苏州新区06年上半年房地产市场报告
目 录 公司简介 苏州工业园区博源投资顾问有限公司（以下简称“博源(be- yond）”）成立于2006年1月，是苏州市首家，也是唯一一家，专门从事房地产研究的机 构。公司由多年从事房地产市场研究的专业人事组成，吸纳了苏州各大优秀代理商中的 市场精英，拥有庞大的苏州房地产市场信息资源库。 目前，虽然公司才刚刚起步，在业界还没有一定的知名度，但博源（be- yond）已与知名的代理公司和设计院达成战略合作联盟，力求更好地为各大开发商、代 理商等房地产相关机构服务，为苏州市房地产市场的健康、可持续性发展贡献一份薄力 。 为了更有效地提高服务水平，博源（be- yond）将服务内容更为具体化、专业化：以深度市场月报作为套餐，项目定位报告、地 块评估报告作为点心，项目跟踪服务、项目融资报告作为特色小吃，以满足客户的各种 需求。 博源（be- yond）的优势在于资源和专业。通过多年对各大代理公司地学习和积累，以及对苏州房 地产市场地实地调查，与专业人士地探讨，博源（be- yond）已具备全面、可靠的资源库。除了资源，专业度也是博源的优势之一，多年的市 场研究经验，造就了我们的专业度，为我们能更好地为客户服务奠定了坚实的基础。 博源（be- yond）的服务理念——超前服务，您所想的就是我们所做的。我们将以全面、真实的数据 为基石，站在巨人的肩膀上，对市场的变化做出准确的预测，以保证您的战略部署准确 无误。同时，您的建议就是我们进步的良药；您的关心就是我们成长的依靠，博源（be -yond）热切期待您的建议。 博源（be- yond）是年轻人的“天堂”。因为年轻，我们闯荡；因为年轻，我们拼搏；因为年轻，我 们执着。 我们坚信：博采广义，“新”星之火可以燎源。 报告声明 博源投资顾问有限公司从2006年一月开始提供房地产市场信息服务。收集房地产一 线的真实数据及政府统计资料，对房地产信息进行整理和分析。月报主要分析的是苏州 市范围内的房产信息，区域范围包括园区、市区、新区、吴中区、相城区。数据内容涉 及苏州市所有在售公寓住宅，有关别墅方面的信息将以专题报告的形式提供。报告的主 体包括政策、市场住宅的供应、成交、动态以及专题研究。 本报告版权归苏州工业园区博源投资顾问有限公司所有，报告数据来源真实、可靠 ，并以此为分析依据。 本报告未经本公司表示许可，任何单位或个人不得复制或转载本报告内容，不得外 传。本报告所涉及的公司、个人资料均属机密，受到严格保护；受服务单位的资料也将 受到保护，受服务单位提出的申请内容属于公司机密，禁止外泄！ 第一部分 信息直通车 壹 经济频道 一、4月28日起上调贷款利率；苏州住房公积金贷款利率上调0.18% 从4月27日起，金融机构贷款基准利率上调，存款利率保持不变。其中，一年期贷款基准 利率上调0.27个百分点，由现行的5.58%提高到5.85%。其他各档次贷款利率也相应调整 。这已是自2004年10月以来央行的第三次加息了。 同时，苏州公积金贷款利率也将随之调整：从4月28日起，个人住房公积金贷款利率上调 0.18个百分点。 博源路标:对于房地产市场来说，利率调整可以说是最有效的市场调整手段，利率也 一直是政府控制房地产市场的一把利器。本次央行再度决定上调贷款利率，暗示政府对 2006年楼市政策调控的开始。通过相关数据显示，全国房地产市场在经历2005年的阴霾 以后，在2006年初开始快速恢复，大多数城市的房地产又进入了火热时期，2005年政策 的影响力逐渐被忽略，由此来看，政府对房地产市场的新一轮调控将逐渐实施，本次加 息只是前奏，一系列连环拳将会接连出击。同时博源引路者认为，目前的房地产市场相 比2004年后期，已经成熟了很多，相信本轮政策打击的力度不会象2005年那么强烈。 从另外一方面来看，随着浮动利率的一再上调（这已是继2004年10以后第三次加息） ，一度受到市场冷落的固定利率房贷逐渐热闹起来，客户接受度越来越高，但从目前状 况来看，光大和招商两家银行所推出的固定利率房贷的利率水平还是高于目前浮动利率 的房贷利率，影响了固定利率房贷的推广。 