评估报告工作底稿
内部资料 注意保密 评估报告工作底稿 借 款 人：广州合生愉景房地产有限公司 项目名称：“愉景南苑”项目 广东省分行营业部评估部 二○○二年四月 主评估人：梁伯翔 评估小组： 第一章 借款人评价 梁伯翔 第二章 项目建设条件评价 张帆 第三章 市场评估 张帆 第四章 项目投资估算与筹资评价 马强 第五章 偿债能力评估 马强 第六章 贷款风险分析 马强 资料提供单位：广州市广州大道支行 印 制：广东省分行营业部评估部 目 录 第一章 借款人评价 一、借款人概况------------------------------------------------------4 二、经营者素质评价--------------------------------------------------5 三、经济技术实业评价------------------------------------------------5 四、股东评价--------------------------------------------------------6 五、资产负债分析----------------------------------------------------6 六、盈利能力分析----------------------------------------------------8 六、现金流量分析----------------------------------------------------8 七、信用状况评价----------------------------------------------------8 第二章 建设条件评价 一、项目建设概况及规模----------------------------------------------8 二、项目审批手续及进度----------------------------------------------8 第三章 市场评价 一、市场现状及发展趋势---------------------------------------------10 二、市场竞争分析---------------------------------------------------11 三、发展前景-------------------------------------------------------12 第四章 投资估算与筹资评价 1. 项目总投资估算-------------------------------------------------12 2. 筹资来源-------------------------------------------------------14 5. 项目效益及偿债能力评价 1. 项目财务效益评价-----------------------------------------------14 2. 项目敏感性分析-------------------------------------------------15 3. 借款人偿债能力-------------------------------------------------15 第六章 贷款风险与效应评价 1. 贷款项目风险度测算---------------------------------------------16 2. 贷款效应及风险-------------------------------------------------16 第七章 项目贷款综合评价 项目贷款综合评价---------------------------------------------------18 第一章 借款人评价 一、借款人概况 1、合作公司概况 广州合生愉景房地产有限公司(以下简称合生愉景公司)是于2001年6月18日成立的合资经 营（港资）企业，注册资本4,725万元人民币。合生愉景公司由三方股东投资组成：中方 为广州德裕发展有限公司(以下简称德裕公司，甲方)，投资200万元，占注册资本的4.2 3%；广州联嘉置业有限公司(以下简称联嘉公司，乙方)，投资400万元，占注册资本的8 .47%；外方为合生集团有限公司（香港）(以下简称合生公司，丙方)，投资4,125万元， 占注册资本的87.3%。由于在各方合作前甲、乙方已为本项目前期征地及拆平本用地原有 建筑物投入了600万元人民币资金，其中甲方占200万元人民币，乙方占400万元人民币， 合作各方同意该600万元作为甲、乙方的注册资金投入。丙方在合作公司营业执照签发之 日起36个月内共分六期缴付应缴注册资本。经广州正德会计师事务所有限公司---- 正验字(2001)第382号验资报告确认2001年底合作公司资金已注资619万元。 20001年12月，由于合生集团内部管理调动的原因，合生愉景公司的法人由蔡春萌替代谢 世东出任该公司的法人。 2、经营范围及规模 该司现主要经营广州市海珠区新港西路210、212号大院地块，原属广州市华南医疗器 械厂和广州光学仪器厂内。建设用地规划许可证号：穗规地证字（1999）第332号。项目 东侧为客村居住区，与广州市南北大动脉“广州大道”相距500米；西南面为敦和路；北面 紧临海珠主干道“新港西路”，与成熟住宅小区“愉景雅苑”一街之隔。合作项目规划总用 地面积为48,290平方米，总建筑面积约为157,911平方米。 3、资质等级、信用等级 现该司在我行信用等级为未评级优质客户按A+级控制，并核定最高综合授信额度为1 .5亿元。该司领取的是房地产开发企业暂定资质证书。 二、经营者素质评价 该公司设董事会，并实行董事会领导下的总经理负责制。公司董事会成员共五人，德 裕公司委派一人、联嘉公司委派一人、合生公司委派三人。董事长由合生公司委派，副 董事长由联嘉公司委派。 董事长蔡春萌，男，1965年出生，中级职称，物业管理专业，曾在英国留学，具有1 5年的房地产业经验，现兼任合生创展集团副总经理及广东康景物业服务公司总经理，具 有丰富的物业管理经验。 董事谢世东，男，出生于1958年，毕业于香港大学，获工程学士学位，曾担任香港一 上市房地产发展公司的执行董事，也是香港工程师学会会员，在房地产投资、物业发展 、工程管理及销售与市场推广等方面拥有十九年以上经验。 经济技术评价 2001年末公司资产总额为19,591万元，其中存货634万元，所有者权益619万元，目 前开发的愉景南苑项目总建筑面积约为155878平方米，计划投资总额约为65877万元。