苏园（2002）03地块竞买可行性研究报告
项目总设计师 陈溥财 苏州铭星软件科技有限公司总经理 高级工程师 注册造价师 总工程师 杜利同 苏州市新天地工程造价咨询事务所 高级工程师 注册造价师 总经济师 杨永明 苏州市新天地工程造价咨询事务所所长 注册评估师 注册造价师 苏州市新天地工程造价咨询事务所 苏州铭星软件科技有限公司 二00二年六月十日 目 录 第一章 总论 第二章 市场营销策划 第三章 项目初步规划与方案优化 第四章 项目实施进度计划 第五章 投资估算 第六章 经济评价 第一章 总论 一、项目名称 苏园（2002）03号地块土地使用权竞买可行性研究报告。 二、报告编制单位 苏州市新天地工程造价咨询事务所、苏州铭星软件科技有限公司。 三、地块坐落位置及环境 本地块坐落在苏州工业园区首期开发8平方公里内的中央商贸区，在管委会大楼与中央公 园之间，呈东西向长条形，长约200米，宽约97.6米。四侧以街道为界，北侧为苏绣街， 东侧为星桂街，南侧为苏雅路，西侧为星都街。北邻都市花园，其余三面均为空地。 1、园区概况 苏州工业园区开发建设7年多来，取得了令人瞩目的成绩。园区的房地产开发也取得了辉 煌的成就，园区房地产不仅发展快，而且销售旺，成为人们向往的安家落户之地。 苏州工业园区的房地产于1996年开始开发建设。近年来，园区房地产蓬勃发展，从当年 开发10多万平方米到2001年的开发量70万平方米，约占市区总开发量的一半。2001年8月 底，区内累计住宅开工面积130.7万平方米，竣工交付74.8万平方米。在园区管委会的大 力推动下，园区率先在苏州市推出小高层住宅，得到了购房者的青睐。目前在园区楼市 ，小高层住宅已与多层住宅一样旺销。到2001年底，园区已建和在建的小高层住宅在40 幢左右，小高层住宅已成了园区住宅开发的一个热点，成为园区一道亮丽的风景线。目 前，园区房地产产销两旺，销售量一直远大于竣工量，房地产项目大多在预售阶段就销 售一空，整体销售率在95%以上，园区住宅已是苏州市民的一大品牌，成为他们安家落户 的首先。 园区住宅建设缘何呈现红红火火的态势？关键是园区以前瞻性的眼光，全面推进住宅建 设，努力走上“高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理”的四高之路。 2、园区总体规划 苏州工业园区是引进国外资金和管理经验开发的举世闻名的开发区，以金鸡湖为中心， 总体规划70平方公里，规划人口60万人。首期开发8平方公里，紧靠苏州古城，将建成一 个以工商业为主体、包括金融业和旅游业的中心区；第二期环绕秀美的金鸡湖，将建成 一个富有水城特色的居住区和高新技术产业区；第三期靠近上海，地势开阔，将建成一 个技术密集的制造业和加工业基地。 3、金鸡湖景观规划 金鸡湖位于园区70平方公里规划区的中心地带，占地7.4平方公里。根据园区总体规划， 周边8平方公里将建成公共绿地和现代化商住文化娱乐区。1998年初，园区管委会委托国 际著名跨国公司美国易道（EDAW）公司编制景观总体规划，围绕金鸡湖规划了湖滨大道 、城市广场、玲珑湾、波心岛、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷邻里等8个特色景区。 金鸡湖的总体规划已经中国、新加坡和美国专家审定，并获得了中国国家发展计划委员 会批准。 该项工程总投资为11亿元，施工区4至5年。 4、环境 中新双方专家从苏州工业园区开发伊始，就坚持国际化标准，注重融合现代国际城市规 划和开发建设的经验、新特点，力邀国际知名大师参与，编制设计了具备世界一流水平 的科学规划体系。同时，本着“先规划、后建设”和“先地下、后后地上”的指导方针，积 极实施高标准的基础设施开发，不仅形成了与高科技产业发展相适应的投资环境，而且 也创造了舒适怡人的高品质生活环境。 5、配套设施 苏州工业园区借鉴新加坡经验，住宅区所有商业服务、社会服务设施都集中在邻里中心 ，在70平方公里规划区内规划19个邻里中心，园区的住宅围绕集商业、文化、社区服务 于一体的邻里中心布置，这种社区服务设施设计新理念的设施为社区居民提供了综合性 、全方位、多功能的服务；同时，园区还新建了职业技术学院、新加坡国际学校、九年 一贯制的星海学校、新城花园小学及附属幼儿园、新加花园幼儿园、新馨花园幼儿园、 华新国际幼儿园等教育设施，又配套了大交通，极大地改善了生活环境。