济南商业项目市场调研报告
济南商业项目市场调研报告 二ОО四年四月十五日 前 言 本次对济南市商业发展现状及发展趋势进行调研，主要从济南市社会经济发展状况 、济南市商业市场现状、项目周边市场现状、项目同类物业概况、济南市商业租售价格 水平，同时重点了解泉城路商圈发展趋势及租售价格水平，并进行了全面的实地调查。 一、调研目的 全面深入调研，以获知同类物业发展状况、项目地块的环境特征，并以此为基础，结 合目前济南商业地产发展状况，从而商业项目进行准确市场定位提供强有力的市场支持 。 二、调研时间 2004年3月12日～4月2日 三、信息来源 主要来自于济南市统计局、泉城路管理委员会等政府部门及政府网站；济南市多个 大型商场及超市、房地产营销策划公司等专业公司；齐鲁晚报、济南时报等媒体，以及 相关文字资料。 四、调研区域 济南市市中区、历下区、槐荫区、历城区、天桥区。 五、调研对象 同类可比性商业物业、项目周边环境、政府部门、房地产开发商、房地产代理公司 及相关媒体，并寻访了部分目标投资者及终端消费客户。 六、调研内容 1、济南房地产宏观环境、商业地产发展状况和趋势 2、区域市场状况及竞争市场 3、济南市主要商圈租售价格水平及人流、车流情况 七、信息整理 将得到的原始信息进行分析、归纳、总结，并做进一步提炼，在此基础上进行项目 总体功能定位及市场定位的研究。 注：本报告所述商业物业及相关数据、分析文字，若无特别说明，均指所述地段地 面一层商业物业。 前 言 2 第一部分 宏观环境研究 6 一、济南市2003年经济总量分析 6 二、济南市产业结构对比分析 9 三、2003年商品房销售情况 10 四、2004年经济发展展望 11 第二部分 济南市市区商业调研 13 一、济南市商业物业综述 13 二、各类商业物业主要特征 24 第三部分 济南市主要商业物业调查 27 第四部分 济南市商业物业租售价格 29 一、泉城路周边商业物业租售价格 29 二、经四路沿线商业物业租售价格 30 三、文化西路商业街租售价格 31 四、花园路、东关大街沿线商业物业租售价格 32 第五部分 济南市主要商圈人流、车流调查 35 一、经四路路段 35 二、经二路路段 35 三、泉城广场周边及花园路路段 36 附 表 37 附表1 二ОО三年房地产买卖情况表(含住宅、非住宅) 37 附表2 住房买卖分类情况表 38 附表3 泉城路沿线商业物业租售价格一览表 39 附表4 经四路商业街租金价格一览表 40 附表5 永兴人防地下商城租金价格一览表 41 附表6 文化西路商业街租金价格一览表 42 附表7 花园路沿线商业物业价格一览表 43 附表8 老东门商圈周边商业物业价格一览表 44 附表9 银座商城 45 附表10 银座购物广场 46 附表11 万达沃尔玛商业广场 47 附表12 贵和购物中心 48 附表13 贵和商厦 50 附表14 人民商场 51 附表15 洪楼大润发超市 52 附表16 济南华联商厦 53 附表17 嘉华购物广场 54 表18 经四路路段人流、车流统计 55 表19 经二路部分路段人流、车流统计 56 表20 泉城广场周边主要路段及花园路人流量、车流量统计 58 附表21 泉城路业态分布情况表 60 附图 商铺调查价格铺位（部分） 61 第一部分 宏观环境研究 一、济南市2003年经济总量分析 济南市完成国内生产总值1367.8亿元，比上年增长14.5%，提高1.3个百分点，为19 97年以来7年间增速最高的年份，人均国内生产总值23632元，增长13.2%。其中，第一产 业增加值105.0亿元，增长5.0%；第二产业599.6亿元，增长18.0%;第三产业663.2亿元， 增长13.0%。 济南城市市区人口规划将逐步达到400万人，GDP近几年年递增12.9%，到2007年全市 将实现国内生产总值2100亿元；另外，2003年全社会固定资产投资、社会商品零售总额 双双超过500亿元，分别达到504.9亿元、533.2亿元。 （一）工业生产和效益快速增长 全市第二产业增加值599.6亿元，增长18.0%，比上年提高3.2个百分点，拉动经济增 长8.5个百分点，其中：工业增长21.8%，拉动经济增长7.9个百分点，成为推动全市经济 增长的主要动力。 