

（7）房价再次疯狂上涨。

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