房地产项目在策划、定位与设计阶段的客户敏感点梳理及价值提升策略

房地产项目在策划、定位与设计阶段的客户敏感点梳理及价值提升策略
课程背景
当前房地产行业特征：
经济低迷，股市萧条，债务扩张，压缩产能去杠杆；
政策模糊，调控失效，花样百出，因城施策；
市场扭曲，价格高估，投机意识明显，资本市场不理性；
楼市冻结，资金端冻结，交易端冻结；
企业纠结，地价高企，新房遇冷，形势严峻；
逻辑混乱，管控逻辑，房价逻辑，项目开发逻辑，企业发展逻辑理不清。

在新的形势，新的地产运转周期和新的挑战环境下，房地产项目如何破局，如何实现全
局系统精准管控，本课程将提出最为鲜明清晰的操盘思路技巧及核心管控要点，其中策
划和定位的精准把握；产品设计的专业与全面及精细化管理程度将成为整个项目的成败
关键因素，规划设计是房地产运营中的重要方面之一。真正得到市场追捧的项目一定是
在规划设计方面有所建树，而一个好的房地产企业一定是很讲究规划设计，规划设计的
成功是项目成功的关键。本课程以地产项目成功开发为基本目标，以盈利为核心导向系
统全面提升项目开发的专业基本功，以产品打造为主线系统分析项目开发的全过程及核
心把控点。尤其是以产品精心设计为核心，有全局的系统分
析，也有具体的实际观点，辅以实际的技巧与手段，手把手教到项目开发及产品
设计人员快速提升设计能力与项目开发能力。
邀请对象
1、房地产企业董事长、总裁、总经理、副总经理、总裁办等高层领导；
2、中高层管理人员（设计、成本、工程、招采、营销部门负责人及管理人员）；
3、地产设计管理人员及地产研发人员（总建筑师、设计总监、设计经理、设计
主管、以及建筑、结构、机电、室内、景观等专业设计人员）；
4、建筑设计院、建筑设计公司高层领导及各专业负责人等。
课程收益
1、解读标杆、学习经典:全局把控整体规划设计所要求的各类技术指标；掌握主
流产品风格定位及设计要点；
2、地域考究、适时之选:筛选适合自身项目品质的建筑风格类型；不同建筑风格
定位的重要性以及对项目的影响；
3、把握流行、重视组合:在质量技术要求下尽可能创新项目风格立面设计；
4、迎合主流、创新思路:在大众消费接受层面创新更多样户型种类；
5、精细准确、高质高效:大量“成品设计”设计体系及典型案例深度研讨。

课程大纲
第一部分：项目策划阶段价值分析
一、剖析市场
1、房地产的整体趋势、政策及影响市场的八大因素
2、当前房地产的整体趋势及政策
3、当地最近的房地产政策的细节及影响
4、当地的房价、地价水平
5、当地的房地产竞争激烈程度
6、当地房地产发展水平
7、主要竞争对手的情况与特点
8、当地客户群的容量及需求及喜好
9、当地对商业或者办公的需求程度
10、通过案例解读房地产政策的细节及影响以及现状条件下项目的思考
二、剖析地块
1、通过案例分析影响地块的 6 个因素：
2、项目地块所处的地段特点及规划前景
3、项目楼盘的规模及规划指标
4、项目外部环境
5、项目内部环境
6、项目地形地势地貌处理
7、公司拿地的价格与对手比较
三、剖析公司
1、公司品牌能力与技术管理水平
2、公司项目团队能力及管理特点
3、公司在当地资源的成熟度
4、公司要求回笼资金的速度
5、公司对此项目的定位
6、公司决策的逻辑
四、剖析规划
1、常规规划指标
2、特殊规划指标
3、不成文的规定


第二部分 项目的定位阶段客户敏感点梳理


一、市场及客户定位：重新定义在复杂多变的政策调控下真正的市场和商机在哪里
二、产品定位：依据市场的精细全面创新的客户敏感度高的产品
三、成本定位：没有成本构成和深入投入产出比分析的产品不是真正的产品
四、财务定位：房地产金融属性的深度解析
五、项目定位：
➢ 以财务投资为导向加上科学严谨的专业操作引导出来的系统运营
➢ “四位归一”项目定位包含市场、产品、成本、财务系统全局的深度完整的定位

