华灵四方重庆房地产市场研究报告2005Q4
| | | | | | |发布时间：2006-1-10 | | | | | | | | | | | | | | |重庆房地产市场研究报告 | | | | | | | | |（2005年4季度） | | | | | | | | | | | | | | | | | | |[pic] | | |北 京 华 灵 四 方 投 资 咨 询 公 司 | | 声明 本报告内容仅供参考，不作为投资依据， 我们所提供的信息，仅基于我们的经验、目前所知的事实、以及对法律的理解和评价 ，我们已尽力确保该信息的准确性、完整性和及时性，但我们不对其准确性、完整性、 及时性、有效性和适用性等作任何的陈述和保证。我们提供的信息仅供阅读者参考，阅 读者直接或间接地基于我们所提供的信息而作出的任何行为，除非取得我们的书面承诺 ，否则我们并不承担任何责任。 目录 第一节 宏观环境 4 一、重庆市房地产投资环境 4 二、城市规划 6 (一)15年内歌乐山将新增4条穿山隧道3座大桥连北部 6 (二) 重庆北部新区欲打造西部首个EBD 6 (三)规划建设：西部新城将修建一大型火车站 7 (四)重庆市将率先建成西部生态城市 7 (五) “解放碑”托起世界第一拱桥----城市之门 7 (六)渝北悦来即将成为重庆北部城市拓展区 8 (七)54.3公里轻轨8号线贯穿江北南岸巴南大渡口 8 第二节 房地产开发主要指标 9 一、房地产投资指标 9 二、开工建设指标 10 三、销售指标 12 第三节 土地开发及购置 13 一、土地供应指标 13 二、土地政策 13 (一)重庆加强土地出让管理制度 规定土地出让最低价 13 (二)国土资源部：全国明年将停止供应别墅类用地 14 (三)重庆土地级别每两年调整一次 出让后将加强管理 15 第四节 商品住宅 16 一、供应 16 (一)10月份 16 (二)11月份 16 (一)12月份 18 二、价格 21 三、需求 22 第五节 商铺 26 一、供应 26 二、销售 29 第六节 二手房 29 第七节 写字楼 30 一、供应 30 二、销售 31 第八节 2005年二季度颁布的主要政策法规及分析 33 一、进城居住达一定年限的农民工有望买经济适用房 33 二、重庆房产开发门槛再提高 项目资本金比例提高15% 33 表格索引 34 第一节 宏观环境 一、重庆市房地产投资环境 2005年4季度，重庆市固定资产投资仍然保持20％以上增长速度，11月份，固定资产 1,412.54亿元，同比增长24.9％。今年，国家实施的宏观调控政策对房地产开发产生了 较大的影响。宏观调控在短期内对我市市民消费和开发投资产生了阶段性影响。一方面 ，市民持币观望气氛浓烈；另一方面，开发企业投资犹豫，开发融资条件更为艰难，房 地产投资步伐一度放缓。然而，从八、九月份开始，市场逐渐回暖。从全年的形势来看 ，重庆房产开发所受影响相对不大，房地产业发展比前些年更为理性，市场健康向上。 2005年，开发企业在加速企业联合与整合，如洋世达与和记黄埔、龙湖与香港置地的 合作。在资金引进方面，重庆企业迈出较快步伐，龙湖率先在信托资金方面进行探索， 银星借助冰熊上市，华美引入阳泉煤矿资金等等，都成为重庆企业进一步壮大的可行模 式。 另一方面，重庆企业更注重产品品质的提升和企业品牌的打造。今年，金科等企业在 品牌塑造上取得较明显的效果。另外，金开大道两旁的一大批新楼盘如蓝湖郡、天湖美 镇、建工o未来城、奥园等品质出众，在重庆楼市出尽了风头，它们带动了重庆开发水平 的提升。棕榈泉国际花园率先推出精装成品房，品质高尚，成品房将是我市开发的推广 方向。 根据《关于我市国民经济和社会发展“十五”计划执行情况及“十一五”规划编制情况的 报告》预计“十五”期间，重庆市GDP和人均GDP分别年均增长11%、10.6%，高于计划目标2 个百分点。2005年全市GDP可能达到3070亿元，人均GDP将达到10750元；全社会固定资产 有望达到2000亿元，财政收入将达到380亿元，比2000年分别增长2倍和2.6倍。社会消费 品零售总额将达到1085亿元，比2000年增长68%；城市年人均收入首次突破了万元大关， 达到了10235元，比2000年增长了66%；农村人均收入也达到了2710元，增长了43%。“十 五”期间，消费结构发生明显变化，住宅、通信、旅游、教育、汽车等消费热点逐步形成 规模。“十一五”期间，我市拟投资9000亿元，建设500个重大项目。 1 2004年4月-2005年11月重庆市固定资产投资额 |月份 |总投资额 | | |自年初累计值 (亿元) |累计比上年同期增长百| | | |分比 | | | |(%) | |2004年4月 |301.39 |61.9 | |2004年5月 |398.49 |60.8 | |2004年6月 |519.22 |47.6 | |2004年7月 |618.88 |41.9 | |2004年8月 |714.42 |39.8 | |2004年9月 |833.3 |39.6 | |2004年10月 |954.05 |40 | |2004年11月 |1,130.51 |43.2 | |2004年12月 |1,400.58 |34.6 | |2005年2月 |134.78 |27.4 | |2005年3月 |245.49 |20.4 | |2005年4月 |348.09 |15.5 | |2005年5月 |455.64 |14.3 | |2005年6月 |613.82 |18.2 | |2005年7月 |734.09 |18.6 | |2005年8月 |865.09 |21.1 | |2005年9月 |1016.41 |22 | |2005年10月 |1,168.43 |22.5 | |2005年11月 |1,412.54 |24.9 | 2 重庆市城镇居民家庭基本情况 |　 |调查户 |平均每 |平均每 |家庭总 |平均每 |可支配 |平均每 | | |数(户) |户家庭 |户就业 |收入(元|人实际 |收入(元|人月可 | | | |人口(人|人口(人|) |收入(元|) |支配收 | | | |) |) | |) | |入(元) | |2005年11 |300 |3.13 |1.63 |-- |896 |-- |826.43 | |月 | | | | | | | | |2005年10 |300 |3.13 |1.63 |-- |899.88 |-- |827.31 | |月 | | | | | | | | |2005年 9 |300 |3.12 |1.62 |-- |896.93 |-- |829.52 | |月 | | | | | | | | |2005年 8 |300 |3.12 |1.63 |-- |876.14 |-- |807.36 | |月 | | | | | | | | |2005年 7 |300 |3.14 |1.63 |-- |889.06 |-- |806.23 | |月 | | | | | | | | |2005年 6 |300 |3.13 |1.63 |-- |836 |-- |768 | |月 | | | | | | | | |2005年 5 |300 |3.13 |1.63 |-- |817.47 |-- |　 | |月 | | | | | | | | |2005年 4 |300 |3.13 |1.63 |-- |835.77 |-- |　 | |月 | | | | | | | | |2005年 3 |300 |3.12 |1.61 |-- |879.79 |-- |　 | |月 | | | | | | | | |2005年 2 |300 |3.12 |1.65 |-- |1341.79|-- |　 | |月 | | | | | | | | |2005年 1 |300 |3.12 |1.64 |-- |984.39 |-- |　 | |月 | | | | | | | | 二、城市规划 (一)15年内歌乐山将新增4条穿山隧道3座大桥连北部 10月，沙坪坝有关的综合交通规划初步方案显示，未来15年内将建4座隧道穿过歌乐 山，3座大桥有效连接北部新区。在此前，歌乐山已两次被隧道洞穿，分别是渝怀铁路的 歌乐山隧道、渝遂高速公路的梨树湾隧道。新规划的4座隧道，分别是西永隧道、双碑隧 道、井口隧道和土主隧道，通过这4座隧道，沙坪坝核心区今后将有效连接歌乐山背后的 西部新城；与隧道规划同步，沙坪坝还规划了3座大桥，可实现与4座隧道的有效连接， 使沙坪坝的西部新城和北部新区实现快速往来。 (二) 重庆北部新区欲打造西部首个EBD 11月初，据相关消息，北部新区创新发展思路，将着手打造中国西部第一个生态科技 商务区———重庆EBD。 EBD是英文Ecology Business District的缩写，即生态商务区，意指兼顾人本与环境，以现代产业、商务为主导的生 态新城区。EBD模式纠正了传统的城市发展观，在注重科技推动产业和经济发展的同时， 更注重以人为本、生态保护的城市空间的营造，不仅使城市的土地资源、市政配套资源 得以最充分的利用，更为产业经济营造一种更为和谐、更高效、更有魅力的可持续发展 环境。 重庆EBD位于北部新区高新园，面积约50平方公里。高新区1995年就提出了产业基地 与科技新城同建的口号，打造重庆EBD的概念是这种观念基于科学发展观的升级。EBD将 在抓好高新技术企业技术开发的同时，高标准、高质量地抓好生产环境和生活环境的规 划布局，使工业区、生活区和服务区既相对分离，又紧密连接，以生 (三)规划建设：西部新城将修建一大型火车站 11月8日，规划部门透露，西部新城火车站现已进入规划论证阶段，选址就在团结村 与西永之间，紧靠团结村集装箱节点站，并将与菜园坝火车站、龙头寺火车站形成互为 犄角、相互弥补，其规模相当于现在的菜园坝火车站。 据悉，西部新城火车站将把渝遂高速、外环高速、轻轨一号（朝天门-双碑- 穿中梁山-西部新城-大学城）、七号（西彭-石板-白市驿-曾家-陈家桥-凤凰-歇马- 西南大学附近）以及渝怀铁路、渝遂铁路、襄渝铁路等交通干线连成一个交互体，做到 “外环零距离”换乘，且在紧邻西部新城火车站处，还将建造一级公交客运站，这将使西 部新城火车站成为主城以西的一大客流疏解中心。 (四)重庆市将率先建成西部生态城市 10月26日，据市政府消息，包括我市在内的6城市被列为全国首批循环经济试点城市 。按照发展循环经济的规划，到2010年，我市资源消耗水平生态环境建设取得突破性进 展，森林覆盖率达到40%以上；一批小城市达到生态城市标准。到2020年，.建立起比较 发达的循环经济，生态建设大见成效，森林覆盖率达到45%。50%左右的城市逐步...
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