蟠龙新区189亩项目可行性研究报告（住宅）(doc 47)
蟠龙新区189亩项目 可行性研究报告 （住宅） 摘 要 蟠龙新区，属于南宁市“十一五”计划确定启动建设的两大新区之一。本文通过对蟠龙 新区189亩的一地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较 后，依据蟠龙新区当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策 划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分 析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。依据本文的方案，项目总建筑面积21 2000平方米，项目总投资38042万元。经测算项目经营利润为7578万元，因此项目在经济 上具有较强的可行性。 [关键字] 蟠龙新区 项目投资 开发经营 目 录 第一章 前言 一、报告编制目的 二、报告编制依据 三、项目概况 第二章 项目开发经营环境分析 一、2005年国内经济及房地产市场回眸 二、南宁市房地产市场分析 三、有利投资经济形势成因分析 第三章 项目周边物业市场调查分析 一、投资地块的地理环境 二、蟠龙新区区域分析 三、项目周边主要物业分析 四、蟠龙新区消费者调查分析 第四章 项目开发经营优势点与机会点分析 一、房地产投资项目开发经营机会形成模式 二、项目开发经营优势点 三、项目开发经营机会点 第五章 项目定位 一、目标市场定位 二、产品定位 第六章 项目规划、建筑设计建议 一、项目总体规划建议 二、住宅建筑设计建议 三、小区配套设施建议 四、环境艺术设计建议 第七章 项目开发经营策略及投资估算 一、项目开发经营策略 二、项目投资估算 三、项目实施进度安排 四、项目投资与筹资计划 第八章 项目开发经营状况分析 一、项目销售计划 二、项目销售收入估算 三、项目经营成本估算 四、项目利润估算 五、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率 第九章 项目开发经营风险分析 一、项目盈亏平衡分析 二、项目开发经营主要风险及对策分析 第十章 结论与建议 第一章 前言 一、报告编制目的 1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该 地块的市场价值进行合理的评估。 2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案 设计、环境艺术设计提出相应的建议。 3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 4、对项目进行投资分析和风险分析。 5、对项目决策及其实施的优化提出建议。 二、报告编制依据 1、南宁市规划局规划方案； 2、国家建设部及南宁市颁布的与房地产相关法律与政策； 3、南宁市房产局提供资料； 5、现场勘察和实地调研所得资料。 三、项目概况 项目地块位于蟠龙新区南宁大桥西面，总面积约189亩，其中有30亩为预留的办公用 地，实际开发面积为159亩，该地块基本较为平整，经 文件批准通过，该地块主要用途为商住用地，类别代号 ，容积率不大于2.0， 建筑密度不大于 ，绿化率不小于。建筑限高多层不超过 （约 米左右，不含底层层高2.2米以下的自行车库），允许建高层，高层住宅层数不超过 层（约 米左右）； 本项目由电力局与富凯房地产开发有限责任公司合作共同开发，除30亩作为预留的办 公建设用地外，剩余用地面积159亩将用于开发建设中高档次的住宅小区，并分为两部分 建设：其中的99亩用于开发建设区电力局定向开发住宅小区，余下60亩用于开发商品房 小区；建筑形式采用组合式：多层 ，小高层，并初步确定项目主要技术指标如下： ①总用地面积：106000平方米，约合 159 亩。 ②容积率：2.0 ③总建筑面积：212000M2 公建面积：5000M2 ④建筑密度：（暂无设计方案无法计算出，建筑密度= 建筑基底总面积÷建筑用地总面积）。 ⑤绿化率：35 % （以上数据是依据周边物业的指标参考提出的，该方案仅为初步方案，在很多方面还 有待于进一步优化） 本项目遵循社区完整功能的要求，做出融住宅、教育、综合社区服务为一体的规划设 想，区内生活设施齐全，配套有幼儿园、便利店、商业网点、社区医疗保健中心、邮局 、银行等设施，将是蟠龙半岛新区新崛起的一个中等规模小区。