新疆××商务酒店商业计划书
商 业 计 划 书 项目名称 新疆名豪商务酒店 项目单位 地 址 电 话 传 真 电子邮件 联 系 人 二OO五年一月 目 录 1. 摘要 4 1.1. 项目公司 4 1.2. 市场营销 4 1.3. 营运与管理 5 1.4. 投资与财务 5 2. 项目规划 5 2.1. 酒店位置及现状 5 2.2. 许可经营及法律文件 6 2.3. 项目总体规划 6 3. 乌鲁木齐市环境评估 7 3.1. 区位优势 7 3.2. 区域经济 10 3.3. 旅游资源 11 4. 酒店行业概况 11 4.1. 酒店业概况 11 4.1.1. 我国星级酒店数量、结构及分布 11 4.1.2. 我国星级酒店行业景气情况 13 4.1.3. 我国星级酒店经营情况 14 4.2. 酒店业经济特点 15 4.2.1. 属于资本密集型和劳动密集型行业 15 4.2.2. 对经营管理的要求高 15 4.3. 酒店业发展趋势 16 4.3.1. 旅游行业整体发展趋势预测 16 4.3.2. 酒店业发展趋势预测 17 5. 市场、竞争和项目定位 18 5.1. 乌鲁木齐酒店市场分析预测 18 5.1.1. 乌鲁木齐旅游业基本情况 18 5.1.2. 乌鲁木齐酒店基本情况 19 5.1.3. 乌鲁木齐酒店住宿人员状况 19 5.1.4. 乌鲁木齐酒店价格和出租率 20 5.1.5. 乌鲁木齐酒店市场预测 20 5.2. 竞争分析 21 5.2.1. 竞争对手基本情况 21 5.2.2. SWOT分析 22 5.2.3. 竞争分析结论 25 5.3. 项目目标定位。 25 6. 发展规划 26 6.1. 总体设想 26 6.2. 公司发展战略步骤设想 26 6.2.1. 完成酒店试营业 26 6.2.2. 通过三星级认定、并成为乌鲁木齐知名酒店之一 27 6.2.3. 实施后楼改造工程，进一步提高经济效益 27 7. 市场营销 27 7.1. 目标市场 27 7.2. 产品与服务 28 7.3. 定价 28 7.4. 销售渠道 28 7.4.1. 直接渠道 28 7.4.2. 间接渠道 29 7.5. 公关宣传策略 29 7.6. 销售激励制度 31 8. 营运和管理 31 8.1. 基本业务流程 31 8.2. 机构设置 34 8.3. 人员配备 35 8.4. 管理团队 36 8.5. 遵循的标准 36 9. 投资与财务评价 36 9.1. 项目实施计划进度 36 9.2. 投资估算 36 9.3. 收入、成本费用及利润预测 37 9.3.1. 住宿收入预测 37 9.3.2. 餐饮收入预测 39 9.3.3. 物业租赁收入预测 39 9.3.4. 总收入预测 40 9.3.5. 成本费用预测 40 9.3.5. 利润预测 40 9.4. 现金流量预测 41 9.5. 财务评价 41 10. 风险与对策分析 43 10.1. 风险 43 10.1.1. 客源影响带来的风险 43 10.1.2. 人力资源风险 43 10.1.3. 市场竞争风险 43 10.1.4. 行业特点决定的风险 43 10.2. 对策 43 10.2.1. 客源影响对策 43 10.2.2. 人力资源风险对策 44 10.2.3. 市场竞争风险对策 44 10.2.4. 行业特点风险对策 44 11. 融资计划 44 11.1. 融资资金金额、方式与用途 44 11.1.1. 融资金额 44 11.1.2. 融资方式 44 11.1.3. 融资资金用途 45 11.2. 公司治理与投资者保护 45 12. 结论 46 1. 摘要 1.1. 项目公司 新疆名豪商务酒店（管理责任公司）是本商业计划书建议设立的公司，它将由公司取 得对新疆伊犁州驻乌办事处新的酒店大楼及原有宾馆大楼的12年的经营权，新疆名豪商 务酒店将对新酒店大楼按照三星级酒店标准装修并配备相应设备、设施，通过自营住宿 、餐饮和对外承包酒店大堂、KTV、桑拿浴取得收入并实现利润。酒店前后楼总面积164 78㎡，各类客房147间，餐厅2400㎡，KVT40间（2700㎡），桑拿浴室1200㎡，大堂1200 ㎡。酒店将按照三星级酒店的标准管理并提供服务，通过与旅行社、会议会展公司、商 业订房网站及各机关企事业单位的合作，采用直接销售渠道和间接销售渠道相结合的方 式进行销售推广，并力争成为乌鲁木齐市管理水平、服务质量、经济效益均位于前列的 三星级酒店。 