房地产估价课件－收益法

第4章 收益法
目的和要求：熟悉收益法的基本原理，净收益的求取，掌握收益法的计算公式和资本化率的求取方法。
内容：收益法的基本原理，收益法的计算公式，净收益，资本化率，收益法总结和运用举例。
重点与难点：收益法的计算公式和资本化率的求取方法。

4.1·基本原理
4.1.1　概念
　　收益法（income approach），又称收益资本化法、收益现值法、收益还原法，是将房地产预期未来各年的正常纯收益以适当的资本化率折现求和（资本化），求取估价对象在一定估价时点、一定产权状态下价格的一种估价方法。　　
　　

4.1.2　理论依据
　　　效用价值论－－－房地产投资的预期收益原理

4.1.3　估价公式
1）基本公式

2）常用公式：
　　假设：房地产未来各年的纯收益相等，即 a1=a2=a3=…..ai=a；
　　　　　房地产未来各年的资本化率相等,即r1=r2=r3=…..ri=r。
　

3）变形公式
　　

4.1.4　方法特点与适用范围
1）方法特点
　理论性强；
　方法中收益与价格的关系反映了房地产市场的租金与售价的关系；
　收益法评估结果的正确性依赖于纯收益与资本化率两个参数。
2）适用范围：
　适用于有收益或潜在收益的房地产。

4.2　纯收益
4.2.1　纯收益的概念
　　　房地产纯收益（net income）是指仅由房地产这一生产要素而产生的业主可以自由支配的收益。

4.2.2　纯收益的计算
　纯收益＝总收入（潜在毛收入）－空置等造成的收入损失－经营过程中的正常运营费用
　潜在毛收入
　有效毛收入
　运营费用
　纯收益

1）经租型房地产
　潜在毛收入：房地产出租所收取的全部　　　　　　租金收益
　经营费用：管理费、维修费、保险费、　　　　税费、地租（土地使用费）等

2）经营型房地产
　潜在毛收入：该房地产在经营过程中所产生的全部收益，与经营单位一年的全部销售收入不同。
　运营费用：销售成本、经营费用、销售税金及附加、管理费、财务费和利润

3）生产型房地产
　潜在毛收入：该房地产在生产过程中所产生的全部收益，与生产单位一年的全部销售收入不同。
　运营费用：生产成本、产品销售费用、经营管理费用、销售税金及附加、财务费用及营业利润。

4）综合性房地产
　
　分别测算，相加而得

4.3　资本化率
4.3.1　资本化率的概念
　资本化率（capitalization rate）是将房地产的纯收益转换为价值的比率。
　　


4.3.2　资本化率的重要性
　
　


4.3.3 资本化率的种类及其关系
1）土地资本化率（rL）：是指仅由土地所产生的纯收益具有相同风险的资本投资收益率。
2）建筑物资本化率（rB）：是指仅由建筑物所产生的纯收益具有相同风险的资本投资收益率。


3）综合资本化率（r0）：是指土地和建筑物共同所产生的纯收益具有相同风险的资本投资收益率。
　　　 　rLVL+rBVB
r0=
VL+VB



4.3.4 资本化率的确定
1）利率说
　　　　　　一年期定期存款利率
实质利率＝　　　　　　　　　　　×（1-10％）
　　　　　　　　　物价指数



2）风险调整法

资本化率＝安全利率＋风险调整值
　　
不同风险下的资本化率

　　　　　　　　　　　　　　　　　　



3）收益率排序法
　　收
　　益　　资本化率
　　率　　应落的区域


　　　　　　　投资类型及其风险
　　　
　　　　　

4）市场法
　依据公式　　　　a
　　　　　　V＝
r

　　　　
比较案例及其相关资料








估价对象资本化率＝
（10.6+11.7+10.9+11.2+11.6）/5=11.2%

　

　　　
　

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