121号文件如同一把利剑，直指中国众多房地产企业。在强势监管的压力下，房地产企业尤其是房地产行业上市公司的未来将会怎样？

中国人民银行6月13日发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文件)，通知规范并全面收紧了房地产信贷。
　　该文件被业内称为历史上对房地产行业最严厉的政策，占房地产行业资金来源70%以上的银行资金受到全面规范与限制，从房地产上市公司对应科目来看，受累资金比例更是高达86.56%。
　　央行认为，“2002年下半年以来，部分地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题。部分地区的商业银行为了抢占市场份额，违反有关规定，放松信贷条件，一定程度上助长了部分地区房地产投资的过热倾向。”
　　由此，该文件出台的背景主要有两个，一是基于对房地产行业快速增长形成“泡沫”的认识，二是基于房地产行业资金绝大多数来源于银行，同时房地产信贷中违规现象较多，必须防范银行对房地产业务的信贷风险。

房地产企业何去何从

　　121号文件中除对房地产企业贷款必须具有30%自有资金作出规定外，对其他资金来源也均进行了规范与限制，特别是禁止流动资金贷款、禁止施工企业贷款垫资开发、个人住房贷款必须结构封顶三条最为严厉。这将直接导致房地产行业再次面临资金的巨大压力。

“小”退“大”进

　　房地产开发属资金密集型产业，资金来源受到限制后，原来靠负债经营的小房地产企业不得不退出，他们所拥有的项目只能是转让给其他实力公司，从这一角度来说，通知对真正有实力的公司有两方面利好：一是小公司退出将使行业更加规范，并在一定程度上缓和激烈的市场竞争，二是可以借机收购质地优良的开发项目。因此，房地产行业龙头企业有望现身。
　　同时“二外”资金的大量涌入也将造就一批新龙头企业。由于房地产行业是目前国内毛利率最高的行业之一，再加之发展空间较大，吸引了大量的资金涌入这一行业。其突出表现于外行与境外“二外”资金的大量涌入，其中外行包括联想、海尔、新希望等，而境外资金则包括港澳台、东南亚、美国等地资金。通知出台后，受限制的主要是供给量，行业竞争会有所缓和，这将导致拥有资金优势的“二外"资金加速进入房地产行业。

行业有望持续、规范发展

　　121号文件的出台必将使大批项目缓建、停建。房地产行业投资增长速度有所放缓已成必然，但总体来看，房地产行业仍将保持快速增长趋势，而且整个行业更加规范，持续性更强。
　　我国房地产行业的长期增长趋势是巨大的市场需求拉动的，而这种需求则是由我国宏观经济环境长期向好、住宅严重短缺所形成的。1999年底复苏后，整个行业保持了年均30%的快速增长，2003年又创出新高潮。1～5月投资额达1980.34亿元，同比增长33.5%：其中住宅投资1298.23亿元，同比增长50.42%；商品房销售额1549.95亿元，同比增长48.25%。上半年房地产行业再创增长速度新高，投资与销售双双火爆。由于行业的增长来源于强烈的市场需求，房地产行业的这种增长趋势将得以延续。
　　从需求上来看，我国房地产业仍然有较为广阔的空间。根据10年规划及我国现状，今后10年我国对商品住宅的需求量预测为44.77亿平方米，2000年我国城镇住宅竣工面积是2.22亿平方米.以此计算，今后10年我国住宅竣工面积可保持12.5%的年复合增长率。 因此，121号文件不太可能将房地产行业打入冬天，巨大的需求将促使房地产行业保持快速增长。
　　同时，121号文件还会使整个行业的发展更加规范。目前我国房地产行业存在的种种问题的根源有两个，一是土地供给市场混乱，二是开发商规模过小导致的诚信缺乏。121号文件出台后，我国现有的约2.3万家房地产企业中将有半数以上被淘汰，届时，从事房地产开发业务的公司，均具有一定规模，其违规的成本大大提高，公司行业理性化，而且这些公司均具有自己的研究能力，对市场的发展趋势及风险有较好地把握，其开发的项目会更加适合市场需求，这将有助于抑制行业的大幅波动。

房地产公司股权融资加速

　　负债融资受限后，股权融资进一步受到重视。从直接上市来看，房地产企业内地上市的难度较大，更多的企业会选择香港、美国、英国上市。
对于更多达不到上市标准的房地产企业来说，借壳是一种更易操作的股权融资方式之一，因此，今后借壳的房地产企业会更多。

