静安信业广场项目策划报告
市 场 篇 壹、上海市总体市场现状分析 一、上海房地产市场最新经济政策 1. 蓝印户口、住房信贷政策取消 从2002年4月1日开始上海市出台的蓝印户口政策正式停止实施。从2002年5月1日起，建 行上海分行宣布，将执行新的住房信贷政策。 2. 上海调整购房契税标准，取消政府补贴 2002年9月1日起，本市个人购买普通商品房按成交价格的1.5%征收契税，购买花园住宅 按成交价格的3%征收契税。 3. 上海高层建筑限“身高”，严控高度和容积率 上海市政府强调要严格控制高度和容积率，特别是超高层。做好日照环境可行性分析和 环境容量、城市景观评价，并适当提高标准。 4. 投资50亿元，上海浦东将兴建首条百公里铁路 上海将与铁道部共同投资50亿元，在浦东建造全程为113公里的铁路预计在2005年与洋山 深水港一期工程同步建成，年运输量可达100万标准集装箱。 5. 上海——中环线规划工程 为了缓解上海中心城区的道路拥堵，在内环线与外环线之间将建设一条中环线，其中， 中环线北段汶水路高架（共和新路—大柏树）工程将在今年年底实施建设。整个中环线（ 浦西段）可望2005年完成。 6. “三环+三纵三横+十三射” 上海中心城区的主体路网络将形成“三环+三纵三横+十三射”的格局，其要点是，内环线 以内地区，实现高架道路交通快速疏解，逐步实现中心城“三纵三横”主干道机动车专用 道，将非机动车道改建为公交专用道，在内环线之间，加快中环线路网的建设，建成内 环线之间十三条放射状道路，与逐步建设的市域高速公路相衔接。整个方案计划在2005 年完成。 7. 预售商品住房交易执行新规定 从2002年7月1日起，本市预售商品住房交易将执行新的规定。其中包括预售商品房交付 使用时，对共用部位分摊的建筑面积和套内建筑面积的实测结果与合同面积的差异处理 办法。 8. 市房地产颁布《关于推行上海市商品房预订协议示范文本的通知》 2002年10月23日，市房地局颁布：房地产开发企业取得商品房预售许可证后进行商品房 预订的，均应采用预订协议示范文本，，房地产开发企业自制协议文本的，应报工商部 门备案后方可使用 。 9. 上海市配套商品房建设启动 2002年，上海市“100万平方米重大工程配套商品房建设工程”正式启动。首批项目有5块 基地共72万平方米。此工程建设拟每年新开工100万平方米，以多层住宅两室一厅建筑面 积70平方米左右为主导房型，价格控制在每平方米3000至3500元左右。 10. 第一个房地产资金信托产品在沪推出 上海国际信托产品在沪推出《新上海国际大厦项目资金信托计划》。市民可投资位于陆家 嘴的新上海国际大厦，此产品规模为2.3亿元人民币，计划期限为三年，每份合金额不低 于人民币5万元，预计可获得的年收益率达4%。 11. 上海明确2003年底创建国家园林城市 上海将启动新一轮绿化建设计划，首期目标为到2003年底创建国家园林城市，中期目标 实现市民出门500米可见3000M2大型绿地，出门3公里有一座300亩以上的区级公园，5公 里范围内有一座1000亩以上相当于动物园、植物园大小的市级大公园。 12. 绿化建设重头戏，“一纵两横” “ 一纵”就是黄浦江两岸大面积建绿，“两横”是苏州河岸沿线绿化和延安路沿线景观绿化。 在未来几年上海将在苏州河沿岸建设8块大型集中绿地，新增绿化面积78万平方米，从而 使苏州河沿岸绿化面积达到102万平方米。在沿岸路主干道沿线，除完成5万平方米的延 中绿地三期工程外，还将新建数块大型公共绿地，同时，上海近年还将在中心城区新建 20块4万平方米以上的大型绿地。 二、上海房地产市场其它相关信息： 1. 2002年一季度，上海完成国内生产总值达1159.53亿元，比去年同期增长了9.6%，增幅 高于全国水平2个百分点。 2. 2002年一季度，全市完成固定资产投资总额289.7亿元，比去年同期增长21.2%。 3. 2002年一季度，上海城市建设计划投资额542亿元，其中城市基础设施计划投资额为2 19.23亿元，占总投资额41.8%。 4. 截止2002年9月底，全市商品房空置面积为779万平方米，其中住宅452万平方米，比去 年同期减少28%，而空置一年以上的住宅为222万平方米，比去年同期减少28%。 