公 司现有职工约22人，研究生学历占比5%，大学学历占比68%，中高级职称占比15%，公司 整体经济技术实力较强，具有丰富的房地产开发经验，并聚集了一批房地产开发建设、 销售各方面的人才。 四、股东评价 合生集团有限公司（香港）是香港合生创展集团旗下的投资公司，依靠集团的实力， 在内地投资创业，自93年在内地投资以来，拥有在内地注册的十二个房地产项目公司的 物业发展及投资权益，其总注册资金为68,054万元，总建楼宇面积累计约为2,621,300平 方米。98年公司股票在香港联交所上市，筹集资金达64,300万元，资金实力雄厚，加上 集团对广州房地产市场的深刻认识，使该集团已成为广州房地产界的翘楚。 合生创展集团拥有完整合理的内部结构及各方面专业人员，在广州市房地产市场竞 争中具备较大的优势。该集团把控制成本放在各项工作的首位，利用大批量生产的优势 ，从设计方案上大套用、小调整，原材料大批量采购，加上采用标准化管理模式施工建 设等方式，有效地降低开发成本，使得中高档的楼盘按中低档的价格出售，从而取得价 格优势、规模优势，有效地提高了在市场的竞争力。 近年来，合生创展集团凭借其雄厚的经济实力，良好的施工质量，不断强化其品牌优势 。公司组织开发的华景新城、暨南花园、愉景雅苑、骏景花园，帝景苑都各具特色，这 些楼盘总建筑面积超出125万平方米，推出的住宅销售率达90%以上，市场反应热烈。该 集团在发展过中，与金融部门、合作单位建立了良好的信用关系，也取得了良好的社会 信誉和广泛的社会支持。 其余两股东德裕公司和联嘉公司由于所占的股份比例较少，并且截至评估之日，没提供 以上两公司的具体资料，因此从略。 五、资产负债分析 | |2001年12月 |2001年3月 |2000年12月 |2001年12月 | |年份 | | | | | |项目 | | | | | |公司名称 |广州合生愉景房地产有限公司 |合生创展集团有限公司 | | | | | | | |一、资产总额 |19,591 | |446,356 |486,972 | |1、流动资产 |18,863 | |207,081 |227,763 | |预付帐款 |7168 | | | | |其他应收款 |10989 | | | | |存货 |634 | | | | |二、负债总额 |18,972 | | | | |1、流动负债 |18,972 | |134,965 |148,229 | |其中短期借款 |0 | |77,523 |89,810 | |其他应付款 |18959 | | | | |2、长期负债 |0 | |82,205 |104,630 | |其中长期借款 |0 | | | | |三、所有者权益|619 | |167,963 | | |未分配利润 |0 | |68,055 |60,952 | |资产负债率% |97% | | | | |流动比率% |96% | | | | |速动比率% |96% | | | | |存货周转率% | | | | | |应收帐款转率% | | | | | 分析公司资产负债表可知： 1. 该司成立时间较短，成立时间还不到一年，该公司的成立，主要是为了开发愉景南苑项 目。2001年末公司资产总额为19,591万元，资产负债率为97% 。资产负债率较高的原因是因为该司进入项目建设不久，刚开始进行销售，销售收入 未结转利润。并且关联企业垫资注入，其中广东珠江总承包有限公司4,614万元，合 生集团内部往来12,091万元。 2. 预付帐款7,169万元，其中广告宣传费35万元，工程款7,114万元，其他20万元。 3. 其他应收款10,989万元，其中：广州联嘉置业有限公司6,201万元，及合生集团公司内 部往来款4,720万元，其他68万元。 4. 所有者权益中，该司的注册资金为4,725万元，现只注入了第一期资金，金额为619万元 占了总出资额的15%。该司的出资总额共分为六期，是在合作公司成立三十六个月内 全部投入完毕。 六、盈利能力及现金流量分析 合生愉景公司2001年建立，截至评估日，销售收入未结转，报表未能反映出该司的 盈利能力。但愉景南苑从三月初公开销售至今，已销售出130多套，并且接受了270套的 内部认购登记，证明有较高的社会认受度，应具有较好的盈利前景。 2001年底该司经营活动现金流入2239万元，流出2696万元，经营活动现金流量净值 -456万元，筹资产生净现值527万元，总的现金流量为71万元。 七、信用状况评价 该司组织机构合理，经营管理制度健全，具有经验丰富、经营管理能力强的领导层及一 批高素质的专业管理人员。该公司由于所投项目尚处于前期建设阶段，第一期期楼刚开 始公开销售，公司财务状况在经营业绩方面尚不能反映企业的实际经营情况，但根据股 东实力及项目条件衡量，该公司符合我行竞争优质客户的条件，2001年我行审批认定该 企业为未评级客户，信用等级按A+级掌握。 第二章 建设条件评价 一、项目建设概况及规模 “愉景南苑”项目位于广州市海珠区新港西路210、212号大院，原属广州市华南医疗器械 厂和广州光学仪器厂内。 该项目占地面积48,340Ｍ2（其中净用地面积35,762Ｍ2 ， 道路面积12,578Ｍ2）总建筑面积155,878Ｍ2，（商铺12,679Ｍ2该数为预测数，车库 382个车位，住宅135,228Ｍ2，会所3,278Ｍ2），容积率3.25，是由三种住宅类型组成， 共18栋，可售面积147,907Ｍ2. 商品房住宅建筑情况列表如下: |建筑区域 |楼层 |建筑面积Ｍ2 |客户数 | |A区4栋 |12—13层 |17,493.1 |176 | |B区3栋 |18—19层 |30,579.3 |306 | |C区2栋 |18—19层 |21,648.1 |198 | |D区2栋 |19层 |19,684.5 |204 | |E区2栋 |18—19层 |19,278.2 |204 | |F区2栋 |18—19层 |19,226.3 |204 | |G区2栋 |12层 |7,118.0 | 80 | |K区1栋 |8层 |4,344.5 | 75 | |合 计 |------ | 139,572.4 | 1,447 | 设计、施工、监理单位资质： |施工单位 |设计单位 |监理单位 | |广东珠江工程总承|广东珠江建筑工程设计...
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