**新房地产税务稽查应对
**新房地产税务稽查应对详细内容
**新房地产税务稽查应对
**部分:房地产税务稽查风险分析与应对策略
一、税务稽查应对的总策略;
二、房地产会计核算的特点;
三、稽查的基本程序与应对
四、房地产稽查要点与风险分析
(一)实地稽查的一般程序和方法
(1)收集原始资料和数据。
(2)数据间的逻辑关系分析。
(3)整体测算。
(4)账内检查与外调相结合。
(5)实地核实。
(6)统计各税。
(7)稽查复核。
(8)稽查书证的收集。
( 二)2008年度主要税种稽查的要点解读及风险分析:
1、营业税;
2、企业所得税;
3、土地增值税;
4、个税。
第二部分 房地产行业现行主要税收法规解读与策划思路
一、房地产销售、租赁、转让等营业税实用法规
[法规1]--《条例》及实施细则—[法规34]-- [法规33]国税函〔2008〕277号
二、土地增值税现行实用法规解读(另有专题)
三、房地产企业所得税新实用法规(结合新企业所得税法及条例讲解)
[法规1] 财税字(1994)009号—[法规14]国税函〔2008〕299号
第三部分 房地产土地增值税清算法规解读与策划技巧
一、土地增值税基本法规解读
(一)土地增值税的纳税人和清算对象
(二)土地增值税的课税对象和范围
(三)土地增值税的四级超率累进税率
(四)转让房地产增值额的确定
(五)土地增值税应纳税额的计算及操作案例
(六)土地增值税申报纳税程序和法律责任
(七)纳税时间和缴纳方法与地点
二、土地增值税清算与优惠法规解读及实务操作
(一)清算法规解析与分析
(二)讲师解读新规定的五大要点
(三)减免税优惠政策解读及运用
三、土地增值税的税务策划技巧大全
★-“临界点”法★-费用转移法★-收入分散法
★-费用分摊法★-利息支出法★-建房方式法
★-优惠政策法★-代收费用法★-核算对象法
★-股权转让法★-核算方式选择
第四部分 房地产新税收热点、难点问题解析
1、建筑安装企业从事跨地区建筑安装业务在何地纳税?
2、挂靠建筑业怎么确定营业税纳税人和个人所得税纳税人?
3、租用村民小组集体土地用于经营, 土地使用税谁缴纳?
4、“代建”房屋如何缴税?
5、工厂自建厂房工程,是否要缴纳营业税?
6、将商品房留作自用是否视同销售处理?
7、售后回购或售后租回业务如何缴纳营业税?
8、销售外购不动产“营业额”与“收入额”有何不同?
9、这笔营业税申报是否该抵减原受让土地之买价?
10、税务稽查中房地产企业收入核算的常见问题
11、税务稽查中房地产行业的成本费用问题
12、开发企业成本与费用的划分隐含税务风险问题
第五部分 房地产主要税种税务策划案例分析
1、合并子公司,免除流转税
2、销售不动产:先投资再转让
3、先建后售,节约税款数亿元
4、房产销售转为委托建房的纳税筹划
5、转让增值土地,妙用公司分立
6、关联交易避税的操作要点
7、把握税率临界点争取免税
8、代收费用巧安排:合法节税
9、筹资建房利息支出巧筹划
10、增加住房开发成本的纳税筹划
11、房产公司巧节税:保障高质低价卖
12、确定适当房地产价格的分析
13、商铺住宅连体楼土地增值税的筹划分析
14、利用分解房地产开发项目进行纳税筹划
15、巧解方程式:开发商售房让利为节税
16、巧纳土地增值税分析
17、土地增值计税清算方式的筹划
18、土地增值税纳税筹划新亮点
第六部分新企业所得税年终汇缴实务辅导与权益风险分析
1、新准则与新税法的认识问题与差异调整;
2、企业所得税汇缴处罚政策的变动与思考;
3、企业所得税汇缴的稽查风险分析与防范;
4、汇算清缴是选择微利还是选择亏损的思维;
5、应计未计费用(折旧)等的汇缴补救措施;
6、企业研发费用加计扣除的“五变三不变”;
7、集团企业之间上缴“管理费”的变相思考;
8、关联企业之间融资的稽查风险与策划思路;
9、汇缴中企业几项敏感费用税前列支的策划。
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