三、上海房地产（2002年1—9月）市场数据分析 1、市场信息数据汇总 |对比内容 |2002年1—9月 |2001年同期 |比例% | |房地产开发投资额 |5649868万元 |4300550万元 |31.4 | |完成土地开发面积 |1724065M2 |1687415M2 |2.2 | |商品房新开工面积 |17593610M2 |14084173M2 |24.9 | |商品房竣工面积 |11941394M2 |8051371M2 |48.3 | |商品房批准预售面积 |185113849 M2 |10260161 M2 |80.4 | |商品房住宅批准预售面 |15471370 M2 |903353 M2 |71.3 | |积 | | | | |已登记商品房预售面积 |18681336 M2 |12877240 M2 |45.1 | |商品房预售成交金额 |8884142 M2 |5437138 M2 |63.4 | |商品房批准销售面积 |18378164 M2 |16660700 M2 |10.3 | |商品房住宅批准销售面 |14291527 M2 |13143056 M2 |8.7 | |积 | | | | |已登记商品房买卖面积 |12810046 M2 |10126970 M2 |26.5 | |存量房交易成交金额 |3674325 M2 |2397227 M2 |53.3 | 2.市场数据分析 o 2002年1—9月和去年同期相比，房地产开发投资额增加31.4%，商品房新开工面积和商品 房竣工面积分别增加24.9%和48.3%，完成土地开发面积增加2.2% o 2002年1—9月商品房批准预售面积比去年同期增加80.4%，但商品房批准预售面积和实际 预售面积之比仍达到1：1.009，实际预售面积大于批准预售面积，商品房批准销售面 积比去年增加10.3%。 o 2002年1—9月商品房预售与去年同期比较，增加45.1%，登记预售面积达1868万平方米。 o 2002年1—9月登记预售的商品房中，以成交面积统计，住宅占96.7%，办公占1.3%，商业 占1.9%。 o 2002年1—9月登记预售的商品房中，以成交套数统计，小于3000元/平方米的低价位商品 房占16.0%，而中价位商品房占55.2%，中高价位商品房占20.1%，大于7000元/平方米 的高价位商品房仅占8.6%。 o 2002年1—9月预售的商品房中，以成交面积统计，本市居民购买占75.3%，外地人士购买 比为19.0%，境外人士购买比为5.7%。 o 2002年1—9月登记预售的商品房中，主力房型仍为面积从70—150平方米的二房或三房， 占总套数的79.5%。 o 2002年1—9月商品房登记预售排名为浦东、闵行、普陀、宝山、分别占全市预售总量的 20.0%、14.0%、9.4%、6.8%。 o 2002年1—9月存量房交易继续稳步上升，达1281万平方米，比去年同期增加26.5%，其中 住宅占75.2%。 o 2002年1—9月已售全市房地产期房抵押建筑面积为2528万平方米，约11万件，比去年同 期增加54.8%，其中个人抵押10.8万件，1374万平方米，抵押贷款金额为375亿元，而 房地产现房抵押建筑面积为3702万平方米，比去年同期增加14.2%，抵押贷款金额为 857亿元。 综上所述： o 2002年1—9月上海房地产市场开发投资继续保持高速增长，一级市场上土地出让速度不 减，商品房新开工面积和竣工面积大幅增长，批准预售量仍保持着高位。 o 值得关注的是，第三季度已登记商品房预售面积开始呈现出下降的态势，也是今年以 来首度出现已登记商品房登记面积小于批准预售面积的情况。 o 商品房价格经过了长时间的上涨之后，其房价重心已移至每平方米5000元左右，价格 范围在每平米3000—7000元的商品房占据了市场总成交量的七成，上海楼市呈现出“ 价格重心上移，高端迅速增长，低端萎缩”的状况。 o 房型面积的交易增长速度是“两头快于中间”，即单套在70平米以下的小房型和150平米 以上的大房型增速加快，占总体比例明显上升，今年上海房地产市场掀起的“小户型 热”和“别墅热”，这一状况在交易数据上得到充分体现。 贰、上海市高档住宅市场分析 1. 市场概论以及区域概述 o 市场概论 高档住宅在90年代初期的房地产市场中由外销房和侨汇房一统天下，内外销房并轨后 ，（所指的高档住宅从价格上划分即指单价为每平方米8000元以上的住宅）。