项目建设内容： 1、多层公寓及连排别墅 多层公寓的总建筑面积约72000平方米，建筑样式为框架结构，采用点式、条形排布 ，以六层为主，顶层坡形带阁楼屋面，部分设计成复式、跃层和错层，户型新颖、实 用，大量采用外飘窗、凸窗、大阳台，部分做成景观阳台。宅前绿化结合组团绿化、 中心绿化，合围庭院绿化景观，力求达到户户见绿，推窗见景的景观效果。 2、小高层公寓 小高层公寓的总建筑面积约120000平方米。 3、配套商业面积（包括车库） 建筑面积约15000平方米 4、公共生活设施 总建筑面积约5000平方米，包括车库、景观绿化、社区医疗等。 5、物业管理 实行封闭式现代化物业管理。 ■ 供电系统：采用双路供电，每户独立磁卡电表，高级安全插座； ■ 通讯系统：每户客厅及主卧室分别设置电话插口及INTERNET插口、宽带网络； ■ 电视系统：每户客厅及主卧室分别设置公用闭路电视及卫星电视； ■ 邮政系统：每户设有信、报箱并实行专递服务； ■ 周界防护系统：周边采用围墙和景观绿化将小区与外界隔开，同时小区保安负责对 小区周边进行巡逻； 第二章 项目开发经营环境分析 一、2005前三季度南宁市经济状况简析 经济运行情况 [GDP]2005年1- 3季度，南宁市经济发展继续保持稳健的增长态势，全市GDP达477.02亿元，同比增长13 .2%，增速比去年同期加快0.38个百分点。其中，第一产业增加值65.38亿元，同比增长 7.7%，第二产业增加值149.55亿元，同比增长17.4%，第三产业增加值262.08亿元，同比 增长12.6%。 [财政金融]财政收入增加，金融机构存贷款平稳增长。1-9月， 全市组织的财政收入71亿元，同比增长16.57%，其中一般预算收入31.43亿元，同比增长 20.30%。一般预算支出47.77亿元，同比增长18.16%。其中基本建设支出4.82亿元，同比 增长36.48%；企业挖潜改造资金支出1.90亿元，同比增长29.49%；科技三项费用支出0. 47亿元，同比增长31.63%。 [投资]全社会固定资产投资增幅有所回落，但仍保持较快增长。今年以来，全市投资 虽有所回落，但在“百项工业项目大会战”、“136”城建工程等大项目推动下，增幅一直保 持在28%以上，九月份达到了今年以来的最高速度。1- 9月，全市完成全社会固定资产229.51亿元，增长38.10%。其中，城镇固定资产投资218 .48亿元，增长39.81%；基本建设投资102.49亿元，增长26.61%；更新改造投资37.09亿 元，增长60.71%；房地产业投资68.97亿元，增长61.17%。 [国内贸易]社会消费品零售额稳步增长。1- 9月，社会消费品零售总额241.99亿元，同比增长13.63%。其中，批发零售贸易业零售额 213.11亿元，同比增长13.41%，餐饮业零售额28.27亿元，同比增长15.25%。 小结：持续升温的固定资产投资，强劲的消费能力，良好的经济运行环境为房地产开发 投资奠定了坚实的经济基础。 二、南宁市房地产市场分析 1、南宁市成交情况分析 1-1、整体市场供求情况 a）季度供应情况 |2005年3季度商品房类别供求状况表 | |时间 |单位:万㎡ |住宅|商业 |办公 |合计 | |2005年7月份 |批准预售面积 |9.6 |1.5 |0 |11.1 | | |合同备案面积 |34.6|1.8 |0.5 |36.8 | | |供求比 |1:3.|1:1.2|/ |1:3.3 | | | |6 | | | | |2005年8月份 |批准预售面积 |28.4|3 |2.1 |33.5 | | |合同备案面积 |32.5|1.7 |0.1 |34 | | |供求比 |1:1.|1:0.6|/ |1:1.0 | | | |1 | | | | |2005年9月份 |批准预售面积 |62.3|15 |0.2 |77.5 | | |合同备案面积 |37.8|1.2 |0.9 |39.8 | | |供求比 |1:0.|1:0.1|1：4.|1:0.5 | | | |6 | |5 | | |合计 |批准预售面积 |100.|19.5 |2.3 |122.1 | | | |3 | | | | | |合同备案面积 |104.