金阳投资项目分析
金阳大厦项目 投资分析 http://www.5ixue.com (海量营销管理培训资料下载) 目 录 一、项目概况 二、长沙房地产市场情况分析 三、地块所处的特性市场分析 四、项目的SWOT分析及总体思路 五、项目可类比项目调研情况 六、项目产品的开发策略建议 七、项目投资收益及风险预测 一 项目概况 （据贵司所提供的资料） ☆金阳公司于98年取得体育馆路附1号建设用地，国土使用证编号：开国用（98）字 第（1575号） ☆地块宗号5097008，综合用途，使用权面积为1136.89平方米，使用期限至2043年1 0月。 ☆由于原用地面积较小，无法对之进行有效的商业开发，因此在取得政府支持及邻边 单位（长沙铁路公司）的协议土地租赁意向支持下，金阳公司于2000年底取得计委立项 批复文件（长技基2000年493号），该文件中明确项目可开发总建筑面积为16000平方米 。 ☆2001年8月正式取得长沙市规划管理局的二类规划设计条件通知单（编号20000107 8A1），其中详细说明项目建设用地为1900平方米，容积率为不大于8.5，建筑高度为84 米以内，机动车出入方向为东北。 ☆目前该地块市场价格为1200万元人民币左右。相关土地有偿出让金已经缴纳完毕。 二 长沙房地产市场情况分析 2005，长沙房地产市场发展历程中非常重要的一年。政策变化和外地豪强的进入 ，使得长沙房地产市场有些“乱花渐欲迷人眼”。但能够断定，大变革之下，市场无法 风平浪静，是继续繁荣火爆还是会进入一个理性期、冷静期、调整期，都要有个说法 。变革和转折，长沙房地产走向何方，这对于我们来说也许还是一个谜！ 一、长沙房地产市场——供应与需求的对决 2005住宅的推盘量将创造新高，巨大的供给在政策开始变得僵硬之时，强劲的消 费势头能否持续；产品时代来到，产品不断升级换代，花花世界能否将消费欲望引导 再至喷发；长沙楼市能否再续神话？ 二、市场大变革——产品升级和营销升级全面展开 2004长沙房地产市场正经历着前所未有的发展和变革，无论从产品还是营销上。 外地列强的进入导致的竞争加剧是市场升级的导火索，而这种形势在2005将愈演愈烈 ，产品和营销升级的大潮是不可阻挡的，也是市场优化和进步的标志。 三、价格——让我欢喜让我忧 升、肯定要升的！升多少，能到多少！在一直以来房屋价格偏低的长沙市场，随 着产品升级而带来的价格升级已经启动，而且势头如此迅猛；对于这样一个老百姓最 关心的问题，在2005需要见分晓！ 四、资金链、融资渠道——延续生命线！ 国家政策，地方政策，政策与对策！当国家宏观调控产生作用，金融政策开始紧 缩，当矛头指向房地产行业，如何打开资金的缺口？当房地产行业真正成为资金密集 型行业，当钞票变得如此紧缺，本地企业如何才能玩转长沙房地产市场？ 五、别墅市场——长江后浪推前浪 水云间、绿城桂花城作为新一代别墅能否共同造势城东市场？同升湖、金鹰城 老一辈占据天然如何守势？河西别墅市场，尤其山水英伦（荷塘月色）能否翻身？长 沙别墅市场走向何方？ 六、小户型和写字楼——物以稀为贵，贵多少 在市区内用地日渐减少的今天，成熟地段的小户型和写字楼越发显得珍贵。明年 此类产品的需求走势如何，产品的紧缺能否表现出更高的价格，产品设计和概念将出 现什么样的新变化，看城市中心价值如何提升！ 三 地块所处的特性市场分析 ———项目地块所处芙蓉路区域 分析篇 　　总体区域分析： 　　2003年8月31日，长沙南北交通主动脉芙蓉路实现全线贯通，标志它成为名符其实的 “中华第一路”，它全长46公里，南起暮云镇，北至霞凝港，与2000年拓改的五一大道构 成一个巨大的坐标，一起撑起了长沙的交通新格局。自从芙蓉路全线拉通后，这条中国 第一大道开始了它真正流金淌银的时代，商机和财富几乎令所有商人无法抗拒，创业者 、打工者、投资者都心仪着这块藏金累银的宝地，在掘金中感受快乐。 　　以五一市民绿化广场为圆心，以五一大道为轴的五一广场商务圈，以商业为主打、 以商业带动商务。