审查土地估价报告的关键
土地估价实务考试宝典之一:审查土地估价报告的关键 土地估价实务考试宝典之一： 审查土地估价报告的关键 好的报告主要表现为： 第一、报告内容全面，正文内容和附件资料齐全、配套； 第二、公正客观，估价方法的选用及评估思路、过程合理、依据充分； 第三、用词准确，报告文字表述严谨、逻辑性较强； 第四、评估结果基本准确，符合市场行情； 第五、报告装订整齐、美观、统一。 在实际工作中，审查报告的重点除了产权状况外，还有通过对估价对象客观的分析，对 偏离正常价值的过高或过低估价结果提出调整建议，以避免国家或当事人的重大损失。 报告审查的主要内容： 1、 审查估价对象，其中包括权属、估价时点、估价作业日期和有关证明材料； 2、 审查估价目的，包括价格定义、价值类型； 3、 审查估价数据，包括估价报告定性、定量数据的来源及获取方式是否可靠？估价结 论是否得到相关数据的支持？ 4、 审查估价方法，采用的方法是否合理，数据分析是否科学？ 5、 审查估价条件，包括是否考虑得出估价结论的必要性，以及应用估价结论的限制条 件，对房地产最高最佳使用评价的结论及其使用建议是否合理？风险分析是否恰当？ 估价方法要点之一：市场比较法 应用市场比较法估价，要按照《规程》规定，选择具有替代性的、估价时点近期的，市场 上交易的类似比较实例，进行因素比较作适当修正后，确定待估宗地的土地价格，要求 比较实例不得少于三个。估价中，除要求选择的实例与估价对象属于同一供应圈、用途 一致，在地域上属近邻区域或类似区域外，对比较实例选择、比较因素选择、因素条件 的比较及因素修正有以下的具体要求： 1、比较实例选择。所选实例应是实际交易实例，并说明案例的具体坐落（门牌号和宗地 号）。比较案例选择（大于或等于三个）要求： ① 与待估宗地属同一供应圈（即尽量在同区域、同级别，且基础设施完善程度相近。如 同区域无案例，可选择邻近区域或同一级土地内的类似区域的交易案例，但选择案例的 交易价格不能相差太大，根据经验不能超过25%）。 ② 与待估宗地用途应相同或相似（按用地类型细类），如无用途相同案例，可选择用途 相近。例如待估宗地用途为住宅可选择商住，如工业可选择仓储，前提是已有一至二个 与待估宗地用途相同的交易案例。用途不一致时应设用途修正。 ③ 与待估宗地的交易类型（价格类型）相同，交易类型一般包括出让，转让，股份制改 造，租赁，抵押等。如选择交易案例的交易类型与待估宗地的类型不一致，应进行交易 类型的修正（除抵押评估外，一般不选择抵押实例）。 ④ 成交日与待估宗地的估价期日应接近。 A：如果市场比较稳定且交易较少，比较的有效期限可延长，即选择几年的交易案例用于 比较（最长不超过三年）； B：如市场变化比较快且交易活跃，则比较的有效期要缩短（最长不超过1至2年），一般 交易案例的有效期最长不超过三年； ⑤ 交易案例必须为正常交易（即成交价格为正常价格或可修正为正常价格）。所谓正常 交易应是公开、平等、自愿的交易。 ⑥ 价格内涵要一致，比如开发程度、市区的五通一平与郊区的差异：是基底的价格还是 含分摊面积的价格等。 按上述要求选择好比较案例后，分别进行描述，描述内容（如有可能，最好到现场查看 ）如下： 1、交易实例状况： A座落位置、形状、地质； B水、电、路、讯、暖等基础设施 C商业繁华、交通等环境条件 D土地利用现状与规范用途 E有关地上建筑物的基本情况 F权利状况和土地使用年限等 2、成交价格 包括房地总价、土地总价、房屋总价及相应的单价和房屋租赁等内容，同时说明价格类 型、价格水平及种类等。 3、付款方式 包括：一次付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、租金支付支付等内容。 4、成交日期 一般描述包括使用单位、位置、四至、用途、面积、规划条件（如建筑面积、容积率、 建筑密度等）、土地等级、土地开发程度、期日交易、土地使用年限、交易类型、交易 情况、交易价格等。区域因素及个别因素等条件按用途不同选择见因素选择内容。 2、因素选择 估价时选择的比较因素，应包括影响地价的全部主要因素，主要是区域因素和个别因素 。以上因素 要与报告第二部分分析 的地价影响因素对应，不得漏掉重要因素，必要时 应说明进行因素选择的依据。 选择因素的原则： ①结合待估宗地所处区位及用途选择因素，用途不同影响地区地价的因素有差异，且影响 程度不同。
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