住宅小区项目可行性研究报告
咨询评估报告校审单 |报告名称 | | | |南京百家湖西花园住宅小区项目 | | |可行性研究报告 | | | | |编 号 | | | |宁咨二 （2001）编3008号 | |业务二部： |核稿： | |承办部门和拟稿人： | | | |总工程师： | |会 稿 | | | |总经济师： | | | |审 核： | | | |签 发： | | | |主 送： | | | |抄 报： | | | |报 送： | | | |共印 11 份 | |二○○五年十月十一日 | 南京百家湖西花园住宅小区项目 可行性研究报告 宁咨二（2001）编3008号 南京工程咨询公司 二○○一年二月十日 南京百家湖西花园住宅小区项目 可行性研究报告 宁咨二（2001）编3008号 南京工程咨询公司 资格证书号：工咨甲9501010 |经理 | |黄卫光 | |副经理 | |陈冠南 | |总工程师 | |张荣昌 | |总经济师 | |魏大晋 | |项目负责人 | |魏大晋 | |参加人员 | |宋晓杰 | | | | | 目 录 第一章 总论 1 第二章 市场分析 5 第三章 建设规模和建设内容 10 第四章 项目选址及配套建设条件 11 第五章 建设方案 13 第六章 实施进度 19 第七章 工程投资与财务分析 20 第八章 结论与建议 24 附表、附图和附件 总论 1. 项目建设背景 南京江宁经济技术开发区（以下简称江宁开发区）是于1992年６月开始创办的江苏 省首批省级开发区之一，1997年2月被批准为国家级高新技术产业开发区。江宁开发区座 落于南京市南郊，总体规划面积24.98平方公里。北距中华门7公里，南离禄口国际机场 18公里，东与江宁区相连，西依韩府山、翠屏山和将军山。 江宁开发区所依托的古都南京，为江苏省省会。是全省的政治、经济和文化中心， 也是我国重要的综合性工业、科技教育基地和长江三角洲地区仅次于上海的大商埠。近 期被评为中国城市综合实力“五十强”第七名和城市投资硬环境四十优之一。 江宁开发区坚持高起点、高标准的开发战略。目前，基础设施投入已达12亿元，22 平方公里的开发框架业已形成。区内道路总长达55公里，沿路埋设各种管网线165公里； 日供水5万吨的新区水厂、11万伏双回路变电站、5万门程控电话邮电大楼已投入运行。 日供水量30万吨水厂、日处理4万吨的污水处理厂等重点工程已基本建成。 区内已有金融、房地产、商贸流通、饮食服务等近百家“三产”企业投入运营。按照 教育现代化标准兴建的新区小学、新区中学已经建成开学，其中新区小学并被批准为省 级实验小学。以南京航空航天大学、河海大学新校区和南京大学、东南大学科技园为龙 头的“大学城”已在区内开工建设。沙滩浴场、网球场、壁球馆、保龄球馆、水上娱乐中 心等一批娱乐休闲设施已相继投入使用。 区内“六通一平”的基础设施和日趋完善的社区服务设施已基本能满足进区企业生活 、生产和建设的需要。该区以优越的地理位置和优良的投资环境，已吸引了21个国家和 地区的400多个项目进区落户，投资总额突破15亿美元，其中三资企业占70%，外商投资 额占75%，第二、三产业之比为2∶1，高新技术企业占30%。实际利用外资4亿多美元。投 资额在1000万美元以上的大项目有43个。世界排名前500强的企业中已有瑞典爱立信、日 本东陶和三井、美国摩托罗拉和百事可乐等14家进区。江宁开发区已从昔日的荒郊变成 南京地区海内外客商竞相投资的热土和创业的宝地。 随着江宁开发区的持续快速发展和我市人民生活水平的不断提高，人们对高品质居 住环境的追求也呈较快上升趋势。我市及江宁区近几年建成的普通住宅在数量上有了较 大突破，开工面积和竣工面积都有较大增加，但从总体上看，江宁区的住宅建设仍以中 低档为主，中高档住宅建设仍然不能满足开发区快速发展的需要。为了进一步推动江宁 开发区经济发展，营造一流投资环境，改善人们居住环境，提高生活品位，南京利源物 业发展有限公司（以下简称利源公司）拟在江宁开发区百家湖畔建设百家湖西花园住宅 小区。 2. 项目单位概况 南京利源物业发展有限公司成立于一九九三年，投资方为香港大陆发展有限公司和 南京江宁经济技术开发总公司，注册资本300万美元，主要从事房地产开发、销售、租赁 自建房屋并提供配套服务。公司下设南京百家湖房地产开发有限公司、南京百家湖度假 村有限公司、南京利源电子有限公司、南京利源建设发展有限公司、南京百家湖物业管 理有限公司、南京南山湖农林休闲观光有限公司、南京利源旅游有限公司和南京利源物 业发展有限公司销售分公司、南京利源集团物资贸易分公司。 利源公司主要开发项目为百家湖别墅花园、百家湖公寓花园和百家湖西花园，开发 土地面积60万平方米，总规划建筑面积75万平方米，其中别墅面积4万平方米，公寓面积 65万平方米，公用及配套设施6万平方米。百家湖公寓花园由凯旋门、维也纳城、罗马城 、米兰城、威尼斯城、中心配套区组成。百家湖别墅花园共建100幢别墅，已全部竣工， 1998年被建设部评为全国城市物业管理优秀住宅小区。 百家湖公寓花园凯旋门于2000年被上海基尼斯总部评为最大的住宅小区主门楼，20 00年公司被建行江苏省分行评为2A级信用单位，1995～1999年连续被南京市外商投资企 业评为外商投资先进企业，连年被江宁开发区评为开发区先进集体。