在这一商务圈，平和堂、万代广场、新大新等先后崛起，沃尔玛、铜 锣湾、王府井等商业巨子也纷纷抢占黄金码头。 　　 以芙蓉路为轴心的金融商务圈则以金融证券等金融行业为鲜明特性，沿途数十家银行证 券公司参差林立。以此为契机，这一区域掀起了一轮商住楼与商务楼盘建设的高潮，商 务带动商业成为芙蓉路的特色。 芙蓉路黄金通道以自己的独特地位在刷新商务格局，重新论定商务诸侯！ 　　★侯家塘超核商圈 　　●区域板块商业地产特征 　　侯家塘在未来长沙商业的格局特别重要，侯家塘商圈是长沙市的超核商圈，三湘都 市报首次推出超核商圈的概念，所谓超核是指侯家塘商圈位于东塘商圈和五一广场·黄兴 路商圈、芙蓉路金融街和未来省府的十字节点，具有不可替代的优势。 　　“以芙蓉路和劳动路交汇点为圆心，向外扩散的一个270°大扇形区域，将成为长沙市 新的商务、商业核心。”长沙商业界的一位资深人士这样断言，而他的理由是，“城市发 展的南移，必然会在南城形成一个新的商务、商业核心，而核心的崛起又必须沿主干道 发展，侯家塘的地理位置得天独厚”。 　　侯家塘处在长沙新兴CBD的区域，又毗邻东塘和五一商圈，商业发展本来就有着一定 的基础。随着新世纪体育文化中心的建成，侯家塘依靠文体会展平台更加显示出它独特 的吸引力，从而也激发出了一个新兴的商圈效应。“侯家塘处在东塘商圈和五一商圈连线 的中心位置，以体育文化为契机，由于奠定了发展基础，对于未来的发展我认为发展潜 力无限。” 　　“与五一商圈这个传统的商业积聚地比较起来，侯家塘是新产业的发源地，以体育文 化为主的产业圈衍生出的其他行业，将会从各个方面促进侯家塘商圈的全方位发展。”天 心区招商局的负责人也指出，五一商圈和侯家塘商圈是相互补充和衬托的，之间的影响 当然会有，但是规模效应也可以吸引更多的客流。 　　据了解，自从新一佳入驻侯家塘，这两年侯家塘的人流、物流比原来增长了3－4成 。而随着新世纪体育文化中心的建立，城市商业广场、家润多“轮番来袭”，更是给侯家 塘注入了无限的活力，带动了这一区域的迅速发展。 　 　★南长沙生态商务区 　　●区域板块商业地产特征 　　南长沙是省会长沙的南大门，是长株潭经济一体化的前沿阵地，为长沙拓南扩城的 “桥头堡”。随着省政府机关大院南迁，一批重大文化设施、配套公益设施将在城南拔地 而起。在规划中，省政府新址、省地质博物馆、省青少年活动中心、省群众艺术馆、会 展中心、市科技馆、音乐厅等一批省、市级重大文化设施、建筑群落，将使这里成为省 会行政文化中心，从而为南长沙的发展提供了无尽的空间。 　　●区域商业地产创新模式 　　生态概念成为商务楼最大亮点 　　EBD释义：即“生态商务区”，为ecology business district的首字母简化组合。是目前最流行的一个对CBD发展的全新的概念选择。其最大 的特征就是解决原来CBD存在的生态恶化问题，如“死城”现象，交通上下班时过分紧张， 区内绿化较低，商业气氛太淡，写字楼空调病，办公室综合症等等。 　　长沙市拓城、融城、省区政府南迁、打造天心生态新城，以及现实的许多商务活动 以及许多著名企业办公总部往南发展的趋势等等，说明了人们是在建设CBD的同时发展和 改善CBD的，所以才有了“生态CBD”亦即“EBD”的提法。而且EBD概念不再过分强调“中心” ，这也是对原来CBD过分核聚化造成的种种社会问题的有效解决。 　　　 　　★中央商务区 　　●区域板块商业地产特征 　　根据《长沙市城市总体规划（2000－2020）》，在“城市功能分区”中提出了建设长沙 中央商务区的构想：“以中心绿化广场为核心，东起韶山路，西至蔡锷路，北起展览馆路 ，南至人民路，面积约3平方公里，集商务办公、信息、文化、娱乐于一体”，一个以五 一大道与芙蓉路交叉点为中心，以财富金融为特征的带状CBD正在长沙形成。 　　芙蓉中路CBD建成以后，将集中长沙大部分金融、商务、文化、服务机构和大量的商 务办公酒店、公寓等配套设施，并使长沙更具备完善便捷的交通、通信等现代化基础设 施和良好环境。 　　由于CBD的出现，芙蓉路这条新改建的省城大动脉土地迅猛增值，显得“财气”横溢、 遍地是金。