蛇口春天广场市场调研分析报告
蛇口春天广场市场调研分析报告 南山商业圈： 蛇口半岛东北部，深南大道以南。随着深圳城市中心西移，滨海大道通车、西部 房地产尤其是后海片区住宅的大规模开发，南山商圈已初见稚形，女人世 界、西部电子等商家的进驻及南山商业文化中心的规划，使得南山商圈无 可置辩地成为深圳西部的商业中心。 近年商业物业升温最明显的地区就是南山区，特别是后海片区今年温度上升更是迅 猛。随之而形成的一个强大的商业圈也正步入成熟，这无疑打破了深圳长 期以来的东边旺西边冷的不平衡的商圈结构。 南山商业文化中心：是地处深圳湾后海湾畔、正在大规模规划兴建之中，全面竣工 还有待时日。具体地域为后海大型高尚住宅片区与深大、滨海大道相结合的区 域，是深圳西部重要的商业文化集散地、策源地，集休闲、购物、旅游、观光 、商务、办公于一体。由于新建，所以规划超前、结构科学合理、功能完善齐 备、规格较高，不少前沿尖端技术蕴含其中，科技含量较高，投资金额仅次于 福田中心区。 在这三个大型商业中心区域之外，还有几个次中心热点商圈也会齐头并进、共同 繁荣经济、推动市场向前发展，合力把深圳商业推向新的高度。它们是新中心 区城市购物公园商圈、市府对面城市广场商圈、八卦岭—笋岗片区大型物流商 圈、南山的南新路商业老街及沃尔玛商圈（在南山商业文化中心没有正式启用 之前它们仍将是南山重要的、不可动摇的商圈）、以及东部的沙头角商圈等。 南山商业文化中心：是地处深圳湾后海湾畔、正在大规模规划兴建之中，全面竣工 还有待时日。具体地域为后海大型高尚住宅片区与深大、滨海大道相结合的区 域，是深圳西部重要的商业文化集散地、策源地，集休闲、购物、旅游、观光 、商务、办公于一体。由于新建，所以规划超前、结构科学合理、功能完善齐 备、规格较高，不少前沿尖端技术蕴含其中，科技含量较高，投资金额仅次于 福田中心区。 在这三个大型商业中心区域之外，还有几个次中心热点商圈也会齐头并进、共同 繁荣经济、推动市场向前发展，合力把深圳商业推向新的高度。它们是新中心 区城市购物公园商圈、市府对面城市广场商圈、八卦岭—笋岗片区大型物流商 圈、南山的南新路商业老街及沃尔玛商圈（在南山商业文化中心没有正式启用 之前它们仍将是南山重要的、不可动摇的商圈）、以及东部的沙头角商圈等。 C：南山区目前成规模的商业圈主要是南新路商业老街和南油片区的沃尔玛商圈。南 新路商业老街曾被誉为南山“东门”，在商业演变的进程中，由于业态混乱、规 划滞后、管理落伍、市场定位不明细等原因，现今已日渐没落，大有被沃尔玛 商圈取替之势。而沃尔玛商圈是以其为中心，地处南油和蛇口两大社区的交汇 处，前临南山大动脉——南油大道，承上启下、辐射整个南山半岛，周边聚集了 一大批知名商场、商城，如以人人乐为基础的日常消费品市场，以顺电家居广 场、金晖主题商城、佳腾电器城等特色主题商城，以集美堂家居新生活广场、 西部电子时代广场等为主的专业市场，以金晖大厦裙楼为主的金融证券市场等 ，业态互补多元化商业格局已现雏形，其辐射着整个南山区。但对于整个南山 区来说，上规模、上档次的商场不多，行业不全，与消费需求即供需严重失衡 ，出现供不应求的现象，而且商品的档次、服务的水准远不能满足中上层消费 者，目前起码有25%的南山人到华强北和东门购物。南山区作为1996－2010年 深圳总体规划可开发土地是最多的一个区（是罗湖、福田区的三倍），未来居 住人口将会大大增加，可见消费潜力和商业需求巨大，前景不可估量。 许多业内人士都持这样一种观点：南山商圈的形成是得益于滨海大道的通车 。南山区早1999年滨海大道通车前就已经形成了以南头南贸市场、家乐福 商场、愉康商场等组成的南头商圈，还有以人人乐商场和南油影剧院组成 的后海商圈，因南山商圈由于交通不便和房地产开发的滞后呈现出较分散 的这种结构和布局，规模也是一直难以做大，滨海大道的通车给南山的房 地产业带来了强大的生机。