西安商品房市场4月度分析报告
西安商品房市场月度分析报告 （2005年4月份） 注：由于本报告数据均来源于西安市房屋管理局备案的销售合同，目前该合同备案全部 改为网上审报，同时自2月份开始的备案数据将商品房物业的分类进行了调整，将以前商 住楼类项目具体按成交客户的用途（居住或办公）归为普通住宅或办公楼，因此自本期 始以前沿用的分类中将商住楼类物业去掉；同时由于分类标准的改变，因此本期报告中 各物业销售量将不具可比性。未来报告中数据来源如有调整将另行通知。 1. 市场整体情况 市场销售特征： 伴随着04年房地产业宏观调控政策的“余波”震荡，05年的房地产市场仍然新政频出， 继央行今年3月份再次调息后，4月底国务院再次提出从房地产开发规划、土地调控、房 价调控、廉租制度、税收调控、金融监管、市场监测等八个方面提出要求来调控市场发 展，稳定房价，而近期来连连出台的政策及旧有政策的影响使得中国的房地产市场更显 “冷峻”，对市场各方而言，对于越来越多政策规范下的房地产市场也因此也出现了短期 的“不适”症状，对于西安的房市而言同样如是，市场观望态度较为明显，但从长远来看 ，这些政策的出台无疑会促使房地产市场健康、平稳运作，有着实际的购买需求支撑， 楼市的平稳恢复也将是必然。 近三年来西安房地产市场年销售量平均以30%- 40%的速度增长，而2005年1季度的西安房地产市场销售与去年同比略有所回落，同时今 年春季房展会的召开也没有给市场销售带来明显的促进作用。本期市场销售总量394024 平方米，销售量较上月下降了16.11%，与去年同比变动甚微。 本月各物业销售中，普通住宅销售量占商品房成交总面积的83.71%，较上期市场份额 下降了4个百分点；写字楼销售量依然排商品房成交总面积的第二位，占到了9.73%，较 上月市场份额略微上升了1.83%；公寓销售量占商品房成交总面积的2.041%；商铺占总量 的4.14%，销售业绩较上月有明显上升；其他物业如别墅、地下室、销售量之和不足市场 分额的1%；本期车库类物业无销售量。 4月份西安各城区各物业商品房销售量比较图 单位：平方米 | |车库 |地下室|别墅 |公寓 |普通住 |商铺 |写字楼|合计 | | | | | | |宅 | | | | |城北 |—— |—— |—— |—— |63612 |793 |3053 |67458 | |城东 |—— |—— |—— |—— |56905 |—— |3273 |60178 | |城内 |—— |—— |—— |575 |3095 |5690 |303 |9761 | |城南 |—— |132 |1356 |678 |100087 |9524 |2527 |114549 | |城西 |—— |—— |—— |1132 |31308 |134 |529 |33103 | |西高 |—— |—— |—— |5649 |74837 |187 |28645 |108975 | |新 | | | | | | | | | |合计 |—— |132 |1356 |8034 |329844 |16328 |38330 |394024 | [pic] 如本月各物业销售比例图所示，普通住宅销售量占商品房成交总面积的83.71%，较上 期市场份额下降了4个百分点；写字楼销售量依然排商品房成交总面积的第二位，占到了 9.73%，较上月市场份额略微上升了1.83%；公寓销售量占商品房成交总面积的2.041%； 商铺占总量的4.14%，销售业绩较上月有明显上升；其他物业如别墅、地下室、销售量之 和不足市场分额的1%；本期车库类物业无销售量。 2005年4月各物业市场销售总价一览表 单位：元 | |车库|地下室|别墅 |公寓 |普通住 |商铺 |写字楼|合计 | | | | | | |宅 | | | | | | | | | | | | | | |城北|—— |—— |—— |—— |1795960|9506280|144480|2035504| | | | | | |91 | |33 |04 | |城东|—— |—— |—— |—— |1581816|—— |118164|1699980| | | | | | |86 | |00 |86 | |城内|—— |—— |—— |245064|1722303|1063856|169610|1280205| | | | | |4 |6 |56 |0 |17 | |城南|—— |76076 |995232|268912|3660993|7021006|104442|4604481| | | | |0 |8 |24 |4 |48 |70 | |城西|—— |—— |—— |258812|1019283|1040704|308131|1086384| | | | | |4 |57 | |3 |98 | |西高|—— |—— |—— |217990|2594038|1161349|721025|3532247| |新 | | | |97 |80 | |21 |56 | |合计|—— |76076 |995232|295269|1082432|1883040|113588|1423880| | | | |0 |93 |374 |53 |615 |431 | 4月西安市场销售量（总金额）较上月有所下降，总体下降12.18%。具体分物业看： 下降最为明显的是地下室，下跌了76.84%；其次是公寓类物业较上月下滑了36.13%；写 字楼销售量减少了32.62%；普通住宅销售量较上月下降了16.73%。而别墅和商铺则较上 月销售量有所增加，增加幅度分别为186.30%、86.03%。 2、价格表现： [pic] 价格方面：2005年4月份40指数为1138，较上月上升了8个点。与上月40指数相比上升 了0.71个百分点。进入2005年，40指数一直上浮，从1月份的1121点达到目前的1138点， 上升幅度达到1.52%。 [pic] 从本月全市均价表和图中看出：全市普通住宅市场均价2982元/平方米，比上月上涨 了1.55%；商铺市场均价为7587元/平方米，在均价走势方面较上月上涨了1.59%；写字楼 市场均价4786元/平方米，与上期比较上浮了0.23%；公寓市场均价3805元/平方米，与上 期比较回落了1.40%；别墅类市场均价为4533元/平方米，和上月比较价格上升了1.23%。 总体看，本月除公寓类物业市场均价有所下跌外，其他各类物业市场均价均有不同程度 的上扬。 2. 各城区房产状况： 1、城南区主要特点： 2005年4月份城南区各物业房产在售价格依次为：普通住宅类3309元/平方米；商铺 类7588元/平方米；写字楼4876元/平方米；公寓类3831元/平方米；别墅类5412元平方 米。 [pic] 从城南区均价走势图来看，本期各物业价格总体呈增长趋势，其中普通住宅均价较上 月上浮0.79%；商铺均价较上月上涨了1.55%；写字楼均价较上月下滑2.05%，公寓 均价较上月上浮0.95%；别墅均价止跌回升，较上月上升0.26%。 城南区2005年4月销售情况 | |车库 |地下室|别墅 |公寓 |普通住 |商铺 |写字楼|合计 | | | | | | |宅 | | | | |城南 |—— |132 |1356 |678 |100087 |9524 |2527 |114304| 单位：平方米 本月城南区商品房销售量占全市商品房销售总量的比例为29.01%，市场所占分额近 几月一直保持窄幅波动。本月较上期市场份额上升了1.62%；但市场实际成交量与上期 相比下降了10.95%。具体分物业来看： 本期城南区车库类物业没有交易量；普通住宅类1100087平方米，较上月回落了16. 60%，占全市该物业成交总量的30.34%，较上期所占市场份额上升了1.21个百分点。本 期成交量最多的是曲江6号，其他如幸福时光、精典四季花园、蓝溪都市花园、建苑·家 园、我爱我家的销售业绩也表现不俗；商铺本月销售面积9524平方米， 较上的销售量有大幅度增加了67%，成交楼盘中自在广场的成交量最多；别墅类市场销 售面积1356平方米，较上月成交量上涨了2.01倍多；地下室市场销售面积132平方米， 揽括本月西安市所有地下室的销售量。 [pic] 城南区本月普通住宅户型销售总体状况：50平方米以下的户型户数占该区总销售户 数的5.76%，50-100平方米户型户数占该区总销售户数的30.79%，100- 130平方米户型户数占该区总销售户数的24.30%，130- 160平方米户型户数占该区总销售户数的27.73%，160- 200平方米户型户数占该区总销售户数的9.05%，200平方米以上户型户数占该区总销售 户数的2.23%。 本月举行的第九届西洽会上以“全方位、大阵容、国际化”大手笔，高起点出击的曲 江新区招商投资取得丰硕的成果，包括曲江欢乐世界项目在内的７个对西部来说有标志 性意义的项目又入驻曲江新区，从而使曲江新区“２００亿打造中国西部第一文化品牌 ”的战略设想更加为人们关注。 