石家庄房地产市场调查报告
石家庄房地产市场调查报告 二??四年十一月 目 录 第一部分 市场背景及经济发展动态………………………………………………………………………Ｐ3 一、石家庄简介 二、石家庄总体社会经济发展状况 三.、石家庄城市规划与城市建设状况 第二部分 石家庄房地产市场总体分析…………………………………………………………………………Ｐ14 一、2004年房地产的概况 二、石家庄房地产总体态势分析 三、石家庄市场客户整体特征 第三部分 石家庄市房地产市场板块及典型个案分析……………………………………………………Ｐ23 一、石家庄市房地产市场板块分析 二、石家庄房地产市场典型案例剖析 三、2004年石家庄房地产市场新开楼盘信息汇总 第一部分 市场背景及经济发展动态 一、石家庄简介 石家庄——河北省的省会，地处中国华北平原，地势平坦开阔，全市总面积15848平方 公里，总人口910.5万，其中市区面积456平方公里，人口211.1万，是全省政治、经济、 文化的中心。 1、地理交通 华北城市间的经济交流主要依靠铁路、公路运输。石家庄市地处广袤辽阔的华北平原 中南部，位于东经114°29′，北纬38°04′，北靠首都北京和港口城市天津，东临渤海和华 北油田，西依巍巍太行山脉并与全国煤炭基地山西省毗邻，古称“京畿之地”，素有“南北 通衢、燕晋咽喉”之称，地理位置十分优越。 2、科技教育 石家庄市科技教育基础雄厚，高等院校集中，具有丰富的智力资源和雄厚的科研创新 能力。全市共有市以上科研机构84个，各类专业技术人员47.34万人，两院院士5人。其 中，信息产业部第54所、13所和中国农业现代化研究所等，在半导体、卫星通信、测控 技术、农业现代化技术等领域代表着国家水平。拥有河北师范大学、河北科技大学、河 北经贸大学、石家庄铁道学院等十五所大专院校，在校学生18.6万人。 3、国际合作 石家庄市与美国得梅茵市、日本的长野、韩国的天安、英国的考比、墨西哥克雷塔罗 、意大利的帕尔马、加拿大的萨斯卡通等8个国家的10个城市结为友好城市； 与100多个 国家和地区建立了友好往来和经贸关系。一些国际知名公司，如日本的富士通公司、美 国的休斯公司、德国的赫斯特公司、英国的汇丰银行、意大利的萨普拉斯公司、马来西 亚的金狮集团等均在区内投资建立了企业。 4、产业布局 石家庄市工业现已形成以医药、纺织、化工、机械、电子、建材、食品为主体，布局 较为合理的综合性工业体系，是全国重要的纺织工业基地和最大的医药工业基地之一。 此外，石家庄市的重要产业还包括微电子、光电子、新材料、新型建材、流通业、房地 产业、旅游业。 5、经济基础 石家庄2003年GDP总值1376.6亿元，同比增长率12.5%，较上年增速提高2.6个百分点 ，增速高于全省0.9个百分点、高于全国3.4个百分点2003年人均GDP达到25508元。凭借 紧邻北京的位置优势，占据华北的交通枢纽之利，全市共有国家级高新技术产业开发区 、石家庄经济技术开发区、其中高新区在全国53家国家级开发区处于10强行列，经济技 术开发区的大规模建设成果显著。 二、石家庄市总体社会及经济发展状况 （一）2004年石家庄1-3季度经济发展状况 1、GDP指标 1—3季度全市GDP总量达到1158．5亿元，同比增长14．4％，继续保持着1999年以来全 市经济增长的最高值。 2、固定资产投资 1—3季度，石家庄市第一产业实现增加值149．9亿元，增长6．4％；全市实现工业增 加值506．3亿元，同比增长20％，其中，规模以上工业企业完成增加值334．6亿元，同 比增长25．5％；石家庄市第二产业发展迅猛，实现增加值563亿元，增长19．2％。 ； 第三产业实现增加值445．6亿元，实现了11．3％的增速比去年同期非典过后的增速提 高了2．4个百分点建筑业仍然保持良性合理的发展态势批；1—3季度建筑业增加值增长1 2．6％，较上半年回落0．2个百分点。 3、服务业经济 今年以来，服务业经济指标运行良好，邮电通信业务飞速发展，消费市场进一步活跃 ，金融存款稳步增长，服务业税收大幅增加，各行业经济均呈现较快增长势头，其中批 发和零售贸易餐饮业、金融保险业增势显著，同比分别增长13．9％、12．5％，交通运 输仓储及邮电通信业和其他服务业增长幅度分别为10％、10．8％。 （二）2003年石家庄总体社会及经济发展状况 1、GDP指标 2003年石家庄市的经济综合实力明显增强，2003年GDP总值1376.6亿元，同比增长率 12.5%，较上年增速提高2.6个百分点，增速高于全省0.9个百分点、高于全国3.4个百分 点。2003年人均GDP达到25508元；同比增长10.6%。第一产业稳定增长。第一产业完成增 加值180.5亿元，比上年增长5.2%,占GDP的比重为13.1%。第二产业增长较快。第二产业 完成增加值668.8亿元，增长15.5 %，占GDP的比重为48.6%。第三产业上半年受“非典”影响较大，但下半年恢复很快，全年 呈现了较好的发展态势。第三产业完成增加值527.3亿元，增长11.7%,占GDP的比重为38 .3%。 [pic] [pic] 2、固定资产投资 2003年石家庄固定资产投资额560.2亿元，比去年同期增长36.9%，国有及其他经济类 型完成投资379.5亿元，增长48.6%，增速比上年提高38.4个百分点。其中，基本建设投 资完成212.0亿元，增长49.6%，更新改造投资完成105.4亿元，增长31.7%，房地产投资 增势迅猛，完成投资额62.1亿元，增长85.8%，增速比上年提高67.2个百分点。国有及其 他投资中第一产业完成10.9亿元，增长111.7%,第二产业完成146.8亿元，增长59.0%,第 三产业完成221.8亿元，增长40.5%，增速均比上年有较大提高。农村个人投资完成33.3 亿元，比上年增长2.2%。全市商品房销售面积116.0万平方米，销售收入 18.5亿元，分别增长16.0%和2.2%。 3、消费指数 居民消费需求明显转旺，2003度全市社会消费品零售总额456.6亿元，比上年度增长 11.0%；人均可支配收入7741元，同期增长6.9%；人均消费性支出6094元，增长4.7%；城 市居民人均消费性支出食品占主导，娱乐教育文化用品支出比重占15%，是食品消费之后 的第二大消费。衣着支出首次呈负增长态势。居住消费支出比重占10%。 4、外资利用程度 2003年新注册三资企业93个，比上年增长36.8%；新增利用外资合同总额7亿美元，增 长192.4%，合同外资额3.7亿美元，增长134.2%。实际利用外资2.6亿美元，增长28.7%, 其中外商直接投资2.4亿美元，增长34.6%，增速比上年提高16.3个百分点。全市引进市 外资金102亿元，比上年增加31.4亿元，增长44.5%。 “振兴河北”战略的提出，世界及中国对石家庄这个市场的关注程度会越来越高，外资的 吸引程度也将会提高。 5、存贷款 全市金融机构存款余额1932.3亿元，增长16.5%。城乡居民储蓄存款余额继续增加， 年末城乡居民储蓄存款余额1044.5亿元，比年初增长13.5%，其中农村居民储蓄存款余额 290.4亿元，比年初增长7.2%。金融部门贷款余额1377.4亿元，比年初增长7.7%。其中包 含了企业、项目和个人贷款的增长，贷款的方式正在改变人们的生活观念。 6、居民消费价格指数 居民消费价格总指数2.3%，居住价格指数下降1.2个百分点。 小结： ( 各项经济指标显示2003-2004年内石家庄市经济运行处于良好状态。 ( 按国际经济组织统计表明，当一个地区的GDP经济增长速度大于5%的时候，当地的房地产 也就发展存在着极为广阔的前途。 ( 社会消费品零售总额的高速增长表明人们消费能力得到进一步增长，房地产消费观念进 一步形成。 ( 政府各项政策、措施在不断的规范、促进地产市场，为房地产业的持续发展提供了有效 的支持。 （三）．石家庄经济发展政策 产业政策：石家庄目前的产业政策——纺织工业基地和最大的医药工业基地为主，石家 庄市工业现已形成以医药、纺织、化工、机械、电子、建材、食品为主体，布局较为合 理的综合性工业体系。此外，石家庄市的重要产业还包括微电子、光电子、新材料、新 型建材、流通业、房地产业、旅游业。 金融政策：未来石家庄的金融政策将向个人消费方面倾斜，丰富和扩大消费信贷种类 ，积极推动住房消费信贷、汽车消费信贷为主的个人消费信贷。利率的不断上调，并没 有影响开发商融资，对于贷款买房的个人利率不上涨，使人们放心消费。 