从2000年 开始，上海高档物业的推盘速度明显加快，其中最为人所熟知的要数“世茂滨江花园”， 其占据地段、区位、环境、规划等多处优势，挟风雷之势，推动了沪市高档住宅的进程 ，拉开了浦江沿线高档楼盘开发的序幕。自去年下半年以来，城区旧改力度不断加大、 浦江两岸综合开发实质性启动、世纪公园周边楼市趋向火爆、交通干线与绿地等市政配 套设施日益完善，使上海楼市中高档住宅的开发环境日益趋向成熟。进入2002年，高档 住宅概念不断被炒作，频频露脸于各家媒体，“尊园”、“国际丽都城”等高档楼盘迅速地 广为人知，针对高档住宅的愈演愈烈之势，我们作了此次调查，其目的就是让读者能进 一步对上海目前的高档住宅市场有比较深入的了解。 单价分布情况示意图： [pic] 从上图可以看出，2002年前三季度，上海新盘的推案量为239个，其中开盘价为每平 方米8000元及其以上的新盘共计22个，每平方米8000元以下的中低档楼盘有217个。从今 年一季度数据看，与去年相比，均价在每平方米15000元左右的高档住宅供应更是出现强 势增长，从而推动一季度新盘均价上攻至每平方米11470元的高位，由此可见高档楼盘发 展势头之强劲。同时数据也表明，高价位的楼盘占楼盘总量的比例仍比较小，后市还有 一定的发展空间。目前，市场比较集中的仍是中档以及中高档楼盘，并且此类楼盘的开 发力度远大于高档楼盘。 区域概述 [pic] 在今年新开的高档楼盘中，浦东共有6个，徐汇为3个，静安、长宁各2个，卢湾和虹 口各1个。下图显示的是今年高档楼盘的区域分布情况以及市场占有率情况，从中可以看 出在徐汇、静安、长宁等市中心和次中心城区的高档楼盘占据了上海高档住宅市场60%的 份额，这主要因为：一方面上述地区是上海传统的高档住宅集中地区，无论是环境还是 设施配套都比较完善；另一个原因则是上述地区旧改力度的不断加大以及市政的日益完 善。而浦东新区，则是高档楼盘发展最快的区域，在列入统计的10个区中独占鳌头，占 据了市场份额的30%。随着大量外资企业及驻华机构不断地涌入，浦东已成为众多大集团 、大公司入驻的首选之地。数据表明，每年有超过3万的净人口迁入浦东，在浦东工作和 居住的外籍人士更是超过了2万人，每天进出浦东的各类外籍商务人员估计有2- 3万人次。这些外籍商务人员的大幅度增加，在一定程度上推动了浦东高档住宅的发展， 从而使得上海高档住宅的市场份额逐步东移，而传统高档住宅区的静安、长宁、徐汇等 区的客户也渐渐将目光瞄向了浦东。据不完全统计，在每平方米7000元以上的中高档楼 盘中，浦东新区已占到近7成，专家也预计，今年浦东在商品住宅需求方面将是个“火红 之年”。 二、热点区域分析 [pic] 此次统计我们列入了6个区，其中高档住宅主要分布于浦东以及徐汇、静安、长宁等 市中心城区。今年头五个月，长宁、徐汇、浦东等地区高档住宅上市量已达百万平方米 左右，与去年年中时的水平基本相近。据了解，上海部分中心地区每平方米商品房中分 摊的土地成本已达3000元以上，而从合理的成本与收益关系考虑，房价约为土地成本的 3倍比较合理。目前，我们统计的楼盘价位大多在每平方米8000—12000元之间，基本符合 “价有所值”的审视标准。 o 浦东新区 作为上海楼市投资的热点区域，浦东的房地产发展一直走在全市的前列，无论是房价 走势、销售排名、广告投放、新盘推量都呈现较强劲的发展态势。此次统计中，今年新 开盘的高档住宅有4个：分别是“国际金融家”均价12000元/平方米；“金色维也纳”售价8 500—17600元/平方米（含别墅部分价格）；“水清木华公寓”均价8500元/平方米；“仁恒 滨江园”均价12000元/平方米左右，而浦东今年全年新盘总量为37个，高档楼盘占总量的 10%。 目前浦东房地产开发出现了五大热点区域，即陆家嘴金融贸易区、张杨路沿线、浦东 南路上南路板块、世纪公园板块、黄浦江东岸沿江板块。目前，除上南板块外，其他四 大板块已成为浦东中高档楼盘开发比较集中的区域，尤其是世纪公园附近，随着“香梅花 园”、“金色维也纳”的开盘，更使这一地区成为了浦东高价位住宅开发的一个极具代表性 的区域。作为上海楼市最为活跃的一个地区，无论是新开盘的品质，或是后续盘的内涵 ，都彰显出浦东高档楼市多元化的发展方向以及多层次的发展思路，随着浦东政策面利 好消息的不断出台...
静安信业广场项目策划报告