工业园区社区 服务设施的设计新理念的实施，是园区住宅开发建设成功的重要因素。 6、本地快环境综述 园区住宅已形成规模，本地块是中央商贸区首块拍卖地块，中央商贸区周围地块的住宅 建设已近尾声，中央商贸区的开发是园区居民乃至苏州全体市民翘首以待的重头戏。 四、报告编制依据和用途 根据苏园土拍（2002）第1号《苏州工业园区国有土地使用权拍卖公告》，苏州市新天 地工程造价咨询事务所、苏州铭星软件科技有限公司充分发挥其技术优势和人才优势， 组织市场营销、规划设计、工程造价及经济评价等专业的知名专家，利用苏州铭星软件 科技有限公司开发的《房地产开发项目经济评价软件》，在深入研究拍卖文件和现场调查 的基础上，通过营销策划、初步规划、投资估算和经济分析，以及多方案分析论证，提 出了苏园（2002）03号地块竞买的最高限价及其风险决策指标。供参加拍卖的房地产企 业和提供贷款的金融机构参考。 五、评价指标与决策方法 1、评价指标 土地拍卖项目的可行性研究，其目是确定企业可以接受的土地最高限价，以及接受 该限价获得成功的可能性有多大和需要冒多大的风险。用四个指标来反映，即：土地最 高限价，财务内部收益率期望值（加权平均值），财务内部收益率达到基准收益率的累 计概率（成功的可能性），财务内部收益率低于0的累计概率（导致损失的可能性）。 土地最高限价定得越高，获得土地的机会就越大，企业获利能力越差，所冒的风险 就越大，反之，较低的土地最高限价风险较小，但获得土地的机会越小。因此，决策者 不仅需要勇气，更需要智慧。本项目评价提供了多个决策方案，供投资者决策。每个方 案均列出了土地最高限价，财务内部收益率期望值，财务内部收益率达到基准收益率的 累计概率，财务内部收益率低于0的累计概率等四个决策指标。见表1。 2、决策方法 决策可以按以下步骤进行： 企业先确定目标收益率-- 基准收益率，每个企业对获得土地的迫及程度是不同的，企业随着土地存量的减少，其 迫及程度加剧，对项目收益水平的要求也会降低，因此，因每个企业的现状不一样，基 准收益率是不同的。 从表1中选择内部收益率期望值≥基准收益率的方案。此时，可能有多个方案符合条 件，则还需要进一步通过“财务内部收益率达到基准收益率的累计概率”和“财务内部收益 率低于0的累计概率”作出决策。 排除风险大的方案，当“财务内部收益率低于0的累计概率”很大时说明方案的风险很 大，这种方案应该排除。当若干个方案的“财务内部收益率低于0的累计概率”都很小时， 各方案的风险几乎是相同的，应该根据“财务内部收益率达到基准收益率的累计概率”来 最后定夺。 “财务内部收益率达到基准收益率的累计概率”越大则成功的可能性越大，但获得土 地机会就越小。到底多大才合适，各个决策者没有一个统一的尺度，还是与投资者对获 得该地块的迫及程度有关。 土地最高限价风险决策指标 表1 |方案 |土地最高限|基本分 |内部收 |内部收益率≥10%|内部收益率小于| | |价（万元）|析 |率期望 |的累计概率（% |1的概率（%） | | | |内部收 |值（%）|） | | | | |率 | | | | | | |（%） | | | | |方案一 |6000 |11.47 |13.81 |78.1 |0 | |方案二 |6600 |10.03 |12.34 |69.3 |0 | |方案三 |6800 |9.59 |11.87 |67.6 |0 | |方案四 |7000 |9.14 |11.41 |67.6 |0 | |方案五 |7400 |8.27 |10.51 |54.1 |0 | |方案六 |7800 |7.45 |9.64 |44.1 |0 | |方案七 |8000 |7.06 |9.21 |41.4 |2 | |方案八 |8200 |6.67 |8.79 |41.4 |2 | |方案九 |8400 |6.28 |8.38 |29.9 |2 | |方案十 |8600 |5.9 |7.98 |29.9 |7 | |方案十一 |8800 |5.54 |7.58 |29.9 |7 | |方案十二 |9000 |5.19 |7.19 |25.3 |7 | |方案十三 |9300 |4.67 |6.6 |19.8 |9 | |方案十四 |9600 |4.16 |6.04 |19.8 |10 | 第二章 市场营销策划 一、市场需求预测 1、用地要求及产品定位 本地块规划要求，第一层必须用于商业、餐饮、娱乐或其它促进活动等用途，向公众开 放。