贰 城建规划 一、高架东延打破交通瓶颈 南环高架东延将以全市首条隧道穿越独墅湖，隧道长3.46公里；北环高架东延原则同 意全高架立体交叉设计方案，在星港街北延与312国道交界处设置立交互通。南环快速路 东延工程可行性研究报告近日通过专家组评审，北环高架东延也拿出了原则方案，南北 两条高架的东延将打破园区与古城区之间的交通瓶颈。 在南环快速路东延工程可行性研究报告中，东延段路线走向基本沿新机场路控制线路， 呈东西向，在独墅湖路段中心线有所调整。综合考虑工程造价、施工周期、技术要求以 及对周边环境的影响等因素，这条道路采用桥隧结合方式。根据方案，南环快速路东延 段西起东南环立交桥，东至独墅湖以东，工程终点位于车斜路交叉口，全长约7.37公里 。基本走向如下，西接东南环立交，采用高架形式从苏嘉杭高速公路桥下穿过，向东连 接跨越通园路、星港街、郭巷大道，高架桥长3.43公里，然后在高尔夫球场西南侧下穿 ，以隧道形式穿越独墅湖、星湖街后，快速路隧道接地，隧道长3.46公里，以地面形式 接车斜路交叉口，地面连接线0.48公里。规划保留快速路上跨车斜路的可能。这条快速 路的主线将采用双向6车道，辅助道路则采用双向4- 6车道，其中独墅湖隧道仅考虑快速路主线通行，辅助车道通过路网分流过湖。 目前，北环快速路东延工程方案虽然没有具体敲定，但原则同意北环快速路东延工程采 用高架规划方案，其西起自官渎里立交，向东下穿苏嘉杭高速公路，沿312国道，在园区 境内星港街以东落地，全长4.6公里，双向6车道，并在星港街北延与312国道交界处设置 立交互通。 在确保质量和安全的前提下，按照能早则早、能快则快的要求，加快南环、北环高架东 延建设步伐。南环快速路东延工程以围堰施工进场为开工时间，力争5月10日左右举行开 工仪式；北环快速路东延工程，根据火车站地区综合改造工程规划方案进展力争早日开 工，具体时间另行确定。 博源路标:长期以来，苏州城的东西连接都是城市的主动脉，东边的工业园区、西边 的新区，可以说是苏州市的两大经济支柱区，两个区的经济往来非常频繁，为了方便这 个两个区的联系，政府也大力改善交通条件，早期完全以来干将路这条城市主干道，随 着东、南、西环高架的建成，大大提高了两个区的交通条件。但还是存在一定的缺陷， 此次高架东延的规划将进一步加大园区与其他区域的对接，对整体苏州经济的发展具有 很大意义。 对于房地产市场来说，任何交通的变局都会对房地产市场带来一定的影响，此次也不 例外。从南环高架东延来看，直达独墅湖，对于双湖板块的房地产市场来说，无疑是一 个利好的消息。此次规划将大大改善板块的交通条件，不仅加大市场对双湖板块的接受 度，同时还为板块市场带来更广的市场客户。 而对于北环路东延的规划来说，情况却有所不同。相城区房地产市场一直凭借较低的 价格吸引着园区客户，无奈受到交通条件的影响，部分园区消费者还是不能接受相城区 ，而这此北环路东延工程正好解决了这一问题。可想而知，该工程的实施必将大大提高 园区居民对相城区房地产市场的接受度。可以说如果北环路东延工程能顺利进行，受益 最大的无非是相城区的房地产市场。 二、苏州交通部门将耗资496亿提升“城市速度” 未来5年，苏州市民出行将更加快捷，坐车也更加方便，苏州交通部门将耗资496亿提升 “城市速度”：开建锡太高速等5条高速公路；公交完成100公里的公交专用道……这是记者 昨日从苏州交通“十一五”规划中获得的重要消息。 高速：新建5条高速公路 根据规划，在未来5年中，苏州要完成沪苏浙高速公路江苏段、苏通长江公路大桥南接线 ，以及沿江高速张家港东互通、苏嘉杭八坼互通等续建工程。同时开工并建成绕城高速 公路东段北延、苏锡连接线（苏州段）、无锡至南通高速公路（苏锡市界至S338段）。 开工建设的还有绕城高速公路东段南延、无锡至太仓高速公路（苏州段）。这样，5年后 ，苏州建成高速公路出入通道10个，共70车道。其中上海方向4个，28车道；浙江方向2 个，12车道；无锡方向4个，24车道；南通方向1个，6车道。苏州可以基本实现“15、30 、60、120”的目标，即所有乡镇15分钟内就近上高速公路，苏州中心城区30分钟内到达 各市（县），60分钟交通圈覆盖全境，2小时交通圈基本覆盖长三角城市群。 