许多商家纷纷抢先入驻，沃尔玛、金晖家居电 器广场、海雅百货、集美堂家居广场，特别是一些主题商城的商家，把在 华强北取得的一些较成功的模式直接搬到了南山，女人世界、西部电子、 女儿国、姐妹城、顺电家居广场等，不久友谊城百货也将入驻后海片区， 至今南山已经基本形成了以家乐福、愉康、女儿国为龙头的南头老商圈； 以人人乐和沃尔玛等为龙头的后海新商圈。可以说，滨海大道的通车使南 山商圈的范围进一步扩大，渐成规模效应，并且使得整体商圈的重心向后 海片区倾斜。 南山商圈的整体框架可以说已经形成，但有业内人士认为，虽然进驻的商场 很多，但南山商圈仍然处散乱的局面之中。 综述：可见，今天的深圳商圈出现了新的竞争格局。商铺物业升温很快，商铺之间 的竞争也日趋激烈，各片区的各类大型主题商场竞相出笼，给传统的以东 门和国贸片区为中心的商圈带来冲击，特别是中心区的西移已成定势，华 强北商业圈的迅速崛起和南山商业圈的逐步成型，使深圳商圈正酝酿着一 种重新刷牌的新格局。 三、深圳市商业经营的主要业态模式及特征分析 （一）经过市场调研、归纳，我们大致总结出深圳商业经营的主要业态模式，分析 如下： 1、主题商场 主题商场即商场经营系统性地突出某一方面（而不是笼统的大而全、无所不包的 形式）的主题，围绕这一核心主题广泛作相关的文章，从产品的搭配组合、服 务内容、服务方式等都讲求一定的内在关联性，市场对象基本为某一部分特定 人群，如华强北的女人世界、男人世界、女儿国等。 以女人世界为例，我们看看它们的经营模式。女人世界除了经营女性服装、衣帽 、化妆品、皮具、装饰品、工艺品及日用品等以外，还经营与之相关的、女性 喜爱的插花、健身、舞蹈、美容培训、画艺、裁剪等等大凡与女性有关的项目 。现代都市白领职业女性走此一遭，一般都能找到一系列所需产品、都能把心 中所想物件采购齐全。此商场风格独特，统一经营管理（不统一收银）、统一 对外宣传、已区隔成块，对外只租不售，租金较高，每15平米几千到一万不等 ，管理费200元/月，水电另计，业主自负盈亏。由于所处地段较好，前期措施 得力，经营管理有方，整体现状较好。 当然，不同的主题商场各自经营特点也各不相同，如女儿国是以全部对外零租，各 自收银、各自为政，显得有些零乱。 2、专业商场 专营商场即专营某一大类别的特定商品，产品属性明确、关联性强、规格齐全、 花色品种较多，几包罗特定大类别内的绝大部分商品，在进货渠道、细化服务 、规模、数量与质量方面有不可替代的专业优势，消费对象不拘，为几乎所有 有消费需求、消费能力的消费群体，如华强北的顺电家居广场、一致药店、紫 荆城、香江/海马家居广场等。 以顺电家居广场为例说明情况。顺电家居广场其经营商品就两大类：家用电器和 家居家,h，但几乎包罗所有的家用电器与家,h、家居系列，能较专业地提供相 关系列配套服务，更能提供一条龙服务（如设计、安装、保养、维修）。商场 主体部分自营为主，统一经营管理，统一收费，部分楼层、区域也对外招租设 摊位（如专业厨具厂家或代理商），形成店中的小型品牌店，以租金+管理费的 形式出现，自负盈亏，但大部分商品是属联营代销。而紫荆城则是两种方式都 有，即统一管理、统一收银、只从中抽成和统一管理、统一收银（但月结时全 额归还），只收租金和管理费两种方式。前者捆绑在一起，而后者是自负盈亏 的。 3、百货商场 百货商场即相对传统意义上的大型百货类商场，提供专柜和时尚百货服务，商品花 色种类多、规格门类全、场地面积较大、包容性较强，如天虹、茂业、岁宝等 。自我投资、独立经营，也对外招租设摊位，但不收取租金，统一经营管理、 统一收费，从营业额中抽取提成而不收别的任何费用，形成风险共担、捆绑销 售的互动局面。而实际上，近年来随着各种大型超市和各种仓储式会员店的兴 起，百货商场也在对传统的业态进行扬弃，把一些没有优势和经营成本高昂的 商品逐渐撤出商场（如大型家,h），进而体现出百货超市化的演变特性。 4、品牌商场 品牌商场是指专营某些特色商品的一些名店，品牌知名度较高，消费认知度较强， 有较高档次与品位，甚至在商品上贴上自己的专属商标，也可能对某一品牌商 品实施区域总代理，有某些方面的优势，如罗湖的友谊商场、免税商场，以自 营为主，独立经营、自负盈亏，几乎不对外招租，常进驻大型知名商城。 