波涛置业写字楼项目市场分析报告
目 录 前 言………………………………………………………………………………………………………………………………………………………4 一 汉口写字楼市场概况………………………………………………………………………………………………………………………………4 1.1 汉口写字楼市场发展回顾………………………………………………………………………………………………………………………4 1.2 写字楼总体市场特征……………………………………………………………………………………………………………………………5 二 汉口写字楼市场供应需求分析……………………………………………………………………………………………………………………6 2.1 汉口写字楼市场供应分析………………………………………………………………… ……………………………………………………6 2.1.1 供应量分析………………………………………………………………………………………………………………………………6 2.1.2 租金/售价分析……………………………………………………………………………………………………………………………7 ★　武汉市写字楼价格指数…………………………………………………………………………………………………… ……………… 7 ★　武汉市字楼市场成交价格……………………………………………………………………………………………… ………………… 8 ★　汉口写字楼市场板块价格特征…………………………………………………………………………………… ……………………… 8 ★　汉口写字楼市场板块租金特征…………………………………………………………………………………… ……………………… 9 2.1.3 租售率分析………………………………………………………………………………………………………………………………10 2.1.4 物业特征分析……………………………………………………………………………………………………………………………11 2.2 写字楼市场需求分析……………………………………………………………………………………………………………………………12 2.2.1 市场需求概况……………………………………………………………………………………………………………………………12 2.2.2 市场需求特征分析………………………………………………………………………………………………………………………13 三 项目调研分析…………………………………………………………………………………………………………………………………………14 3.1 项目资源调查分析……………………………………………………………………………………………………………………………… 14 3.1.1 地理位置及交通…………………………………………………………………………………………………………………………14 3.1.2 商务办公环境……………………………………………………………………………………………………………………………14 3.2 项目SWOT分析……………………………………………………………………………………………………………………………… 14 四 项目定位………………………………………………………………………………………………………………………………………………15 4.1 项目营销推广建议………………………………………………………………………………………………………………………………… 21 4.1.1 推广策略………………………………………………………………………………………………………………………………… 21 4.1.2 营销策略………………………………………………………………………………………………………………………………… 22 4.1.3 项目营销思路…………………………………………………………………………………………………………………………… 22 4.1.４　项目销售目标……………………………………………………………………………………………………………………………22 附 件……………………………………………………………………………………………………………………………………………………… 23 前 言 写字楼作为商业房地产的前沿物业，是专门针对公司等机构出租和销售的建筑空间 。与其它形式的商业房产（如购物中心）一样，在项目开发前必须进行可行性分析，准 确的市场定位。 【一 汉口写字楼市场概况】 武汉是一个拥有数百年的历史和800万人口的大城市，数度被评为“21世纪最具发展 潜力城市”之一。武汉市新经济的高速发展将带动武汉经济的再次腾飞，同时也为商务写 字楼带来了巨大的发展空间。 1.1 汉口写字楼市场发展回顾 汉口地区写字楼市场的发展大致可以分为三个阶段：（如下表所示） |阶 段 |时 间（年） |代表写字楼项目 |武汉市经济发展水平 | |I |1992－1995 |泰和广场、武汉广场、世贸广场、佳丽广场 |发展较快 | |II |1995－1998 |建银大厦、国贸大厦、瑞通广场、招银大厦、信合大 |发展很快 | | | |厦 | | |III |1998－ |商业银行广场、天恒财智大厦、华通互连网大厦 |减缓 | 分 析： ※　第一阶段，以泰和广场、武汉广场、世贸广场为代表，作为武汉市第一批纯写字 楼，几年内，吸收了相当部分的高端市场．后来由于市场变化，价格逐步走低 。 ※ 第二阶段，以建银大厦、招银大厦、瑞通广场为代表，新兴的金融一条街出现了武 汉市大规模的甲级写字楼群，这批写字楼的出现，迎合金融一条街的规划发展 ，吸收了大部分高端市场，主要是外地驻汉机构。 ※ 第三阶段，从1998年起，在武汉市房地产蓬勃发展、商住楼大批出现的背景下，写字楼 市场发展放慢了脚步。 