江岸区后湖乡可行性研究报告
江岸区后湖乡可行性研究报告 内 容 提 要 江岸区后湖乡，属于武汉市“十五”计划确定的三大住宅新区之一。本文通过对江岸区后 湖乡石桥村125.59亩的一国有拍卖地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要 同类竞争物业的比较后，依据江岸区后湖乡当地的目前市场状况和对未来的预测，对项 目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资 分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。依据本文的 方案，项目总建筑面积11.72万平方米，项目总投资15594.85万元。经测算项目财务净现 值3620.11万元，项目财务内部收益率27.1%，因此项目在经济上具有较强的可行性。 [关键字]后湖花园 项目投资 开发经营 目 录 第一章 前言 一、报告编制目的 二、报告编制依据 三、项目概况 第二章 项目开发经营环境分析 一、2000年国内经济及房地产市场回眸 二、武汉市房地产市场分析 三、有利投资经济形势成因分析 第三章 项目周边物业市场调查分析 一、投资地块的地理环境 二、后湖地区区域分析 三、项目周边主要物业分析 四、后湖乡消费者调查分析 第四章 项目开发经营优势点与机会点分析 一、房地产投资项目开发经营机会形成模式 二、项目开发经营优势点 三、项目开发经营机会点 第五章 项目定位 一、目标市场定位 二、产品定位 第六章 项目规划、建筑设计建议 一、项目总体规划建议 二、住宅建筑设计建议 三、小区配套设施建议 四、环境艺术设计建议 第七章 项目开发经营策略及投资估算 一、项目开发经营策略 二、项目投资估算 三、项目实施进度安排 四、项目投资与筹资计划 第八章 项目开发经营状况分析 一、项目销售计划 二、项目销售收入估算 三、项目经营成本估算 四、项目利润估算 五、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率 第九章 项目开发经营风险分析 一、项目盈亏平衡分析 二、项目敏感性分析 三、项目开发经营主要风险及对策分析 第十章 结论与建议 第十一章 结束语 第十二章 附录及主要参考文献 第一章 前 言 一、报告编制目的 1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块 的市场价值进行合理的评估。 2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计 、环境艺术设计提出相应的建议。 3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 4、对项目进行投资分析和风险分析。 5、对项目决策及其实施的优化提出建议。 二、报告编制依据 1、武汉市规划局规划方案； 2、亿房网站（ http://www.fdc.com.cn）； 3、国家建设部及武汉市颁布的与房地产相关法律与政策； 4、武汉市2000房地产年鉴； 5、现场勘察和实地调研所得资料。 6、武汉市新洪泰中介代理公司提供的资料 三、项目概况 该地块位于江岸区后湖乡石桥村，总面积约125.59亩，属于武汉市“十五”计划确定的三 大住宅新区之一——后湖乡居住组团，对于新型住宅开发有极其重要意义。根据武汉市规 划局的要求，该地块已经基本平整通水通电，经市人民政府武政土字[2001]2号文批准同 意，且可以免收城市基础配套费。并确定该地块的主要用途是住宅用地，容积率不超过 1.4，建筑密度22.5%，绿化率不低于40%。主要建筑形式为多层，建筑限高一般在24米以 下，，也允许建高层（40米以下），但比例不得超过20%。 根据调查分析及以上资料，项目产品定位为中等档次的住宅新区。建筑形式采用组合式 ：多层60%，小高层40%,并初步确定项目主要技术指标如下： ①总用地面积：8.37公顷，合125.59亩。 ②容积率：1.4 ③总建筑面积：11.72万M2 其中：多层住宅：6.72万M2 小高层住宅及别墅：4.48万M2 公建面积：0.5万M2 ④建筑密度：22.5% ⑤绿化率：40% （以上数据是依据周边物业的指标参考提出的，该方案仅为初步方案，在很多方面还有 待于进一步优化） 第二章 项目开发经营环境分析 一、2000年国内经济及房地产市场回眸 投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏 观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。 