太原2005年第一季度房地产广告媒体投放分析报告
太原2005年第一季度房地产广告媒体投放分析报告 内容介绍：太原市时代精奇数据中心通过对2005年太原市十一大主流报纸媒体“山西晚报 、太原晚报、山西青年报、山西商报、山西日报、太原日报、都市生活、三晋都市报、 生活晨报、山西广播电视报、太原广播电视报”的监测，收集了报花、报眉、分类、夹报 、常用版面（以23*32.5cm为1作整版，通栏7.5*8cm以上）的广告，经过统计分析完成《 太原市2005年第一季度房地产广告媒体投放分析报告》。 内容涵盖了"2005年1- 3月各类物业地产广告投放情况分析"、"2005年不同价位项目广告比例分析"、"2005年不 同区域广告投放情况分析"、"2005年特色广告主题分析"，除此之外，还罗列出2005年太 原市房地产特色广告剪辑作为参考。通过长期、系统监测，详实地分析了太原市2005年 1-3月房地产广告的投放情况。 报告目录： 一、《行业篇》 一、2005年第一季度地产广告主每月出现数量情况 二、地产广告主物业属性、地域区别 三、2005年前3个月地产行业于报纸投放硬广告月流变图 四、2005年第一季度太原房地产广告投放情况概述 1、2005年第一季度分物业项目广告主投放排名 1) 住宅项目于报媒投放情况 2) 公寓项目于报媒投放情况 3) 商铺项目于报媒投放情况 4) 商务项目于报媒投放情况 5) 商住项目于报媒投放情况 二、2005年第一季度分物业地产广告投放情况分析 三、2005年第一季度“不同价位项目”广告比例分析 1、住宅广告主于05年第一季度太原十一大主流报媒投放广告情况 A、均价2000-3000元住宅项目 B、均价3000-4000元住宅项目 C、均价4000元以上住宅项目 2、公寓广告主05年第一季度于太原十一大主流报媒投放广告情况 3、商铺广告主05年第一季度于太原十一大主流报媒投放广告情况 A、均价4000-10000元商铺项目投放广告情况 4、商务楼广告主05年第一季度于太原十一大主流报媒投放广告情况 A、均价3000-4000元商务项目 B、均价4000-5000元商务项目 C、均价5000元以上商务项目 四、2005年第一季度不同城区各物业报纸广告投放情况分析 1、六区域各物业投放广告解析 1) 迎泽区各物业投放广告情况 2) 小店区各物业投放广告情况 3) 万柏林区各物业投放广告情况 4) 杏花岭区各物业投放广告情况 5) 尖草坪区各物业投放广告情况 2、不同城区各物业投放广告金额解析 五、 2005年第一季度房地产广告主特色广告语分析 1、不同业态地产特色广告语对比 （1）商铺物业 （2）住宅物业 （3）商务物业 2、不同广告主诉求跟踪 举例：同业态某个广告主每月广告诉求变化对比、4个月诉求变化汇总跟踪 【商铺业态】——铜锣湾广场 【住宅业态】——华宇绿洲 【商务业态】——鼎元时代中心 二、《媒体篇》 一、2005年第一季度分行业于十一大报纸投放房地产广告的情况 （1）住宅（普通住宅和公寓）于不同报媒投放频次、版面积、价格情况 （2）商铺于不同报媒投放频次、版面积、价格情况 （3）商务楼于不同报媒投放频次、版面积、价格情况 （4）商住楼于不同报媒投放频次、版面积、价格情况 二、总结：2005年第一季度房地产行业媒体选择倾向 三、举例说明：不同业态——不同广告主媒体选择倾向 （1）商铺业态——铜锣湾广场 （2）住宅业态——华宇绿洲 （3）商务业态——鼎元时代中心 三、《附录》 一、房地产行业调查表 时代精奇市场调研问卷表-----《消费者住宅需求篇》 二、地产广告主项目名称、开发商、地址、销售电话表 一、《行业篇》 一、2005年第一季度地产广告主每月出现数量情况 由上图得知：2005年1月至2005年3月期间，地产广告主于太原主流报纸媒体出现数量 高低不等。在此三个月当中，1月出现广告主数量等于2月+3月之和，而每月地产广告主 出现数量与04年10月、11月比较相对较少。 由于传统节日——春节的到来，习惯上属购物狂潮期，但大量消费者的注意力被商场的 促销活动所吸引，对地产销售冲击很大，引起地产销售处于低潮期，故在05年2月期间地 产开发商不会在广告上下很大手笔。 从2002年至今，时代精奇数据中心通过对太原地产市场的长期跟踪监测，发现太原地 产销售的回暖期在每年的5-6月间，热销期在每年的9至11月期间。 