5、连锁式超市 不同于常规意义上的便民超市、自选商场、连锁店，占地面积和经营规模都较大 ，以经营食品（包括鲜活食品）为主、杂货和家居为辅，企业资金实力雄厚、 品牌知名度较高、实力较强，其的所经营商品种类丰富，有规模扩张的实力和 愿望，商品价格大多较为实惠。由于商场知名度高，一般商品进入门槛也较高 。 连锁经营的超市是指超市以一定的形式组织成一个联合体，在整体规划下进行专 业化分工，并在分工基础同实施集中化管理，使复杂的商业活动简单化，以获 取规模效益。其以统一进货渠道、统一货物配送、统一品牌经营、统一营销策 略、统一零售价格的形式出现，大多以便民服务、物美价廉为主要特征，主要 经营与百姓日常生活消费息息相关的生活用品，店面遍布城市各大社区，如百 佳、新一佳、万佳超市、华润万方超市、民润超市。它们一般不存在招商一说 ，反而常常是被一些知名商城引入进驻的对象，其经营中同商品厂家合作方式 灵活多样。 连销经营包括三种形式：直营连销、特许经营（或叫加盟连锁）、自由连锁。有 实力的可对外受权进行特许加盟经营，统一形象与经营风格，在别处成立分店 而扩大自身规模，扩大自身影响。更多如一致、民润等属自营连锁，而如爱家 则有对外授权特许加盟经营的行为。 而象家乐福、沃尔玛、日本八百伴（现虽没落，但当初却是许多消费者竞相去往 之地，也是国内许多知名商场顶礼模拜的学习楷模，如亚细亚）、吉之岛等， 则属大型综合超市，比超级市场规模更大、资金实力更强，品牌知名度更高， 其综合超级市场和百货店的特色，走平价路线，以较大的货物吞吐量获取较低 商品成本，同时又与超级市场和百货店展开最为正面的竞争。而山姆会员店在 理论归属上叫作仓储式会员店，顾名思义，以店仓合一以降低经营成本的形式 出现，经营内容50%~70%为食品，30%~50%为非食品，包括家电、服装、鞋帽、 文具等，亦是走量贬平价的道路，在实际生活中，和大型综合超市形似神同， 区别不是很大。 ※对深圳商业经营业态模式的分析中，我们不难发现，大凡经营状况良好的商场，不 管其是何种业态、何种经营方式，至少有几点是可值借鉴的：如其对自身品牌 形象的宣传推广和包装维护、对其目标消费客体的精确定位、对商场自身营运 的透彻把握，以及厂商之间既得利益与利益分配格局矛盾对立和谐统一中的共 生双赢等…… 在这三个大型商业中心区域之外，还有几个次中心热点商圈也会齐头并进、共同 繁荣经济、推动市场向前发展，合力把深圳商业推向新的高度。它们是新中心 区城市购物公园商圈、市府对面城市广场商圈、八卦岭—笋岗片区大型物流商 圈、南山的南新路商业老街及沃尔玛商圈（在南山商业文化中心没有正式启用 之前它们仍将是南山重要的、不可动摇的商圈）、以及东部的沙头角商圈等。 C：南山区目前成规模的商业圈主要是南新路商业老街和南油片区的沃尔玛商圈。南 新路商业老街曾被誉为南山“东门”，在商业演变的进程中，由于业态混乱、规 划滞后、管理落伍、市场定位不明细等原因，现今已日渐没落，大有被沃尔玛 商圈取替之势。而沃尔玛商圈是以其为中心，地处南油和蛇口两大社区的交汇 处，前临南山大动脉——南油大道，承上启下、辐射整个南山半岛，周边聚集了 一大批知名商场、商城，如以人人乐为基础的日常消费品市场，以顺电家居广 场、金晖主题商城、佳腾电器城等特色主题商城，以集美堂家居新生活广场、 西部电子时代广场等为主的专业市场，以金晖大厦裙楼为主的金融证券市场等 ，业态互补多元化商业格局已现雏形，其辐射着整个南山区。但对于整个南山 区来说，上规模、上档次的商场不多，行业不全，与消费需求即供需严重失衡 ，出现供不应求的现象，而且商品的档次、服务的水准远不能满足中上层消费 者，目前起码有25%的南山人到华强北和东门购物。南山区作为1996－2010年 深圳总体规划可开发土地是最多的一个区（是罗湖、福田区的三倍），未来居 住人口将会大大增加，可见消费潜力和商业需求巨大，前景不可估量。 五、深圳商业竞争状况及结论 一、深圳商业，在竞争中优胜劣汰 （一）深圳的商业，...
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