浅谈房地产开发项目的战略定位
浅谈房地产开发项目的战略定位 房地产开发是高投入、高风险、高回报的行业，开发商既要面对市场遵循经济规律，又 要顺应国家政策，接受消费者的选择。一个成功的开发项目，应具备天时、地利、人和 等要素。作为规避风险为已任的房地产开发投资者，应将市场基本状况、国家政策、消 费者选择以及项目的特点有机结合，方能“投其所好，适得其所”，这就需要将开发项目 首先进行战略定位。 房地产开发成功与否最重要的是战略定位，这种定位是以适量的超前意识，对项目进 行总体规划。开发一个小区或一幢大厦，时间时期2－5年不等，这期间政策、环境、消 费行为和消费观念、方式以及人们对房屋的功能结构要求往往有较大的变化，而且这种 变化有越来越快的趋势。如何能适应这种变化，符合新的消费时尚，这就需要掌握变化 的走势。对开发商而言，做好以下四个方面战略定位尤其重要。 一、周期定位 我国房地产开发的总体趋势呈波浪周期型发展，一般从市场启动到高潮至宏观政策调 控以3－5年为一周期，这既是一种社会现象也是一种经济规律。房地产开发要充分考虑 这种经济周期对市场的扬抑作用。笔者认为，开发的建设周期定位应在国家启动房地产 消费，鼓励开发投资开始的三年左右时间完成为宜。 二、价格定位 价格是项目可行性研究中最具灵魄的因素，它直接影响开发项目的经济效益，价格是 价值的表现，价格定位亦应是价值定位。 价格的支撑是价值内涵。构成开发项目的价值因素很多，项目的地段区位、周围环境 及设施配套、规划设计的合理性、工程建造的质量、科技含量以及物业管理等等，共同 构成了产品的价值。价值中也有一些符合消费时尚和反映时代潮流的“亮点”，反映在价 格上称之为“卖点”。通常我们说住宅的特点是：“八十年代看功能、九十年代看环境，下 个世纪看智能化”。从中我们看出居民消费价值观的不断变化，也体现出住宅产品在满足 了人们“休养生息”的基本要求后进而向满足舒适型和享受型的要求过渡。只要符合消费 时尚，适应时代潮流的房屋，才特色鲜明，卖点突出，价值容易体现，极易形成消费热 点。 当然，购置住房既是一种消费，也是一种投资，开发商既要考虑购买得的居住使用价 值，又要考虑日后的规划发展增值潜力，因为购房者既是消费者也是投资者。所以，开 发项目的价格定位应体现特点，突出“亮点”，顾及增值点。 三、营销定位 营销定位包括市场定位。开发的房屋卖给谁，他们有什么特殊要求，他们的消费能力 如何是营销策略中首先要作定位的，它的定位直接影响到开发项目的建设标准、配套标 准、销售方式及价格定位等等。 一般讲，开发的小区能兼顾不同收入阶层和不同家庭结构人士的需求，主要反映在套 型和结构、房屋座落区位以及建筑式样等方面，但很少考虑特殊群体的需求，如学生公 寓、残疾人住房、老年公寓以及单身户的小套型用房等。其实，对这些特殊的消费群体 下功夫琢磨透，建造些适合他们的住房往往会吸引新的群体加盟消费，形成无对手竞争 ，找到市场的空档，先入为主，方可占尽优势。 所以，营销定位应在考虑与同台对手的竞争外，应下功夫努力发掘潜在市场，独创新 天地，“四两拨千斤”出奇制胜。 四、管理定位 管理是一种措施和方法，各生产要素通过科学管理才能创造出财富，针对开发单位实 际，结合房地产开发的特点，笔者经验认为实行“决策指标管理法”尤为可行。 所谓“决策指标管理法”是将项目可行性论证报告中的许多决策指标提出来，按实行时 间和程序先后进行摆列，并逐层进行分解（可以细分也可粗分）作为控制指标体系。然 后将这些指标分解到相应的部门和岗位，在布置任务时作出具体要求（可定量也可定性 ，以定量指标为主），掌握每个实施环节和分解指标并求得落实，确保决策总目标的实 现。一旦在实施过程中，发觉决策有问题，可以及时调整部分指标或指标体系，减少决 策失误。这其中最值得关注的是成本控制和营销指标控制以及融资成本的控制，进而达 到控制风险的目的。 房地产开发项目是个系统工程，它的战略定位还有许多，但上述四点若能做到，便可 以解决房地产开发过程中的“决策的可行性、价格的合理性、消费群体的适应性、以及投 入产出的预测性”等问题，从而避免决策的失误和市场定位失准给我们带来的损失。
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