通过回顾分析汉口地区写字楼市场发展过程，我们发现： ◎　城市经济发展水平和速度影响着商务活动程度，进而影响写字楼物业需求； ◎　近年来写字楼需求受到商住楼市场的影响较大，但商住楼的商住功能只是阶 段性的，而商住楼的客户便是写字楼市场的潜在客户 1.2 写字楼总体市场特征 经过调研分析，目前汉口地区写字楼市场呈现如下特征： ※　集中分布在解放大道至武胜路沿线、建设大道金融一条街沿线、取水楼至江汉北 路沿线、沿江大道及江汉路步行街沿线四大板块 ※　写字楼物业平均出售价格为5000元/平方米，平均租金为30元/平方米/月 ※　写字楼客户以外地驻汉机构为主，行业主要分布在商业、贸易、金融、房地产、 代理服务业 ※　写字楼出租率比较高，达到70％以上；但销售率比较低，整体不到40％ ※　纯写字楼项目开发受高层商住两用楼开发影响较大，但只是暂时的。 【二 汉口写字楼市场供应需求分析】 2.1 汉口写字楼市场供应分析 2.1.1 供应量分析 汉口地区主要写字楼项目板块分布情况如下图表所示：（注：此处分析时写字楼 不分等级） |板 块 |数 量　　(个) | |建设大道“金融一条街” |10 | |解放大道至武胜路 |4 | |取水楼至江汉北路 |3 | |沿江大道及江汉路步行街|5 | |合 计 |22 | [pic] 分 析： ※　市场板块供应特征明显。从早期解放大道至武胜路沿线板块，到新兴的建设大道 ＂金融一条街＂板块，再到近年来的江汉路及沿江大道沿线板块，目前形成建 设大道沿线板块为主，周边片区为辅的供应格局。 ※　建设大道金融一条街板块，甲级写字楼物业规模占武汉市甲级写字楼总规模的4 0％，占汉口地区甲级写字楼物业规模的60％以上，是汉口高档写字楼最为密集 、规模最大的区域。 ※ 解放大道至武胜路板块，聚集了汉口地区主要的早期写字楼，写字楼市场发展比较成熟 ，但近年来板块供应量少，市场冷淡。 ※　沿江大道及江汉路步行街板块，纯写字楼项目很少，但高层商住办公楼很多，为 汉口主要的商住办公楼聚集之地。 2.1.2 租金/售价分析 ★ 武汉市写字楼价格指数 武汉市写字楼价格指数及变化如下图表所示： 写字楼历年价格指数表 |年／度 |2000.2 |2000.3 |2000.4 |2001.1 |2001.2 | |写字楼指 |4128 |4149 |4163 |4208 |4270 | |数 | | | | | | [pic] (注：以 汉口和武昌写字楼为统计分析对象) 分 析： 2002年写字楼市场销售均价为4126元/平方米，2003年一季度销售均价为4270元 ／㎡，呈现大幅上涨趋势。 ★ 汉口写字楼板块价格特征 汉口地区写字楼板块销售价格特征如下图表所示： |板 块 |平均售价(元/㎡)| |建设大道“金融一条街” |7000 | |解放大道至武胜路 |5000 | |取水楼至江汉北路 |4000 | |沿江大道及江汉路步行街 |4200 | |平均售价 |4270 | [pic] 分 析： ※　从销售价格来看，汉口写字楼板块销售价格差距明显，从高到低依次为建设大 道金融一条街板块、解放大道至武胜路板块、江汉北路及江汉路步行街沿线板 块。 ※　建设大道金融一条街板块，写字楼平均销售价格达到7000元/平方米，高出武汉 市写字楼平均销售价格2800元/平方米。这主要是金融一条街清晰的发展规划 和浓厚的商务办公氛围大大提升了板块写字楼的市场价值。 ※ 解放大道至武胜路沿线板块，写字楼平均销售价格为5000元/平方米，板块形成稳 定的三足鼎立（武广、世贸、泰和）之势，商业气息浓厚。 ※ 江汉北路及江汉路步行街沿线板块，销售价格在4200元/平方米，与武汉市写字楼 平均销售价格水平相当。这主要是写字楼受商业网点及商住楼影响，价格难以 提升。 ★　汉口写字楼板块租金特征 汉口各板块写字楼租金情况如下图表所示： |板 块 |平均租金(元/㎡/月)| |建设大道“金融一条街”|55 | |解放大道至武胜路 |30 | |取水楼至江汉北路 |25 | |沿江大道及江汉路步行|20 | |街 | | |平均租金 |35 | 　 　　　　　　　　　　　　　　　　 [pic]　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 分 析： ※　从租金来看，汉口写字楼板块租金差距明显，从高到低依次为建设大道金融一条 街板块、解放大道至武胜路板块、江汉北路及江汉路步行街沿线板块。 ※ 建设大道金融一条街板块，写字楼平均租金为55元/平方米/月，写字楼最高租金达 到80元/平方米/月，为武汉市写字楼租金最高区域。板块受金融一条街商务环 境和新兴甲级写字楼云集的协同影响，写字楼物业市场价值高，未来升值趋势 明显。 ※　解放大道至武胜路板块，写字楼平均租金在30元/平方米/月左右，其价位居武汉 市写字楼的中间水平。区域写字楼供应稳定，由于受武汉广场和世贸 大厦商业经济的影响，解放大道上的写字楼主要集中在这一带。 ※　江汉北路及江汉路步行街沿线板块，租金为20元/平方米/月。江汉路一直以来是 武汉市的中心商业区，其商业经济发展水平居武汉市前列，但它的租金比较低 ，主要是由于江汉路上不便通车，且车位甚少。但是随着中心商务区的扩展， 写字楼在这里会有很大的发展空间，而且租金价位相信也会随之有所上涨。 2.1.3 租售率分析 汉口板块写字楼出租情况特征如下图表所示： |板 块 |租售率 | |建设大道金融一条街 |85％ | |取水楼至江汉北路 |75％ | |江汉路及沿江大道 |70％ | |解放大道沿线及武胜路 |70％ | |平均水平 |75％ | [pic] 分 析： ※　汉口写字楼平均入住率为75％左右 ※　建设大道金融一条街板块，写字楼不仅租金高，而且入住率也非常高，达85% ※　江汉路及沿江大道板块入住率达70%，由于周边经济发展好，写字楼数量相对较 少，且租金比较低，因而入住率也很高 ※　解放大道沿线及江汉北路沿线写字楼入住率为65％～75％之间，入住率低于其它 板块。这主要是趋于写字楼老化，功能等跟不上现代办公需求。 2.1.4 ...
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