2003年，全市规模以上工业企业完成增加值426.6亿元，同比增长22.4%，增幅水平 达到了1993年以来的最高水平；销售收入突破千亿大关，达到1223.1亿元，增长33.3%， 超过到2007年达到2500亿元，年均增长22%的速度，高出上年10.2个百分点；利税首次超 过百亿，达到133.5亿元，增长42.4%。在281种主要工业产品中，产量同比增长的198种 ，占70.5%。其中，小型电子计算机（服务器）增幅达92%，背投彩色电视机增幅达42.5 %。 （二）农业和农村经济稳步发展 全年农林牧渔业总产值180.3亿元。种植业占59.4%（蔬菜占32.4%），牧业占33.8% ，林业占5.7%，渔业占1.1%。蔬菜、畜牧产值比重达到全部农林牧渔业总产值的66.2%， 成为农业经济的支柱产业。 从产量及增长速度上看，粮食总产量220.6万吨，比上年增长16.2%；蔬菜总产量66 8.7万吨，增长5.5%；肉类产量36.9万吨，增长4.5%。农业产业化步伐加快，全市年销售 收入500万元以上农业龙头企业发展到109家，其中超亿元企业12家。 （三）经济增长的“三大亮点”呈现快速发展 高新技术产业不断壮大。高新产业产值占全市规模以上工业的比重达到26%，比上年 提高2个百分点，达到343亿元，同比增长31.8%，高于全市平均增幅13.8个百分点。 个体私营经济实现消费品零售额302.7亿元，增长19.4%，占社会消费品零售总额的 比重为56.8%。 对外贸易继续扩大，全年完成外贸进出口总额20.2亿美元，比上年增长35%。其中进 口额11.8亿美元，增长48%；出口额8.4亿美元，增长20.2%。 （四）固定资产投资快速增长 全年完成全社会固定资产投资504.9亿元，增长24.8%。其中：基本建设完成投资18 0.1亿元，比上年同期增长31.0%；房地产开发完成投资89.8亿元，增长17.4%。在完成投 资中，住宅投资74.1亿元，增长15.4%，占据主体地位，达82.5%；办公楼投资5.4亿元， 下降11.5%；商业营业用房投资6.5亿元，增长225%。 （五）商贸流通、现代服务业繁荣活跃 商业新型业态不断涌现，传统商贸的档次水平明显提高，社区服务、旅游、教育培 训、物业管理、中介咨询等新兴服务业发展进一步加快。全年实现社会消费品零售总额 533.2亿元，增长15.6%。其中：批发零售贸易零售额433.2亿元，增长15.7%；餐饮业零 售额74.4亿元，增长15.4%。 现代服务业实现增加值198.5亿元，比上年增长15%。旅游业受“非典”影响，全年共 接待国内外旅游人数954.7万人次，下降6.6%，旅游总收入72亿元，下降8.5%。 （六）财政金融保持平稳发展 实现地域财政收入264.2亿元，增长12.6%，其中地方财政一般预算收入76.1亿元， 增长19.6%。全市金融机构年末人民币各项存款余额2449.5亿元，比年初增长21.43%；人 民币各项贷款余额2475.1亿元，比年初增长18.26%。 结论：各项总体经济指标显示，济南市社会经济仍处于一个高速发展的时期。工业 产销两旺，农林牧渔丰收，农业产业化进程加快。物质的极大丰富带来了流通业的飞速 发展，社会商品零售总额首次突破500亿元，达到533.2亿元。其中，个体私营经济成为 社会经济发展的中坚力量，比重达到56.8%，发展速度高于整个社会商品零售业的发展速 度。个体私营业主的经济角色越来越重要。 以旅游业为主的现代服务业发展迅速，正常年份旅游人次逾千万，消费总量达78亿 元。 社会经济的快速发展带来商业地产的投资开发力度加大。商业用房投资在整个固定 资产投资中速度最快，增长速度达225%。短时间内各种商业地产项目的纷纷上马，必然 带来后期招商、销售的激烈竞争，地段、商业价值、业态规划、建筑规划等要素将成为 竞争比拼的有力武器。 二、济南市产业结构对比分析 三次产业结构由2002年一、二、三产业结构比为8.2：42.4：49.4，发展到7.7：43 .8：48.5，第二产业、第三产业成为全市经济发展的两大支柱。 表1 济南市2002、2003年各产业产值对比分析 |年份 |第一产业（亿元）|第二产业（亿元）|第三产业（亿元）| |2002年 |98.7 |501.6 |599.7 | |2003年 |105.0 |599.6 |663.2 | |增长率 |5% |18% |13% | [pic] 结论：从2002、2003年三次产业结构比重来看，第三产业比重均是最大，达48%以上 ，增长速度13%，第三产业的发展空间巨大。 