2000年根据经济发展的要求，我国坚持扩大内需的方针，继续实行积极的财政政策和稳 健的货币政策，大力推进经济结构调整，加强农业基础，加大国有企业改革和脱困的力 度，实施西部大开发战略，采取多种措施扩大出口，这些重大措施的实施，使得我国国 民经济保持了较快的发展势头，呈现出积极变化。投资，消费和出口增长加快，社会需 求进一步回升，结构调整稳步推进，基础设施建设得到加强，经济体制改革取得新的进 展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进一步提高。（《新华文摘》2001’5） 同时全国房地产开工，竣工面积增势不减，据国家统计局固定资产投资统计局提供资料 显示，2000年“国房景气指数”值达到104.06点，比上年增加2.6点，保持了快速上升的发 展趋势，房地产开发呈现以下特点：房地产开发投资与到位资金持续快速增长；商品房 销售面积与销售收入增势强劲；商品房平均销售价格稳中趋升；商品房施工总量不断扩 大；新开工项目快速增加（如下表），各级政府消化空置面积的努力初见成效，商品房 空置面积出现大幅度回落，房地产市场呈现出产销两旺的局面。随着国家经济形势的好 转和相关政策的出台，投向房地产的资金明显增加，投资结构进一步改善，房地产业呈 现强劲的增长势头，（《中国统计》China Statistics 2001’5），房地产市场也呈现出以下主要特征： 全国房地产开发及销售情况表 2000年实际 比上年同期+% 住宅投资（亿元） 3318.7 25.8 商品房新开工面积（万平方米） 28295 30.6 商品房竣工面积（万平方米） 23027.9 16.4 商品房销售建筑面积（万平方米） 16984.1 26.9 商品房销售额（亿元） 3571.0 30.1 其中：销售给个人（亿元） 2840.3 51.9 占总销售额的比重（%） 79.5 -- 1． 开发投资量持续增长，投资结构趋于合理。2000年全国房地产开发完成投资4901.73亿元 ，与上年同比增长19.5%，占固定资产投资的20.2%。其中：商品住宅开发完成投资3318 .74亿元，与上年同比增长25.8%。 2． 消费主题发生变化，销售总量逐年上升。2000年，个人购买商品住宅1.32亿平方米，占 商品住宅销售面积的87.51% ，比上年提高7.9个百分点。 3． 销售价格稳中有升，消费信贷不断扩大。2000年商品房每平方米平均售价2105元，较上 年上涨5.98%，商品住宅平均售价1951.6元，上涨8.14%，办公写字用房平均售价4437元 ，下跌7.95%，商业营业用房平均售价3221.18元，上涨3.47%。个人住房贷款逐年翻番。 四家商业银行个人住房贷款余额三年累计增长17.4倍。其中建设银行2000年末个人住房 贷款余额达1390亿元，占该行全部贷款余额的10.6%，当年新增个人住房贷款占该行当年 全部贷款新增额的40%。 4． 二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候。现已形成新建商品房增量市场、二手房交易市 场和房屋租赁市场三分天下的局面，带来了房地产市场的繁荣。 5． 需求状况发生变化，市场供求呈现多样。从各城市反映的情况看，随着个人买房的兴起 ，面积不大，设计合理，功能齐全的中套型住房（90平方米左右）总体好销，环境，绿 化，配套，物业管理的好坏越来越为购房者重视，住宅产品的创新加快，品牌意识得到 加强，品牌楼盘受到青睐。（《中国房地产信息》2001’5 Real Estate Information of China 谢家瑾） 以上资料表明，国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳步发展，加之相关政策 法规的出台，进行住宅投资是适宜的，是和国家形势相一致的。 二、武汉市房地产市场分析 1． 2000年房地产市场 2000年武汉市的房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高的态势。一是全市房 地产开发总投资达101.29亿元，较1999年增长11.07%；全市总开工面积1343万平方米， 比1999年增长3.68%；总竣工面积为454.11万平方米，比1999年增长2%；其中住宅竣工面 积达377.31万平方米，占全市总竣工面积的83.09%，比1999年增长8.6%；全市商品房销 售总面积为303.76万平方米，其中住宅为244万平方米，占总面积的80.33%，销售额达6 0.2亿元；空置商品房从1999年的150万平方米下降为115万平方米。