本次曲江新区签订的７个项目仍是在“与国际接轨”的曲江理念大概念下的文化旅 游和文化地产项目。其中包括：总投资１亿美元，建成后将具有国际水准的主题公园和 中国首家娱乐主题度假区的曲江欢乐世界项目；总投资５０００万元人民币，占地３０ 亩的中国玄奘佛教研究所项目；总投资５．６亿元人民币，占地５００亩，建成后将成 为我国第一个以“爱情”为主题的体验式主题公园的曲江寒窑大唐爱情谷项目；总投资４ 亿元人民币，以曲江秦上林苑宜春宫遗址和秦二世陵园为中心，建成后将成为中国第一 个秦文化体验式博览园的秦二世陵保护和开发工程项目；总投资１２亿元人民币的西安 海洋世界二期工程（极地馆）项目，该项目建成后将是全国惟一一个集中展示极地风情 的大型旅游展馆。其余两个项目为文化地产项目，这些项目的建成将更快为曲江区域的 建设提速。 从曲江板块的发展来看，已经成为西安城南区房地产市场发展的最富特色区域，以 旅游和文化作为区域房地产发展的主旨，曲江板块迅速崛起，成为目前西安市最适宜居 住的区域，未来发展空间更为广阔。 2、城北区主要特点： 2005年4月份城北区各物业房产在售价格依次为：普通住宅类2762元/平方米，商铺 类4895元/平方米，写字楼3772元/平方米，公寓类3379元/平方米，别墅类4178元/平方 米。 [pic] 从城北区均价走势图来看，本期城北各物业总体价格呈现上升态势，其中普通住宅均 价较上月上浮1.14%；商铺均价较上月涨幅1.32%；写字楼均价较上月平均价格上扬了2. 56%，公寓均价较上月略微上调了0.81%；别墅均价较上月下跌1.44个百分点。 城北区2005年4月份销售情况 单位：平方米 | |车库 |地下室|别墅 |公寓 |普通住 |商铺 |写字楼|合计 | | | | | | |宅 | | | | |城北 |—— |—— |—— |—— |63612 |793 |3053 |67458 | 本月城北区合计销售面积较上月下降了17.08%，占全市商品房销售总量的比例为17 .32%，较上期市场份额减少了0.20个百分点。具体分物业来看： 本期城北商品房销售市场车库、地下室、别墅、公寓、物业无市场交易量。普通住 宅类销售面积63612平方米，比上月成交量下降了19.16%，占全市普通住宅销售总量的 19.29%，比上月市场份额下跌了0.19个百分点，成交楼盘中，天兴都市花园销售业绩最 好，其他如锦园新世纪、赛高大厦、亚冠大厦、杰信花园等销售量也不错；商铺销售情 况明显好过上期；写字楼类物业本月销售面积3053平方米，较上月有所上升，上升幅度 14.60%。 [pic] 城北区本月普通住宅户型销售总体状况：50平方米以下的户型户数占该区总销售户 数的6.17%，50-100平方米户型户数占该区总销售户数的44.94%，100- 130平方米户型户数占该区总销售户数的22.64%，130- 160平方米户型户数占该区总销售户数的16.47%，160- 200平方米户型户数占该区总销售户数的7.20%，200平方米以上户型户数占该区总销售 户数的2.57%。 经过十年的发展，西安经济技术开发区已显现出强势的发展地位。近年来，经开区 下大力气创造优美便捷的人居环境，区内的人气不断聚集和提升。在昔日荒凉的城北， 一座现代化新型城市社区悄然崛起。城北区房地产开发有着极为广阔的空间，伴随着西 安市行政中心北迁、地铁规划的出炉以及>哄笨⒌恼箍鹊壤貌欢锨阆虺潜保悍?者也渐渐将置业的目光聚焦于城北，西安城北区房地产发展迎来了千载难逢的历史契机 ，而城北房地产开发也逐渐形成开发商横向联合，共同催热城北市场的地产发展格局， 而珠江投资千亩经济适用房项目落户城北区，无疑更为城北的房地产开发注入了一针强 心剂，增强了市场开发及购买的信心，天时、地利、人和兼具的城北房地产市场高走将 成为必然之势。 3. 城西区主要特点： 2005年4月份城西区各物业房产在售价格依次为：普通住宅类2793元/平方米，商铺 类6875元/平方米，写字楼4398元/平方米，公寓类3378元/平方米，别墅类3539元/平方 米。 [pic] 从城西区均价走势图来看，本期城西各物业总体价格走势有所下跌，其中普通住宅 均价较上月下跌0.78%；商铺均价较上月上涨0.38%；写字楼均价较上月下降0.88%，公 寓均价较上月增长0.27个百分点；别墅均价较上月跌幅...
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