三、2003年商品房销售情况 2003年全市房地产交易频繁，一、二级市场交投两旺。1~9月，房地产转让17871件 ，比上年同期增长44.8%，其中，房地产买卖14562件；转让面积244.24万㎡，增长37.1 %；转让金额38.33亿元，增长29.0%。房地产抵押6272件，比上年同期增长118.1%；抵押 面积163.55万㎡，增长1.2%；抵押金额51.58亿元，下降28.42%。（详见附表1） 自2002年三季度以来，全市商品住房与二手住房的平均价格走势极为相似，两者整 体上均呈平稳上升态势（见图2）。其中三季度商品住房平均价格为2281元/㎡，比上季 度增长2.7%，比去年同季增长14.9%，平均递增幅度为3.54%；三季度二手住房的平均价 格为1733元/㎡，比上季度下降1.4%，比去年同季增长22.5%，平均递增幅度为5.2%。二 手住房价格除与上季度相比为负数外，同比增长幅度比商品住房高7.6个百分点，平均递 增幅度比商品住房高1.7个百分点。另外，商品住房与二手住房平均价格之间的差别没有 明显变化，依旧恒定在1：0.75左右。 [pic] 图2 商品住房与二手住房均价走势示意图 另外，由于城市新规划的实施形成大量拆迁户对商品住房的空前需求以及二手房市 场仍未完全放开、市场供应相对不足，以及商品房销售司法解释的出台，导致了二手房 和新建商品房销售面积悄然发生了换位，二手住房销售面积已从去年高于商品住房1.21 万㎡（83.02减81.81）降至今年9月末低于商品住房14.95万㎡（79.69减64.74），其连 续几年的榜首位置已回归商品住房。（详见附表2） 结论：商品房交易、投资两旺，显示了市民投资意识增强，不动产投资已成为市民 闲散资金的主要出路。 图3 2003年1~9月各类住房销售面积构成情况 四、2004年经济发展展望 2004年1月，规模以上工业增加值实现30.6亿元，同比增长21%；居民消费价格指数 同比为103.6；社会消费品零售总额实现56.6亿元，同比增长19.9%，至2月份结束，累计 实现104.7亿元。依据2003年整体经济运行态势及本年政府继续实施“大抓工业、抓大工 业”发展战略，加快发展速度、调整优化结构，与城市相关的基础设施建设和工业投资力 度继续加大，投资继续保持高速增长，汽车、住房、通讯产品以及旅游等新兴消费品正 日益成为消费亮点、热点，消费结构升级步伐加快，现代服务业比重将逐渐提高。据市 统计局预测，2004年社会消费品零售总额将增长13.5%，城市市区居民人均可支配收入可 达到12000元，社会经济发展前景依然看好。 结论：社会的持续高速发展及人民消费结构的不断升级、可支配收入的增多，给中 高档商品零售业及现代服务业提供了极大的市场机会。 第二部分 济南市市区商业调研 一、济南市商业物业综述 （一）济南市近期商业发展历程 上世纪90年代中期以前，济南市民的主要购物场所是“六朵金花”：济南百货、大观 园、人民商场、济南华联、山东华联、济南一百。“六朵金花”无一例外是大而全的百货 店。大到家具，小到一根针，在一个店里就可以买全。 1996年崛起的银座商城及1997年出场的贵和购物中心率先向传统商业模式发出了挑 战，把专业店搬进商场。以三联家电为代表的各种专业商场、专卖店也在济南遍地开花 ，传统百货店遭到严重挑战，大部分客流被分流。 “超市要革百货的命”，在一定程度上概括了济南商业第二轮洗牌的演化过程。世界 购物广场的出现，如原子裂变般释放出巨大能量，不少有外省资金以及外埠管理背景的 企业接踵而至，纷纷来到济南开办超级市场，新国道、万嘉隆、绿地、将军惠员、大润 发、上海联华等如雨后春笋。 两个回合下来，不少曾经辉煌的济南本土商号逐渐淡出。第一回合中，老字号的济 南第一百货出局；第二回合，开“平价商场”先河的中兴商厦、曾是中国企业500强的济南 国贸大厦相继出局，济南最早的百货店——济南百货大楼也是元气大伤。 我国加入世贸组织的同时，最新一轮的济南商战才是真正较量的开始。首先是业态 升级大战。集购物、休闲、娱乐和饮食于一身的银座地下购物广场，自2000年开业至今 持续火爆，一站式的超级购物模式这种新兴的第三代商业形态不断叫响泉城。随后上海 联华、北京国美等省外实力商家及沃尔玛、家...
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