二是在房地产租赁市 场上，全市房屋租赁总户数为19481户，比1999年增长11%，租赁总面积为80.15万平方米 ，比1999年增长17%，年租金总额为3.36亿元，比1999年增长52%。三是在房地产抵押方 面，全市房地产抵押总户数为21647户，比1999年增长122.8%，说明个人购房贷款正迅速 地增长。以上情况表明：武汉市2000年房地产宏观经济指标开始回暖，房地产市场开始 步入了成长期，正朝着新的繁荣上升期转变。 （1）个人购买率进一步增加。商品房个人购买率是反映地区房地产市场购买力水平的重 要指标，2000年第四季度商品房销售额为8亿元，其中个人购买为6.91亿元，个人购买率 为86.43%。从图中可以看出：2000年武汉市商品房个人购买率是持续上升，至第四季度 已经达到86.43%的水平，个人购买率的不断上升，也从一个侧面表明房地产市场发育良 好，房地产消费已经启动并且持续增长，为房地产市场的持续快速发展提供了条件。 （2）房地产投资进一步加大，投资结构更趋合理。2000年第四季度房地产投资总额为3 5.79亿元，在上季度的基础上进一步增长， 从左图看出：2000年各季度武汉市房地产投资增长非常迅速，增幅很大，表明房地产业 新的增长周期已经到来，同时也可以看出房地产需求对投资强有力的拉动作用。 价格 指数 一季度 1941.8 1000 二季度 1963 1010.9 三季度 2003.93 1031.9 四季度 2021.66 1041.03 （3）截止2000年11月份，全市完成住宅投资20.87亿元，占房地产总投资的58.33%，20 00年武汉市住宅累计总投资75.82亿元，占房地产总投资的85.58%。其中住宅类物业价格 指数具体见下表： 各季度武汉市住宅加权平均价格水平与价格指数变化如下图所示: 通过下图可以看出，第四季度住宅价格继续上涨，但涨幅小于上季度，原因是二季度的 住宅价格基数相对较低，导致三季度住宅价格增幅较大，第四季度在三季度住宅价格基 数相对较高的基础上难以继续保持较大的增幅，但总的趋势是住宅价格保持攀升。 2．市场特点分析 2.1宏观市场特点：〈亿房网 http://www.fdc.com.cn〉 1．住房分配制度改革的历史性突破，为房地产市场的发展提供了动力。2000年，武汉市 正式步入住宅的商品时代。自1998年12月31日延续了近50多年的福利分配住房制度退出 历史舞台，货币分房制度取而代之，住宅的商品属性逐渐被还原出来。经过1999年的过 度转换，从2000年开始，实物分房已完全停止，居民“等、靠、要”的福利性住房观念已 经开始向商品化转变。2000年6月30日以前，凡购买公房一次性付款的，可享受20%的折 扣优惠；2000年岁末，购买现住公房一次性付款享受10%优惠也全部结束，从今年元旦开 始则实行“零折扣”。住宅这个人们生活消费中占用资金量最大的商品在2000年完全纳入 了市场经济轨道。 2．空置商品房消化能力加强。2000年武汉房地产市场的销售情况趋暖，市场容量扩大， 除可吸纳上市的商品房外，还消化一部分往年的空置商品房。1999年武汉市空置商品房 为150万平方米，2000年新增9万平方米，到2000年底还剩115万平方米，因此在2000年共 消化了44万平方米。 3． 经济适用房建设取得较好成效。2000年武汉市不断推进和完善经济适用住房建设。全年 经济适用房施工面积为195万平方米，竣工面积为65万平方米，占全市住宅总竣工面积的 17.23%，全年销（预）售115.14万平方米，其中预售38.96万平方米，销售率超过100%， 解决了1万余户居民的住房问题，先后开发了百步亭花园，华锦城花园等几个规模大、环 境好的重点经济适用房小区。 4． 房地产二、三级市场联动效应初步显现。2000年武汉市房地产市场结构趋于合理，存量 房交易明显放大，二手房市场活跃程度较高。根据房地产发达地区的经验，二手房市场 的活跃会直接刺激住宅一级市场的发展，存量房买卖的增加并不意味着增量房市场的萎 缩，而是带动增量房市场的增长。广州、深圳存量房交易大大超过了增量房的交易，而 武汉市现在存量房的交易确小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉动住宅一级市场 的操作空间很大。2000年武汉市增量房市场交易30010起，交易的建筑面积达244万平方 米，而存量房市场交易达到27130起，建筑面积为478.62万平方米。存量房交易的兴起和 已售公房的上市交易，大大推动了武汉房地产市场的梯级消费需求。 住房一级市场（增量房） 住房二级市场（存量房） 住宅总量 起数 300...
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