第三部分 产品设计阶段敏感点梳理与价值挖掘及案例分析

一、房地产企业的规划设计操作
1、货值最大化
➢ 商业、商铺、写字楼、公寓，住宅等相应业态价值判断
➢ 住宅内部独栋、双拼、联排、叠拼、洋房、高层等产品的特性及价值判断
案例：成都大型复合业态项目、青岛滨海超级大盘、重庆中央广场
2、规划设计四个最原则
➢ 最多的销售面积
➢ 最大的户型
➢ 最高的楼层
➢ 布置在最佳的位置
案例：武汉千亩大盘、南昌多形态住宅项目、成都某别墅项目
3、景观、朝向、噪音、地形等价值判断
案例：成都市中心某高容积率项目
4、土地使用效率最大化
案例：重庆新区整体规划方案
5、各种容积率情况下的产品业态组合汇总及分析
6、规划理念与技术结合的六大关键专业控制点
7、两点一线的规划
8、空间关系和规划次序与尺度
9、人、车、货等功能规划及配套设施
10、深度解析总图设计
11、关于住宅小区规划的六大专题观点
案例：广州天安花园、广州汇景新城、无锡梅村项目
深圳中心区豪宅项目、惠州某住宅项目、上海豪宅项目
二、户型及功能设计操作手法及案例分析
1、用数据说话；设计成果信息统计表
案例：锦城湖岸户型
2、以销售为导向的资源分布原则
➢ 客户敏感点的研究
3、规划必须与户型结合设计
➢ 客厅和餐厅平面及功能设计建议
➢ 外墙平面及功能设计建议
➢ 餐厅与厨房平面及功能设计建议
➢ 空间平面及功能设计建议
➢ 户型设计需结构机电等其他专业充分配合
➢ 户型设计阶段空调机位平面及功能设计
➢ 厨房卫生间的尺度功能与配置
案例：成都锦城湖岸户型案例
案例：龙湖原著 125 平、东方经典、烟台万科城
中海小三房户型、万科城户型、绿城 125 平米三房
三、立面设计操作手法及案例分析
1、立面设计原则
➢ 标志性高品质的立面对楼盘的宣传及公司品牌效应非常有利
➢ 经典持久的立面风格和材料对楼盘的保值及增值作用较大。
➢ 漂亮美观的建筑立面对城市空间及景观有贡献
➢
反对为了立面而严重影响功能及实用性，广告位、雨棚、开启扇通风、防水、视线
2、立面需重点关注点
➢ 控制窗墙比
➢ 结合体形系数
➢ 细化外墙构造节点
➢ 慎用 GRC 构件
➢ 注意材料价差
➢ 建筑造型带来的结构审批风险及成本超支
➢ 立面设计需与体型系数及外墙面积的大小结合
3、立面设计的七种风格及案例分析
➢ 立面风格及设计——新中式
案例：万科第五园、蓝城小镇、泰禾院子、无锡花溪樾、青岛中洲
中洲无锡花溪樾、半岛城邦售楼处方案、中洲青岛半岛城邦
➢ 立面风格及设计——新亚洲风格
案例：中洲嘉兴花溪地花园整体立面方案、成都三岔湖
➢ 立面风格及设计—— A-DECO 风格
案例：惠州华基江山、成都中央城邦
➢ 立面风格及设计——简欧风格
案例：中洲上海里程、中洲惠州天御、中洲中央公园售楼处实景图
➢ 立面风格及设计——现代风格
案例：无锡崇安府、佛山中洲府、中洲成都里程、深圳某公寓项目
上海珑悦公寓项目、惠州央筑公寓项目、重庆公寓项目
惠州天御 C 项目惠州惠南公寓项目、惠州别墅项目
➢ 立面风格及设计——学院风
案例：惠州南麓院
➢ 立面风格及设计——地中海风格
4、立面精细化设计（以成都中洲里程项目为例）
➢ 说明、立面效果、裙楼商业标准、裙楼标准
➢ 标准层标准、屋顶标准
四、室内设计操作及案例分析
1、客户接待流程
2、售楼处平面功能布局
案例：标准售楼处平面功能布置参考——成都里程
3、三功能区标准化要求

五、景观设计操作及案例分析
1、展示区景观设计
➢ 展示区景观体验流程
➢ 展示区景观功能布置
➢ 展示区景观功能布置标准化
2、大区景观功能布局
➢ 大区空间功能布局
➢ 景观商业街
➢ 景观主入口
➢ 景观泳池
➢ 儿童老人活动区
➢ 单元入户指引
➢ 景观架空局
➢ 3、硬质结构做法及大乔
➢ 硬质铺装结构标准做法
➢ 各区常用大乔
4、大区景观 23 个观点与技巧
5、施工细节管控
➢ 施工细节标准化——硬质施工细节及注意要点
➢ 施工细节管控标准——硬质景观的 8 个细部处理
案例：龙湖景观特点分析及案例
赢在景观的设计案例分析
景观类客户敏感点分析
六、两点一线设计 5 个设计思路与技巧
1、位置的重要性
2、流线的顺畅性
3、建筑展示性
4、景观风格化
5、样板房精致化
案例：中洲惠州中央公园、、成都中洲锦城湖岸、佛山中洲府
深圳半岛城邦、无锡崇安府、中洲成都中央城邦、中洲深圳笋岗
七、结构、机电及其它专业深化设计
1、结构设计
2、给排水设计
➢ 给排水设备用房的设计 4 个基本原则
➢ 给排水 5 个分项设计
3、电气设计
➢ 住宅标准层的电气井道，电井配置的优先选择方案
➢ 电气井道的设置 5 个要求
➢ 户内照明和公共区域照明设计
4、暖通设计
➢ 空调形式的选择
➢ 通风排烟系统设计
➢ 燃气系统设计
5、机电管线的综合布置设计
第四部分 二十余个讲师操盘项目深度解析
一、项目开发全过程的全面与系统分析
二、项目开发过程中的关键点深度剖析
三、项目产品设计的专业精准解析
四、项目开发过程中的风险与隐患剖析

第五部分 现场参会学员企业案例分析及现场讨论答疑

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