为高层住宅和商业用房。建筑高度50-60米（不超过19层），裙楼2-4层。 2、目前市场行情 据有关资料，购买园区住房的人员中，园区公积金会员占43.6%，城区人占43.3%，外地 人占13.1%。区内公积金会员购房人数绝对量逐年上升，1997年为92人，1998年659人， 1999年987人，2000年1713人，2001年1- 8月1780人，累计5231人。园区现有公积金会员30900人，还有很大的潜力。 3、市场需求预测 根据规划，苏州工业园区以金鸡湖为中心，总体规划70平方公里，规划人口60万人。首 期开发8平方公里，紧靠苏州古城，将建成一个以工商业为主体包括金融业和旅游业的中 心区；第二期环绕秀美的金鸡湖，将建成一个富有水城特色的居住区和高新技术产业区 ；第三期靠近上海，地势开阔，将建成一个技术密集的制造业和加工业基地。 60万人口，按三口之家计算为20万户，每户平均面积140平方米，则需要2800万平方 米，预测园区住宅每年的需求量见下表。在2015年累计可达到2769万平方米。苏州工业 园区自1994年开始开发，到2015年用22年时间达到60万人口，珠江三角洲的发展已有先 例，苏州照目前的速度发展，预测是完全可能实现的，甚至可能提前。详见表2“需求量 统计和预测”。 今年开工面积50万平方米左右，园区政府预测今年全年可达到80万平方米左右。开 发量1997年至2001年平均增幅31.6%，由于销售量等于开发量，预计2002至2005年的需求 量仍将以14～20%幅度增长。 由此可见，存在较大的潜在需求量。 价格涨幅1997年至2000年，平均涨幅9.5%，1997年至2001年，平均涨幅13.2% 。 需求量统计和预测 表2 单位：万平方米 |年份 |1996 |1997 |1998 | |商业用房 |售价 |5900 |5000 |5400 |5800 |6200 |6600 |7000 | |销售额概率 | |0.10 |0.17 |0.27 |0.23 |0.16 |0.07 | | 四、销售计划 市场分析认为住宅销售比商业用房更快，商业用房期房预售50%，余下50%现房销售，分 3年售完。住宅期房预售50%，余下50%现房销售，分1.5年售完。 五、回款计划 签定协议预付定金1万元，一个月内签定合同，首付30%。 中高层造到三楼再付 20% 封顶再付 20% 土建结束再付 20% 交房再付 10% 本项目分析按预售当期收款30%，结构封顶收款至70%，交付使用收清全部房款。 六、竞争能力分析与对策 刚刚实行土地拍卖制度，存在土地价格“双轨制”，通过土地拍卖取得的土地与过去通过 协议取得的土地两者并存，目前协议获得土地占多数，而且竞买土地的价格远远高于协 议土地，土地拍卖房价提高带来的好处使得协议取得的存量土地可以获得超额利润，而 对于竞买的土地来说房价提高带来的好处几乎全部用于土地费用，而且拍卖前的利润空 间也受到挤压，因此竞争力远远不如协议取得的存量土地，一旦市场价格向下波动，竞 买获得的土地受其影响首当其冲。因此，土地最高限价的确定应充分考虑产品售价风险 。 第三章 项目初步规划与方案优化 一、苏园（2002）03地块规划技术条件 该地块分为A/B两个地块，规划参数如下： 苏园（2002）03地块规划技术条件 表4 |规划参数 |A规划要求 |B规划要求 | |宗地面积（ |8834平方米（建筑布置用地） |8885平方米（建筑布置用地 | |由建筑布置 |830平方米（附属用地） |） ...
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