|4.7 |1.5 |110.6 | | | |9 | | | | | |供求比 |1：1|1：0.|1：0.|1：0.9 | | | |.0 |2 |7 | | [pic] ◎ 2005年3季度商品房供应量为122.1万㎡，去化量为110.6万㎡，整体呈现供大于求的态 势，供求相比上个季度有大幅度提升。 ◎ 商业用房供应量增长较多，空置量较大，商业用房的严峻形式进一步加深。办公房的供 求形势依然没有得到改变。 b）同期比较情况 |2005年3季度供求关系环比、同比对比表 | |时间 |批准预售面|合同登记备|供求比 | | |积（万㎡）|案面积（万| | | | |㎡） | | |2005年3季|122.1 |110.6 |1：0.9 | |度 | | | | |2005年2季|56.1 |62.3 |1：1.1 | |度 | | | | |2004年3季|72.95 |73.4 |1：1.1 | |度 | | | | ◎ 2005年3季度供应量122.1万㎡。环比上季度增长117.6%，比去年同期增长67.4%，本季 销售备案登记110.6㎡，环比上季度增长78.3%，比去年同期增长51.4%。本季度的供 求量对比上季度及往年都有较大幅度提高，但供求状况却是供大与求，主要是受商业 类产品影响。 1-2、各区域市场供求情况 a）各区域商品房供求状况分析 |2005年3季度各区域商品房供求关系状况表 | |各板块 |批准预售面 |比重 |登记备案面 |比重 |供求 | | |积 | |积 | |比 | |青秀区 |16.6 |13.60%|14.1 |12.75%|1:0.8| |琅东板 |36.4 |29.81%|35.3 |31.92%|1:1.0| |块 | | | | | | |仙葫板 |8.6 |7.04% |15.3 |13.83%|1:1.8| |块 | | | | | | |江南区 |6.2 |5.08% |13.4 |12.11%|1:2.2| |西乡塘 |30.1 |24.65%|16.5 |14.92%|1:0.5| |区 | | | | | | |兴宁区 |18.2 |14.91%|4.3 |3.89% |1:0.2| |良庆区 |6 |4.91% |11.7 |10.58%|1:2.0| |南宁市 |122.1 |100.00|110.6 |100.00|1:0.9| | | |% | |% | | [pic] [pic] ◎ 2005年3季度南宁市商品房供求比为1：0.9，青秀区、西乡塘区和兴宁区呈现供大于求 的状况。琅东板块供求基本持平，其他城区供小于求。整体来讲，供求关系仍处于良 好状况。 ◎ 琅东板块供应量达到全市29.81%，去化量达到全市31.92%，虽然供求仍是全市的首位， 但比重已经有所降低；西乡塘区的供应量占全市24.65%，去化量占全市14.92%，位列 全市第二。 b）各区域住宅供求状况分析 |2005年3季度各区域住宅批准预售及合同登记备案情况一| |览 | |各板块|批准预售面|比重 |合同登记 |比重 |供求比 | | |积（万㎡）| |备案面积 | | | | | | |（万㎡） | | | |青秀区|13.3 |13.26%|13 |12.44%|1:1.0 | |琅东板|31.4 |31.31%|34.1 |32.63%|1:1.1 | |块 | | | | | | |仙葫板|7.9 |7.88% |14.8 |14.16%|1:1.9 | |块 | | | | | | |江南区|5.1 |5.08% |12.2 |11.68%|1:2.4 | |西乡塘|22.4 |22.33%|15.7 |15.02%|1:0.7 | |区 | | | | | | |兴宁区|14.7 |14.66%|3.5 |3.35% |1:0.2 | |良庆区|5.5 |5.48% |11.2 |10.72%|1:2.0 | |南宁市|100.3 |100.00|104.5 |100.00|1:1.0 | | | |% | |% | | [pic] [pic] ◎ 2005年3季度，南宁市商品房住宅的供求比是1：1.0，供求基本持平。西乡塘区和兴宁 区呈现供大于求情况；青秀区和琅东板块供求基本平衡；其他城区呈现供小于求。 ◎ 琅东板块依旧占据着供应量和去化量第一的位置，供应量占全市31.31%...
蟠龙新区189亩项目可行性研究报告（住宅）(doc 47)