**新房地产税务稽查应对与策划技巧及案例分析

  培训讲师:陈建昌

讲师背景:
专业资历:中国税务律师、财税(法律)高级讲师—既是实战家,也是演讲家;资深税务筹划专家、财税(法律)综合顾问—税务稽查出身,筹划更具权威;财税大专、法律本科毕业--财税、法律科班出身,财税、法律具深厚知识功底;注册税务师、会计师、律师--精 详细>>

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**新房地产税务稽查应对与策划技巧及案例分析详细内容

**新房地产税务稽查应对与策划技巧及案例分析

**部分房地产税务稽查风险分析与应对

一、房地产核算特点与稽查风险分析

二、税务稽查的基本程序和应对策略

A、稽查选案;

B、稽查实施;

C、稽查审理;

D、稽查执行;

E、行政救济程序

 

第二部分 房地产行业现行主要税收法规解读

一、房地产销售、租赁营业税

[法规1]《条例》及实施细则--[法规25] 国税函[2006]478号

二、房地产企业所得税(结合新企业所得税讲解)

[法规1] 《条例》及实施细则--[法规16] 国税发[2006]31号(新系统规定)

三、土地增值税基本法规解读

(一)土地增值税的纳税人和清算对象

(二)土地增值税的课税对象和范围

(三)土地增值税的四级超率累进税率

(四)转让房地产增值额的确定

(五)土地增值税应纳税额的计算及操作案例       

(六)土地增值税申报纳税程序和法律责任          

(七)纳税时间和缴纳方法与地点                

四、土地增值税清算与优惠法规解读及实务操作

(一)清算法规解析与分析

(二)讲师解读新规定的五大要点

(三)减免税优惠政策解读及运用

五、土地增值税的纳税筹划技巧与运用

★-“临界点”筹划法

★-费用转移筹划法

★-收入分散筹划法

★-费用分摊筹划法

★-利息支出筹划法

★-建房方式筹划法

★-灵活运用优惠政策法

★-代收费用计价筹划法

★-成本核算对象筹划法

★-股权转让筹划法

★-核算方式筹划法

★-纳税筹划新亮点:

 

第三部分 税务稽查与自查的要点及风险分析

一、实地稽查的一般程序和方法

(一)收集原始资料和数据。

(二)数据间的逻辑关系分析。

(三)整体测算。

(四)账内检查与外调相结合。

(五)实地核实。

(六)统计各税。

(七)稽查复核。

(八)稽查书证的收集。

二、主要税种稽查与自查的要点解读及风险分析

(一)稽查要点解读及风险分析

(二)全面纳税自查的要点解读

(三)纳税自查的重点和难点提示

 

第四部分 房地产税收热点、难点问题解析

1、“代建”房屋如何缴税?

2、工厂自建厂房工程,是否要缴纳营业税?

3、将商品房留作自用是否视同销售处理?

4、售后回购或售后租回业务如何缴纳营业税?

5、销售外购不动产“营业额”与“收入额”有何不同?

6、这笔营业税申报是否该抵减原受让土地之买价?

7、税务稽查中房地产企业收入核算的常见问题

8、税务稽查中房地产行业的成本费用问题

9、房地产开发企业成本与费用的划分隐含税务风险问题分析

 

第五部分 房地产主要税种税务策划案例分析

1、合并子公司,免除流转税

2、销售不动产:先投资再转让

3、先建后售,节约税款数亿元

4、房产销售转为委托建房的纳税筹划

5、转让增值土地,妙用公司分立

6、关联交易避税的操作要点

7、把握税率临界点争取免税

8、代收费用巧安排:合法节税

9、筹资建房利息支出巧筹划

10、增加住房开发成本的纳税筹划

11、房产公司巧节税:保障高质低价卖

12、确定适当房地产价格的分析                        

13、应纳土地增值税的筹划分析

14、利用分解房地产开发项目进行纳税筹划

15、巧解方程式:开发商售房让利为节税

16、巧纳土地增值税分析

17、如何确定房价才能获取佳收益

18、土地增值计税不能合并核算

 

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