二、地产广告主物业属性、地域区别 由此图得知：太原市不同物业地产近期出现数量的比重情况，作为衣食住行中的主要 构成部分——“住宅”占据了市场一多半的份额，提及数量之和大于“商铺+商务+杂合”业态 之和，（杂合指：一个地产同时包含商铺、商务等多种业态）。 此现象说明： 1. 当今住宅的市场需求仍很大； 2、以经营、投资收益为主的“商铺”出现了4家，同样证明了商铺市场的存在性，但与 2003年“太原商铺年”相比较而言，05年的商铺市场处于了理性消费期； 3、一个城市的中心区最高级表现既不是商业街的火热，也不由住宅楼密度的大小所 决定，而是以工作者的办公环境是否快捷、办公效率是否很高为标准，所以高科技含量 的商务写字楼成为了一张城市的名片，太原市2005年第一季度出现了5家纯商务楼，说明 太原市的经济有待发展； 4、在05年第一季度未出现“商住楼”业态的地产，说明从写字楼和住宅演变而来的“商 住楼”已风光不再，消费者开始对此种物业属性的项目心存怀疑，因为既想达到商务楼的 私密性，在配套设施上，又想达到住宅的舒适功能，本身存在着一定的矛盾性，从开发 商盈利的角度讲，商住楼的售价略高于住宅，低于写字楼，因此05年商住楼在太原商品 房市场上体量不会很大。 从03年太原市政府提出“南移西进”政策以来，整个太原市人民的消费目光盯紧了位 于太原市的南城区—— “小店”，故此在05年小店区地产开发势头不减，仍属地产项目开发的热区域；而作为购 物、生活、就业、就学、就医等配套完善的迎泽区仍被开发商看重，不断在宝地里搜金 、见缝插针式地开发地产项目，杏花岭区与迎泽区相毗邻，此区域借迎泽区之势，以及 “山西世贸中心、华宇国际、第五大道”等商务楼的出现，为此区增添了闪光的亮点，正 逐渐形成以商务为主的区域，号称“太原市的CBD区”；万柏林和尖草坪区以重工业为主， 万柏林区在03年也进入政府规划的“西进”范围内，但这片沃土仍有待开发！ 三、2005年前3个月地产行业于报纸投放硬广告月流变图 “3个月内地产于报纸投放广告月流变图”与“地产广告主每月出现数量”情况成正比。 四、2005年第一季度太原房地产广告投放情况概述 1、2005年第一季度分物业项目广告主投放排名 （1）2005年第一季度住宅广告主于报媒投放情况 2003年9月开盘的“华宇绿洲”， 以水景作为主卖点。2004年由于华宇集团在山西晚报承包了版面，此项目05年3个月以3 0多万元投放广告，说明此开发商资本雄厚；位于府西街的泛华盛世于2004年10月开盘， 由山西晋隆建设发展有限公司开发，厦门泛华集团·泛华地产投资兴建的住宅项目，以别 墅式公寓为主推向市场；2004年12月内部认购的 “尚领世家”，以挑高5米的户型空间作为强卖点，通过近五个月的销售，基本售馨，此项 目与04年并州东街卷烟厂附近的“优派对”规划形态相同，利用户型挑高空间作为强卖点 ，虽均价为：4400元/平米，但买三十平米可以得到六十平米的实用面积，被一大部分市 民接受认可，说明太原市民仍看重价格，对房子品质、实用不太注重。 滨东花园、宜佳美墅、百桐园、河畔明珠等住宅被称为“太原高档住宅楼”，具体价格 与广告投放量见“2005年第一季度“不同价位项目”广告比例分析“ （2）2005年第一季度公寓广告主于报媒投放情况 2005年1- 3月份太原市号称公寓项目的地产仅“东大盛世华庭”一家，下图为此项目在05年第一季度 于太原主流报媒投放硬广告情况。 〈东大盛世〉属杂合业态地产，包含商业与酒店式公寓两大部分，上图为此地产200 5年推出“酒店式公寓”投放广告情况图。 （3）2005年第一季度商铺广告主于报媒投放情况 05年第一季度，商铺业态中——铜锣湾广场与和信摩尔投放广告额几乎趋于等同状态， 约为40万元，“东大盛世华庭商业广场”位居第三。 太原铜锣湾广场由山西宝地房地产开发有限公司与深圳铜锣湾百货有限公司、天津 家世界连锁商业集团有限公司以及香港戴德梁行物业管理有限公司联合携手，铜锣湾的 经营团队大多来自深圳铜锣湾广场，其带来的并不仅是建筑面积的扩张，还有消费模式 的改变。为了扩大知名度，吸引更多的消费者，在太原本土大量投放广告。再加上“家世 界”2005年3月底的正式开业，为铜锣湾的二期销售奠定了良好的基础；和信摩尔位于长 风大街与平阳路交叉口，销售均价约为：14000元/平米，目前全国知名的“沃尔玛超市” 和“燕莎购物”已进驻，分别于2005年3和8月开业。