航道：开辟旅游专用航线 水上旅游一直是苏州古城的特色。在未来的5年中，苏州将改造旅游航道72.8km。其中， 参照五级航道标准改造环城河、老运河、苏浏线、浒光运河，参照七级航道标准改造苏 虞东线。航道建设与生态环境相协调，在提高航道景观条件、运输服务水平和改善船舶 条件的基础上，开发旅游客运服务的市场空间。各市县主城区周边建成1- 2个水上综合服务区。最终，苏州要形成“一环六射”旅游专用航线格局。 公交：建成100公里专用道 人民路上的公交专用道大大提高了公交车的准点率，乘客也从中体会到了方便。在未来 的5年中，苏州要成100公里公交优先通道的建设。 根据规划，中心城区公交站点（以300m半径计）覆盖率达到80%；五市（县）公交站点（ 以300m半径计）覆盖率不低于50%。苏州市区力争完成25个换乘枢纽的建设任务，市区新 建30个公交首末站，使公交首末站总量达到100个，覆盖苏州城区所有的商贸中心、交通 枢纽和较大型的居民小区。 博源路标：长期以来，苏州居民都受到交通条件的捆饶，堵车现象无处不在，严重打 乱了居民的生活计划。此次大力投入496个亿来改善苏州的交通条件，对于苏州老百姓来 说，无疑是意见大快人心的事。 从计划安排来看，首先解决的是对外交通条件，新建五条高速公路，分别连接上海、 无锡、浙江等地，这将突显苏州的中心地位，以苏州为圆心的长三角经济格局正式确立 。由此来看，必将大大加快苏州经济的发展。而对于房地产市场来说，经济无疑是基础 条件，在经济得到快速发展的同时，也将给房地产市场带来更多的机会。 其次开辟的旅游专线，对苏州的旅游业的发展有举足轻重的作用。而对于苏州房地产 市场来说，虽然有人间天堂的美称，但旅游地产在苏州市场的发展还未真正出现，因此 随着旅游业的发展，开发旅游地产机会就愈加成熟。 最后从公交系统来看。对于目前苏州居民的生活水平来看，公交车是大部分居民的出 行工具，这就导致了普通公寓房地产对公交系统的依赖性非常大，100公里的公交专用道 的规划建设，将变苏州普通公寓房地产的市场格局产生一定的影响。 三：园区东环路 东侧整治范围已经敲定 被列入园区2006年“十大基础设施工程”的东环路地区整治工程，改造范围已经确定，改 造工程即将全面启动，预计年内完成投资17亿元。 园区东环路地区改造指挥部介绍，此次改造涉及的规划范围北起沪宁铁路、南抵东兴路 ，西到东环路，东至苏嘉杭高速公路（南端延伸至通园路，北端延伸至娄门外大街与31 2国道交叉口），南北长约5公里，东西宽0.4—1.5公里，总面积约6平方公里。改造的整 体目标是改善沿线居民生活、工作环境，完善道路交通路网，提升东环路沿线地区整体 城市形象水平。 博源路标：苏州工业园区是中新两国政府合作开发建设项目，开发建设10多年来，取 得的成绩令人瞩目。但由于多方面原因，位于园区与中心城区之间的东环路两侧地区， 存在布局混乱、功能混杂，市容较差、交通不够顺畅等问题，与苏州城市现代化发展要 求不相称，为此，园区决定对该地区进行整治、改造。而从房地产开发角度来看，政府 对区域的大力改造，必将给区域房地产市场带来较大的开发时机。从一级市场来看，未 来该区域将有大量的土地出让，这对于目前寸土寸金的湖西市场来说，定会是众多开发 商争抢的焦点。 叁 业界关注 一、外币按揭现身苏州楼市 日前，苏州南都建屋公司携手东亚银行，在其在售楼盘玲珑湾花园中开放“外币按揭”业 务，成为苏州目前在售住宅中首个开放此业务的房地产住宅项目。开发商与银行联合， 共同为住苏的外籍人士提供外币按揭贷款，这个新鲜“出炉”的投资理财方案，在外籍客 户充足的园区楼盘是首次现身。 目前玲珑湾花园已售房源中，有300多户外籍业主，所占比例达18%左右；东亚银行之所 以选择玲珑湾作为苏州园区“外币按揭”服务首选服务对象，主要就是基于玲珑湾项目充 沛的外籍客户资源。这次开放项目“外币按揭”的贷款功能，其目的不仅仅是针对外籍购 房这一细分市场推出的便利措施，还希望通过功能开放，为苏州楼市引入一种全新的、 良性的房地产投资模式。 博源路标：随着外资银行大量进驻国内市场，对国...
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