房地产政策：我国第一部物业管理法规《物业管理条例》的实施；《国土资源部71号令 》的实施；石家庄已购公房可以上市交易；石家庄的房地产市场由政府指导，统一规划， 五年之内完成 “城中村改造”； 石市物价局和房产管理局联合出台了《石家庄市物业服务收费管理实施 办法》。 人才政策：“振兴华北”战略提出，高新区的启动，人事部推出的人才开发规划、政策 扶持、人事制度改革等措施将会吸引、提高石家庄的外来人口增长速度，人口的增长将 直接促进房地产市场的增长。 三、石家庄城市规划及城市建设状况 （一）石家庄城市规划 1、城市发展定位 ——区域功能定位：京津冀经济区中的重要城市、华北南部中心城市。 ——行政功能定位：河北省省会。 ——产业定位：以医药、纺织为主导的华北制造业基地。 ——交通功能定位：全国重要的铁路、公路交通枢纽之一。 ——商贸功能定位：华北地区重要商埠。 ——城市文化定位：燕赵文化与现代文化交融的文明城市。 2、城区发展方向 2003年，石家庄市聘请了中国城市规划设计研究院、上海同济大学和南京大学三个 单位对省会的空间战略发展规划进行研究，在这三个国家顶尖级的规划设计研究单位的 方案基础上，北方设计院汇总编制了石家庄市的空间战略发展规划。在这个空间战略发 展规划中，明确强调今后石家庄市的空间发展方向是“西优东拓南延北跨中疏”。“西优 ”就是西部主要是以生产优化为主；“东拓”，就是在高速公路以东，在高薪技术开发区 和良村经济技术区的基础上扩展新城；“南延”就是城市继续延续原来的发展，向东南方 向延续发展；“北跨”，指的是远期，跨过滹沱河向正定发展；“中枢”就是讲要疏减城市 中心区的人口。 3、城市发展目标 （1）立足冀中南，借助京津，步入更广泛区域合作的开放城市； （2）极化功能，产业特色突出，竞争力强大的活力城市； （3）回归自然、山水相依、绿城交融的宜居城市； （4）延古续今，燕赵文化与现代文化交相辉映的文明城市。 4、城市发展战略 （1）“1+4”市区发展新体系 石家庄城市未来将构建以石家庄主城区(含高新技术产业开发区东区)为核心，以正定 、鹿泉、栾城、藁城四个组团为重点，以东西、南北向的高速公路和铁路为纽带的“1+4 ”市区发展新体系。 （2）打造“双核”中心城市 　　主城区由中心城区和新城区(石家庄高新技术产业开发区东区、良村经济技术开发区 和石化区)组成。 （3）整合旧城区现有资源 发挥老城区优势，继续强化市级商业，文化、体育、行政等中心建设，完善中心功能 。打造主城区园林城市空间结构，培植中心城市形象。 （4）打造新型城市 　　以产业建设为先导，全面整合高新技术产业开发区东区、良村经济技术开发区、石 油化工区，规划建设百万人口的以新经济为中心的石家庄现代化新城区。全面整合现有 园区，合理组织新区功能。建立南北轴向中心，导引新城区发展。 （二）石家庄城市建设状况 1、侧重城中村改造工程 石家庄市二环路以内45个城中村占地约11.2平方公里，建筑面积约636万平方米，居 住着4.77万户14.93万人。2002年初石家庄市正式启动城中村改造工程，预计到２０１０ 年把城市规划建设用地范围内的村庄基本改造完毕。 到2004年10月石家庄已完成城中村改造投资近四亿元。部分启动改造早的城中村，目 前基本处于建设、拆迁阶段。二环路内45个城中村开工建设的达28个，拆迁腾地160.18 公顷，完成拆迁面积98.45万平方米，竣工86.42万平方米。正在拆迁建设的有休门、东 三教、姚栗村、谈固、方北、城角庄等14个村。 2、新行政区（裕华区）的成立 裕华区是经国务院批准于2001年3月21日成立的行政区。裕华区，位于石家庄市区东 南部，是省会城市总体规划未来发展的主导方向和重点区域，面积101．45平方公里，人 口40万，辖9个镇、街道办事处。 新设立的裕华区土地资源丰富，拥有近7万亩土地可供项目开发和建设，是全市的投 资热点区域。裕华区功能定位鲜明，发展思路清晰。今后5－10年建设以“四区一城”(高 科技工业园区、高效生态农业园区、现代商贸服务区、现代化居住区和大学城)为标志的 “商贸会展发达、科技教育领先、体闲娱乐高雅、绿色社区怡人”的生态产业区、现代商 业区、科技文化区、绿色居住区和休闲娱乐区，使新区成为能够充分展现石家庄现代化 大都市风貌的标志性区域。 3、大型的城市改造与建设相对集中在石家庄的东南部 ...
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