项目运营中的产品设计

项目运营中的产品设计

课程大纲
一、引言——项目运营与产品设计的概念
1. 专业职能经理与项目经理的区别
2. 项目运营工作中形成问题的成因分析
3. 对于地产设计师职责认识的两大误区
二、项目运营中的全价值链设计管理
投资阶段——方案设计阶段——（实施）设计完成阶段——销售阶段——施工阶段——后期服务及
运营阶段
1、房地产业务开发流程详解
1）从开发链条上的价值活动看——开发&设计
2）项目实施各阶段的设计“主要矛盾”和“次要矛盾”分析
2、投资阶段的矛盾、解决方案及案例
1）主要矛盾：城市贡献，设计概念如何贴近政府城市发展需求和项目利润指标
2）次要矛盾：投资概算，通过概念方案，形成项目成本效益估算
3.
问题解决：哪些方案会使政府“兴奋”，什么叫非技术性价值？项目价值如何推导？华润
济南项目案例
3、方案设计阶段的矛盾、解决方案及案例
1）主要矛盾：项目策划，根据土地属性、投资规模、开发节奏、利润指标及市场需求确
定
2）次要矛盾：产品策划，满足市场要求，获得理想的规划及各地上、地下等单体产品定
型
3）问题解决：如何把项目策划准确“翻译”成产品“语言”；产品&价值（成本边界）在规
划设计阶段的各个方面；设计方案阶段成本控制的最重要的七个手段(对容积率、地下室
面积、场地设计、物业管理的衔接等等方面如何突破项目成本的天花板)；限额设计的管
理方法、指标控制要求，结构优化的手段及实战工具、龙湖设计案例分享案例
4. （实施）设计完成阶段的矛盾、解决方案及案例
1）主要矛盾：工程标准，完成从方案到“可实施设计”的精确定义，确保营销的客户敏感
点（品质），完成材料部品、应用技术同步，总图、景观、室内等设计前置管控要点
2）次要矛盾：成本标准，根据产品策划、市场需求确立成本标准
3）问题解决：“并行式”设计控制，三轮设计&成本清单；项目品质&“三个精装修”，市政
总图前置；华润项目案例
5、销售阶段的矛盾、解决方案及案例
1）主要矛盾：精细化设计对于营销的系统作用……销售道具，销售条件的提供及信息管理
；提供销售需要的硬件、软件（培训）物料，关注示范区实现以保证开盘，项目展示区
关键线路场景设计（标准化）工具
2）次要矛盾：品质锁定，根据销售承诺，现场设计变更管理；并推进设计深化、招标等
项
3）问题解决：示范区关键线路场景化设计；销售培训，现场样板及工法展示；案例
6、施工阶段的矛盾、解决方案及案例
1）主要矛盾：产品实现，指导工程标准落地，精细化设计对工程现场的支持作用，同时
进一步弥补图纸“错、漏、碰、缺”
2）次要矛盾：进度、质量、成本，样板先行；各类设计变更满足现场施工需要及流程要
求
3）问题解决：图纸完善及优化；工程技术标准前置及重点材料现场技术管理，精细设计
成果对于现场工程管理的协助手段；案例
7、后期服务及运营阶段的矛盾、解决方案及案例
1）主要矛盾：产品成熟度&物业服务标准，成本控制与客户超值要求的平衡
2）次要矛盾：客户满意度支持，提供客户投诉（需求）的服务和持续提升
3）问题解决：设计与物业衔接要点；万科案例
三、沙盘模拟，老师点评，研讨交流

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