我国和新疆旅游市场近十年将保持年均10％以上的增长，而我国酒店业在2001年左右 已经开始新的一轮景气周期，目前正是投资酒店行业的较好时机。本项目新疆名豪酒店 地理位置优越、配套设施健全、年经营承包费用低廉，酒店周围同档次星级酒店少，具 备良好的经营和盈利条件。计划吸收外部融资，尽快使新疆名豪酒店投入试营业，迅速 形成住宿、餐饮服务能力，成为乌鲁木齐酒店业中的管理先进、效益优良的知名酒店， 给投资者以良好的回报。 1.2. 市场营销 新疆名豪商务酒店定位于中档商务酒店，目标市场为参加各类会议、进行公务、商务 活动，外省市来乌旅游的人员。 | 名豪商务酒店计划客房价格如下表所示。 | |项目 |前楼 |后楼 |备注 | | |标准间 |套间 |标准间 |套间 | | |旺季 |240 |480 |160 |420 |7、8、9月 | |平季 |200 |380 |120 |320 |5、6、10月 | |淡季 |160 |280 |100 |220 |11－来年4月 | |年均价格 |190 |355 |120 |295 |　 | 1.3. 营运与管理 酒店将自公司及面向社会选聘优秀人才担任酒店管理职务，酒店将按照《旅游涉外饭 店星级的划分及评定》（GB/T14308- 2002）及《饭店星级的划分与评定》按照不低于三星级酒店的要求进行酒店各项服务设备 （硬件）的配备，并提供不低于三星级标准的服务。也将建立不低于三星级酒店要求的 管理体系，酒店将制定员工手册、层级管理制度、质量控制制度、市场营销制度、物资 采购制度、工作岗位说明书、工作程序说明书等一系列管理制度，并严格遵照执行。 1.4. 投资与财务 本项目总投资为1200万元，其中公司已经投入320万元，需要新增投资880万元，其中 一期需要新增投资180万元，二期需要新增投资700万元。 酒店营业后每年预计取得税前利润约255－324万元人民币、税后利润171－324万元人 民币，项目投资回收期为3年零2个月，项目内含报酬率为56％，在12％折现率下，净现 值为966.24万元。 2. 项目规划 2.1. 酒店位置及现状 新疆名豪酒店前身为伊犁哈萨克自治州驻乌鲁木齐办事处（副省级接待单位），地处 乌鲁木齐市阿勒泰路44号，位于乌鲁木齐市沙依巴克区、高新技术产业开发区、经济技 术开发区和新市区交界处。阿勒泰路是连接乌鲁木齐过境公路、外环公路、乌奎高速公 路等交通要道的必经之路，交通便利，距乌鲁木齐国际机场7公里，距乌鲁木齐火车南站 客运站12公里，周围2公里内，有嘉和园、汇嘉园、汇芙园、天汇世纪花苑等大型商住小 区和乌鲁木齐天河机电市场、广汇石材、广汇美居物流园等大型市场。 名豪商务酒店坐落于蜘蛛山脚下，风景秀美。乌鲁木齐市自2004年起至2010年将在蜘 蛛山风景区投资40亿元，建成新疆最大的商务会展、旅游中心，名豪商务酒店就在此规 划范围内。 www.3722.cn中国最大的资料库下载 名豪商务酒店整体建筑风格为哈萨克民族特色。建筑主体分前、后两部分，前楼主体 于2003年建成，建筑面积约10000平方米，楼高为9层，地下1层地上8层。后楼建成于80 年代末，建筑面积约6600平方米，楼高7层，地下1层地上6层。楼前及后院停车场面积约 4400平方米。 2.2. 许可经营及法律文件 。 2.3. 项目总体规划 2.3.1. 酒店大堂 F为酒店大堂，面积1200平方米，拟建有小桥流水山水景观、西餐厅、琴吧、精品店 、商务中心、旅游公司等设施，具有空间大、设施完备、功能齐全的特点。 2.3.2. 餐厅 F－3F为餐厅，餐厅面积2400平方米，30间包厢，22张散台。餐厅突出新疆民族特色 ，强调品牌经营，突出菜肴品牌和地方特色。 2.3.3. 客房 客房分布于前楼4F-8F及后楼3F- 5F，面积共有8232平方米，前楼有商务客房85间，其中：商务套房10套，豪华标准间75 间。后楼有普通标准间42间，套间20间，共60间客房。客房具有面积大，空间视野宽的 特点，房间拟配备高档、精致家具，突出酒店的商务特点，装饰装潢强调统一中显个性 ，力求舒适、温馨、实用。 2.3.4. 娱乐中心 后楼1F－2F面积2700平方米，为娱乐中心和MODERN BOSS（现代商务老板俱乐部）。娱乐中心设有演艺吧、迪吧、酒吧、KTV包厢、静吧、健 身房、运动中心。同时，在前楼-1F和- 1F设有面积1940平方米的桑拿中心，内设休息大厅、男宾室、女宾室、贵宾间和特色浴 室等。 2.3.5. 