公司总部现有员工 62人，其中教授及具有高级技术职称人员3人，中级专业技术人员8人，经营管理机构为 财务部、工程部、总经办、企划部、《百家湖》杂志编辑部。 3. 可行性研究报告编制依据 1. 江宁开发区管委会2000年月11月宁经管委发[2000]201号文“关于同意南京利源 物业发展有限公司建设百家湖西花园基建立项的批复”； 2. 江宁区建设局“百家湖西花园住宅小区规划红线图”；利源公司提供的项目有关 资料； 3. 利源公司2001年2月委托南京工程咨询公司编制本项目可行性研究报告的协议 。 4. 项目建设的必要性 （一）我市总体经济发展的需要 房地产业是从事城乡（尤其是城市）房屋和土地的综合性开发及经营行业，是城市存在 和发展的物质基础，是发展国民经济的支柱产业之一，房地产业的发展可以加速市场经 济的进程。根据我市国民经济和社会发展“九五”计划和2010年远景目标纲要精神，从“九 五”开始已将房地产业列为重点培育发展产业。按照市委、市政府提出的“一年初见成效 ，三年面貌大变、五年跃上新台阶”的要求，我市房地产业在“九五”期间充分发挥了先导 性产业的作用，加快房地产业的商品化、市场化、现代化步伐，坚持“统一规划，合理布 局，综合开发，配套建设”的原则，按照以新区建设开发为主旧城改造为辅的方针，以住 宅建设为重点，进一步优化土地与房产资源配置，提高产业总体水平和整体规模效益， 使之真正成为我市国民经济发展的支柱产业之一，这是当前经济建设中的重要举措。 本工程为中高档住宅建设项目，对进一步加快我市住宅建设，满足逐步富裕起来的 人们对中高档住宅日益增长的消费需求，提高人们生活品质，培育新的经济增长点具有 十分积极的意义。 （二）进一步完善江宁区投资环境的需求 随着改革开放的不断深入，南京市及江宁区的经济建设日新月异，禄口国际机场的通航 又带来了无限商机，大批国内外企业纷纷落户江宁开发区，来江宁工作的中外企业员工 不断增加。但多年来江宁区的生活及服务设施建设相对滞后，尤其是有一定品质的中高 档住宅数量有限，这已成为该地区投资环境中的一大缺憾；随着区域经济水平的提升， 中高收入阶层已不仅仅满足于居有定所，而是对居住环境和生活品质提出了更高的要求 。在拥有较强经济实力的前提下，他们因休闲、追求生活情趣及投资等需要已在追求第 二、甚至第三居所；另外，远离都市的优美环境和清新空气也吸引众多老人来此颐养天 年；海外及港、澳、台的投资者也倾向于就近选择环境优美、价格适宜的居所。 因此本项目建设对服务于“空港经济”战略、改善投资环境、促进经济发展具有积极 的意义。 综上所述，本项目建设十分必要。 市场分析 1. 市场分析 随着国家取消福利分房政策的出台和人民生活水平的提高，曾一度低迷的房地产市 场开始火爆，房屋销售再度看好，购房客户的主体已由集团逐渐转为个人。预计今后几 年住宅商品房的需求量仍将稳步提高，并会进入一个平稳的发展阶段。 改革开放以来，中高收入阶层逐渐崛起，在南京的消费群体中占有较大的份量，促 成了对环境优美、品质优良的中高档住宅较旺盛的消费需求。从目前情况看，南京房地 产住宅业总体基本供需平衡，但交通便利、套型设计优越、售价合理的商品住宅呈局部 热销、供不应求局面。开发商往往把握这些市场需求作为项目开发的切入点。 百家湖西花园住宅小区具有以下优势： 1、项目优势 从项目选址上看，其有下列特定优势： o 自然环境优势。随着社会的发展，环保观念日益为人们所重视，人们对居住区的自 然环境的要求日趋苛刻。而百家湖西花园住宅小区地处江宁开发区百家湖畔，环 境优美、空气清新，很适合人们居住。 o 人文环境优势，本项目东侧为已建成的百家湖花园，西南侧有江南文枢院，使西花 园有独特的人文环境优势。 o 交通及其他配套条件优势。本项目位于利源中路西侧，而该路东与宁溧公路相接， 西与机场高速公路连通，北与绕城公路相连，其交通条件与利源公司以前开发的 百家湖花园一样具有十分优越的条件。同时项目用地邻近开发区胜太路商业街， 商业配套条件较为完善。此外，临近百家湖西花园还有南航、河海大学等教育配 套设施。 2、与竞争对手的优势分析 o 项目与南京市区的住宅园区比较有两大显著优势：环境优势和价格优势，这两大优 势将能吸引一部分特定的消费人群。 o 项目与江宁开发区及江宁地区其他居住区比较，本项目具有显著的后发优势。随着 房地产业发展日益迅速，园区的建设理念也在不断发展变化。“百家湖西花园”将 立足于新世纪，建设新型居住家园，从而与江宁开发区的其他居住区拉开差距。 加上利源公司的企业形象及其在江宁乃至南京市的显著影响也有利于本项目赢得 市场。 2. 价格定位 1. 周边楼盘定价调查 |楼 盘 |开发商 |楼盘性质 |售价（元/M2） | |百家湖花园公寓 |利源物业 |现房 |2200 | |江南文枢院 |江宁房地产总公司 |多层（现房）|1600-2100 | |温泉公寓 |汤山房地产 |多层住宅（现|1000-1800 | | | |房） | | |温泉花园别墅 |汤山房地产 |联排别墅（现|2000-2400 | | | |房） | | |江宁第一城 |金轮房地产 |多层住宅（现...
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