东大地产投资兴建的“东大盛世华庭商 业广场”位于三墙路与坝陵街交叉口，销售均价约为16000元/平米，由宝利发全案策划， 在一定的时期内以大量的广告爆炸式地投放于市场，从而引起消费投资者的注意。 （4）2005年第一季度商务楼广告主于报媒投放情况 2004年至今，知道“鼎元时代中心”的群众为数不少，此项目在销售推广上利用户外、 墙体、过街灯、报纸广告同步进行了轰炸式的投放，起到了一种人人皆知的效果，从20 04年8月开盘至今，销售状况良好； “闻汇大厦”由山西日报报业集团投资兴建，具有一定的背景，此项目由“商铺、写字 间、住宅”三种不同的物业构成，从2004年6月至今主推写字间； “北美枫情”地处漪汾街，属于“西进”范围，周围就学、就业等市政配套的不断完善， 使得此项目2005年3月27日隆重推出4层写字间内部认购。 “第五大道”太原市CBD中央商务圈，地处府东街，以5A智能化、纯商务血统立足于市 场上。 即将在2005年打开“太原市纯写字楼新纪元时代”！ （5）2005年第一季度商住楼广告主于报媒投放情况 在2005年第一季度太原市商住楼未刊登广告，由此可见，商住楼在风行一段时间后， 在市场上销声匿迹。 二、2005年第一季度分物业地产广告投放情况分析 从《05年第一季度不同业态地产于报媒投放情况图》得知：商铺与商务楼广告投放额不 相上下，分别为113万和112万元；住宅投放总金额之和紧随两者。一般而言，地产项目 的广告投放额占销售金额的1-3%。 商铺之所以仍孤注一掷地大批量投放广告，与此种业态的体量、售价、投资回报、返 租率有一定的内在联系； 购置商务楼的人群，大致分为两种：①自开公司购置②由于某一区域、地段可保值增值 ，用来出租的投资客购置，同时商务写字楼可作为一个公司的门面，也存在投资回报的 概念，在太原市商品房开发面积上占据一大份额； 购买住宅的人群可大致分为以下几种：①动拆迁购房者②外来定居人口③适婚青年购房 ④改善居住条件和投资购房者。 在2005年第一季度，有17家住宅、6家商铺、6家商务楼分别于太原11大主流报纸媒体 投放了广告，由此看出置业者对住宅的需求远远大于商铺、商务、商住楼的需求量，由 于需求的原因，住宅出现数量的份额仍独占鳌头！ 由以下不同业态商品房的太原市均价可以推断：“目前太原商品房市场的现状如何？ ” 三、2005年第一季度“不同价位项目”广告比例分析 1、住宅广告主05年第一季度于太原十一大主流报媒投放广告情况 A、均价2000-3000（含3000）元住宅项目 B、均价3000-4000（不含4000）元住宅项目 C、均价4000元以上 2、公寓广告主05年第一季度于太原十一大主流报媒投放广告情况 2005年第一季度只有一家酒店式公寓业态的广告主——“东大盛世华庭”于报媒投放了广 告，此项目公寓均价为6180元/m2，地处：三墙路与坝陵街交叉口。 在2004年太原市新增含有“酒店式公寓”物业属性的地产项目有两家，为“山西世贸中 心”和“中保京华城”，销售均价分别为：4600元/平米和3800元/平米，由于地段、区域的 差别，使得两个楼盘在销售价格上产生的巨大的反差，说明1、太原市政府提出的“南移 ”政策，影响着太原市的房价；2、地产的售价与同地区大环境相关联，有你涨我也涨之 局面。 3、商铺广告主05年第一季度于太原十一大主流报媒投放广告情况 A、均价4000-16000元商铺项目投放广告情况 “天润柏川.龙城帝景”由 山西中联实业有限公司开发，天润柏川投资，属御花园假日广场第二期商铺开发项目， 销售均价一层为：23800元/平米，商铺总体均价为13800元/平米。 “鼎元时代中心”在推商务楼的同时，推出临街底商，价格为：14800元/平米。 4、商务楼广告主05年第一季度于太原十一大主流报媒投放广告情况 A、均价3000-4000元商务楼项目 B、均价4000-5000（含5000）元商务楼项目 C、均价5000以上商务楼项目 |　项目名 |投放频 |投放版面(以23*32.5cm|投放金额(万 | |称 |次 |为1版) |元) ...
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