会议设施 酒店将设有会议室和多功能厅。会议室可容纳200人，位于后楼大厅楼顶加层。多功 能厅位于娱乐中心的演艺吧。会议室和多功能厅的声讯设施拟采用最先进的音响系统， 会议室在装修风格上，拟强调文化底蕴，体现企业丰富的个性内涵。 3. 乌鲁木齐市环境评估 3.1. 区位优势 3.1.1. 自然情况 乌鲁木齐市是一座美丽的内陆城市，乌鲁木齐市位于天山山脉北麓，准噶尔盆地边缘 ，地理坐标为东经86°37’33"- 88°58’24"，北纬42°45’32"- 44°08’00"。乌鲁木齐三面环山，地势东南高、西北低，平均海拔800米。乌鲁木齐市总 面积12000平方公里，城市规划控制面积1600平方公里，下辖7区一县，总人口208.2万人 ，市区人口占83.5％，另有流动人口约120万。乌鲁木齐市聚居着维吾尔、汉、回、哈萨 克等四十多个民族，少数民族人口占总人口的24.6％。 乌鲁木齐是新疆维吾尔自治区的首府，也是新疆政治、经济、文化的中心，也是我国 向西开放的主要门户和对外经济文化交流的窗口。其经济结构具有大城市、小郊区的特 点，第三产业比重大，服务功能强。乌鲁木齐地区科研院所、高等院校和其他各类学校 集中，人才相对较多，是新疆的科研、文化、广播、电视、新闻中心。在经济保持高速 发展的同时，乌鲁木齐市的生态环境也得到了保护，具备可持续发展潜力。乌鲁木齐20 00年获得了全国优秀旅游城市（地级市）荣誉。 3.1.2. 城市功能区划 乌鲁木齐城市布局呈“双中心、组团式”形态。市区南中心为大十字一带，北中心为北 京路卫星广场一带。市区规划为九个集团片区，即天山区、沙依巴克区、新市区、水磨 沟区、东山卡子湾区、机场区、北站区、西站区、头屯河区。乌鲁木齐城市中心区由天 山区、沙依巴克区、新市区、水磨沟区部分组成，重点发展第三产业；城市周边区由头 屯河区、东山区等组成，重点发展第二产业。 3.1.3. 气候特点 乌鲁木齐深处大陆腹地，属于中温带大陆性干旱气候。昼夜温差大，寒暑变化剧烈； 气候干燥，降水少，山区降水较多；无霜期短。春季多风，夏季热而不闷，秋季降温迅 速，冬季寒冷漫长。年平均温度7.3摄氏度，年平均降水236毫米。 乌鲁木齐自3月27日进入春季，至6月20日结束，每年春雨占全年降水的10－34％；乌 鲁木齐城区夏季自6月21日到8月24日，共62天，乌鲁木齐气候干燥，尽管夏日炎炎，却 热而不闷，而且昼夜温差大，是旅游、避暑的胜地；乌鲁木齐的秋天从8月24日开始，入 秋后，气候凉爽，气温下降迅速，昼夜温差增大；乌鲁木齐城区的冬天漫长，从头年11 月3日到次年3月27日长达144天，南郊山前丘陵由于受冬季逆温层影响，有一条“暖带”， 冬季气温要比市区高4- 5度，而且南郊积雪长达175天，适宜开展高山滑雪等冬季运动及旅游活动。 3.1.4. 交通情况 乌鲁木齐航空港是中国通往西亚、欧洲、非洲的国际航空通道，与北京首都机场、上海 虹桥机场、广州白云机场、昆明巫家坝机场并称中国五大门户，已开通乌鲁木齐－阿拉 木图、乌鲁木齐－比什凯克、乌鲁木齐－沙迦、乌鲁木齐－伊斯坦布尔、乌鲁木齐－莫 斯科、乌鲁木齐－新西伯利亚、乌鲁木齐- 叶卡捷琳堡七条国际航线；国内航线已开通乌鲁木齐至全国各大城市90多条；区内航线 已开通乌鲁木齐至喀什、阿克苏、和田、阿勒泰、库尔勒、伊宁、库车、克拉玛依、塔 城、且末等十余条航线。 铁路有通往阿拉木图、莫斯科、柏林、鹿特丹的新亚欧大陆桥线路，有通往北京、上 海、西安、成都等大城市的直达快车，通过库尔勒、阿克苏、喀什的南疆铁路和通往奎 屯、哈密等地的直达快车。 公路有312国道向东通过甘肃省连我国内地、西出哈萨克斯坦；315国道向东通过青海 省连我国内地、西至喀什市，将来可西出吉尔吉斯斯坦；314国道在乌鲁木齐市与315国 道相接，向西南经红其拉甫口岸通往巴基斯坦；此外还有216、217、218、219等国道与 区内外相连，有吐鲁番－乌鲁木齐－大黄山高等级公路和乌鲁木齐－奎屯高速公路与区 内城市相连。 3.1.5. 独特区位优势 乌鲁木齐具有发展经济，尤其是发展旅游经济的独特区位优势。 3.1.5.1. 亚欧大陆的核心位置 乌鲁木齐地处亚欧大陆腹地，亚洲大陆地理中心和欧亚大陆地理内心均距离乌鲁木齐 很近，乌鲁木齐在欧亚大陆的核心区位条件，在未来中国和世界经济格局中的地位和作 用将日益显现。 3....
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