经不住由CBD巨大商机的引诱，外地资本加速抢滩星城，一些大的跨国公司纷 纷着陆，而嗅觉灵敏的长沙开发商也当仁不让，在CBD区域内掀起了一轮商务和基础设施 建设高潮。目前，云集在芙蓉中路上的银行、保险公司、证券营业部等金融机构有数十 家之多，这一段已成为名副其实的湖南“华尔街”。 　　 　　　●区域商业地产创新模式 　　金融要塞———雄踞五一路和芙蓉路交汇的芙蓉广场铂金位置，金融圈的核心地带，芙 蓉广场的绝版宝地。 　　芙蓉生态广场———350米视野无阻碍，豁达胸怀、坐观天下，尽览芙蓉生态广场怡人 美景，工作之余，携友游历，阳光普照、放飞心情、激发灵感。 　　金融商业核心———拥有国际化商务氛围的板块，证券、保险、金融、机构，大公司、 大财团、大商家聚集一地，酒店、商务写字楼林立，平和堂、百盛、家乐福、肯德基、 麦当劳、必胜客等国际商业机构构筑起星城经济、商贸、办公的商业轴心。 　　 ★松桂园商务区 　　●区域板块商业地产特征 　　松桂园商务中心 　　位于长沙市新规划的CBD（中央商务区）中北部，是一个以国际财富中心、南方明珠 国际大酒店、建鸿达现代城、运达国际大厦四座高楼为圆心，沿着芙蓉路、展览馆路“十 ”字型两轴向东———迎宾路、东风路；向西———蔡锷路；向南———八一路、中山路；向北—— —湘春路、体育馆路辐射的相对聚集的商务地区，覆盖整个清水塘街道、望麓园街道和上 大垅街道办事处的一部分，面积约1平方公里。 　　随着展览馆路的拉通和芙蓉北路的提升，松桂园商务中心目前已初具雏形，成为开 福区范围内最活跃、最具增长和发展潜力的商务区，其发展方向以生产性服务功能为主 ，以生活服务为辅，包括金融、贸易、信息、广告、法律服务等，重点以金融服务为其 特色。 　　在其方园约1KM范围内，汇聚了湖南主要银行、证券、保险等金融机构的总部和 高档写字楼，以及家乐福、普尔马斯特、省展览馆、长沙市一中、湘雅医院、湖南日报 社、新闻出版大厦、烈士公园、南方明珠国际大酒店等长沙最著名的商业及文化、教育 、新闻、休闲中心，是长沙CBD重中之重的极核地段。项目基地位于松桂园的黄金三角— ——芙蓉路与展览馆路两条财富矿脉交织的财富鼎点，是长沙CBD最后一块财富处女地。 　　●区域商业地产创新模式 　　第二个“金十字” 　　松桂园商务城明年将重点开发湘春路和体育馆路，构筑松桂园商务中心的第二个“金 十字”；打通炮后街路，打造以清水塘两厢为主的“三湘第一文化教育街区”；改造建湘路 ，建立电讯产业市场；以展览馆路拉通为契机，在两厢建立集餐饮、娱乐、休闲于一体 的特色街市。今年着重建设的有湘雅医疗城和家居乐置业广场等。 　　而且，根据政府规划，车站路将和展览馆路实现对接，而且西端将修建另一座湘江 大桥，直接接通桐梓坡，形成长沙市的又一条五一大道。 　　●区域商业地产投资状况 　　投资潜力较大　　理由：区域发展前景不错，但是目前可开发土地不多。 投资价值风险与收益同在　　理由：新兴项目的定位起点高，能提升整个区域的投资 价值，但是也正是受运达广场开发节奏的影响，以及原有几座商务楼销售情况的不理想 ，造成风险性较高。 该区域好的新项目不多，投资渠道较为单一。 四 项目的SWOT分析及开发总体思路 一、项目SWOT综合分析 |SWOT |论 点 |说 明 | |S（优势） |升值前景被高度认可 |长沙城市未来的CBD区域，绝大部分消费者都相当认同它的升值潜力 | | |城北素质楼盘 |外部数量众多的政府机构、银行企业、院校，加上未来大量进入该区域的中高收入人| | | |群，完全拒绝棚户区、贫民区，低素质与社区安全隐患 | | |优质规划的交通网络 |路幅、路况及具有前瞻性的路网建设，又在快速干道边上，不存在亚交通问题 | | |教育配套和文化氛围 |不仅仅有湘雅和周边众多的高、初中、小学，还有展览馆、博物馆等等文化氛围浓厚| | | |的活动机构和场所 | | |项目体量小 ...
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