信托、委托贷款融资短期内升温

　　121号文件出台后，房地产企业对信托的重视程度将进一步提高，信托有望成为房地产融资重要渠道。
　　信托业在房地产项目融资方面具有很好的优势，2002年7月18日《资金信托管理暂行办法》的颁布实施，标志着中国信托业第五次整顿完成，信托业重新兴起，再次将房地产作为业务发展的重点行业。2002年7月以后的几个月内，就有19个信托产品涌现：其中房地产信托和基础设施建设信托占据了主要的份额，以房地产作为主要资金用途的信托计划有5家，以基础设施建设为资金投向的信托计划有8家，以消费贷款为主的有2家，公益用途和其他用途的计划有4家。从融资规模来看，房地产信托和基础设施建设信托也占据了主要的份额，二者合计达到了41.3亿元，其它合计仅为7.17亿元。
　　此后房地产信托产品越来越多，在刚过去的第二季度，就有16个房地产信托产品出现，约占全部信托品种54个的三成，融资额则达到了11.16亿元。
　　房地产行业的高利润将促使社会资金流向这一行业，其中委托贷款是其中一种方式，估计这种方式会获得快速发展。
　　在国外，产业基金、信托投资基金在房地产行业投资中所占比重很大，而且很多大型房地产企业及上市公司均属信托投资基金类型，国内目前已有多家机构在酝酿，只是苦于政策与法律限制。通知出台后，这方面的运作步伐必将加快。
　　房地产信贷是目前银行优质资产之一，通知限制内资银行对房地产行业的贷款，这可能会给外资银行发展房地产信贷业务带来机会。

对房地产上市公司之影响

　　以房地产上市公司2002年报数据（均为平均值）为对象，让我们分析一下121号文件的具体影响。如果以存贷代表房地产开发投资额，2002年底房地产上市公司平均存贷为12.35亿元。很明显，与通知对应的相关科目金额合计达到了10.69亿元，占全部投资额的86.56%；其中全部禁止的科目金额为6.71亿元，占全部投资额的54.33%；提高门槛的科目金额为2.34亿元，占全部投资额的18.95%，可见该文件对房地产行业的影响非常之大。

哪些公司压力较大

　　负债较高、过高的公司，在贷款收紧的情况下资金压力相对较大；短期借款在开发资金中所占比重较大的公司，则说明有较多的流动资金贷款有可能被挪用作房地产开发，根据121号文件，流动资金贷款将被全部取消，这类公司将面临资金压力。而资产负债率较低和流动资金在开发投资占比较少的公司，在行业调整的过程中则会有一些优势，有机会收购小型公司或房地产项目。

开发高档物业的上市公司将受较大影响

　　121号文件对高档房地产贷款的控制更加严格，且高档房地产由于投资大、工期长等因素，本身就存在着较大的风险，以开发高档房地产为主的上市公司承受更大的压力与风险。上市公司中高档住宅开发量较大的有：先锋股份、光彩建设、世贸股份、金地集团等。而金融街、陆家嘴、天创置业等有写字楼开发业务的上市公司也会因涉及到商用房贷款而受到影响。

强者愈强

　　121号文件出台后，目前已有的2.3万家房地产开发企业中，大部分实力不强的将被淘汰，而对一些实力公司来说，恰恰是一个长期利好，因为可以借机低成本收购中小企业的土地及项目。在中小企业退出后市场竞争压力将减小，行业规范后不正当竞争也会逐步减少。
　　因此，对房地产上市公司而言，强者恒强，实力强者得天下。从这个角度看，以下公司有较好的发展潜力。
　　深万科：老牌绩优地产龙头股。公司专注住宅开发，住宅品牌及物业管理全国首屈一指，具有很高的专业化水平，业务战略能随行业、市场变化而迅速做出相应调整。目前业务重点指向中国经济最具活力的长三角与珠三角地区，拥有土地储备7.6万平方米，目前公司已经进入新一轮增长期，今后几年业绩将保持较快的增长，2003年估计每股收益将不低于0.36元/股，以此计算市盈率仅17倍。
　　恒大地产：属借壳类公司，重组彻底，高成长绩优地产新锐。公司资产质量较高，负债率仅为47.61%，远低于整体板块58%的平均水平；目前开发的项目是御水山庄，属经济型别墅，由于采取了规模化、低成本的战略，一期1800亩，二期3000亩，仅此项目足以保证公司三年的业绩，项目同时具有了高档别墅的品质与普通住宅的价格，每平方米单价仅2500元，由于市场火爆，价格提至3000元，仍然门庭若市。预计公司中报业绩将达到0.35元左右；公司股东恒大集团实力强大，总资产与净资产分别达到50亿元和30亿元（负债率40%，同样很低），在广州排名前5名，而广州又是中国地产最发达的地区。公司股本小，总股本与流通股分别只有1.55亿股和0.57亿股。实力股东、高业绩、优质资产与项目、低负债、小股本决定公司具有极强成长性与股本扩张能力。
　　陆家嘴：从事陆家嘴金融贸易区（全国惟一的金融贸易区）的土地开发与基础设施建设。1997年至2000受亚洲经济危机的影响，上海甲级写字楼市场进入低迷状态，公司土地批租业务极度萎缩乃至停顿。近年上海写字楼市场逐渐复苏，而公司土地批租业务也再度兴起。2001年随着上海成功举办APEC会议、申博成功、浦江大开发及上海建立经济、金融、贸易、航运中心的定位一再明确，大量跨国企业、国外金融机构的纷至沓来，公司业务迅速好转。目前公司尚有优质土地储备约40亿元，150万平方米，这将为公司带来巨额利润。同时公司负债率只有32%，流动资金贷款非常少。

扩展阅读

版权声明：