房地产开发经营与管理（1）
《房地产开发经营与管理》课程教学备课笔记 1. 课程具体要求 本课程设置的具体目的要求是：使学员能够比较全面系统地掌握房地产开发的基本理 论、基本知识和基本方法，认识房地产市场和不同类型房地产开发经营的特性，了解我 国房地产开发过程中的有关管理、税费和金融制度，培养和提高学员正确分析和解决房 地产开发与经营问题的能力，以便毕业后能够比较好地适应房地产开发经营管理工作。 2. 基本内容及学时分配 |房地产投资概述 |2学时 | |房地产投资分析基本知识 |6学时 | |房地产开发的程序与管理 |3学时 | |房地产市场及其运行规律 |6学时 | |房地产开发项目的可行性研|10学时 | |究 | | |房地产开发经营税费 |3学时 | |房地产金融 |10学时 | |不同类型房地产投资特点分|2学时 | |析 | | |房地产市场营销 |3学时 | |房地产价格评估基础 |3学时 | |物业管理基础知识 |6学时 | 3. 教材 《房地产开发》，刘洪玉编著，北京经济学院出版社，1993年版。 其它相关书籍作为参考书，考试内容以讲课为主。 4. 考核与考查 平时出席情况 10% 大作业及论文 40% 考试 50% 第一章 房地产投资概述 房地产业，是为人类的社会生产活动提供入住空间或物质载体的行业。实行改革开放 政策以来，我国的房地产业和房地产市场伴随着整个国民经济的发展而得到了长足的发 展。住房制度改革、土地使用制度改革为始于城市综合开发的房地产业的繁荣提供了前 提，建设和发展中国特色社会主义市场经济体制的决策，为房地产市场的形成与发展开 辟了广阔的前景。应该说，经过近二十年的发展尤其是1993年的宏观调控、1994年《中华 人民共和国城市房地产管理法》的颁布实施和1997年国家将住宅产业确定为带动国民经济 增长的新经济增长点，我国房地产业的结构体系、市场运行机制和政策法规框架已经初 步形成。房地产业在贡献国家经济建设的同时，也正在朝着“国民经济支柱产业”的方向 和目标迈进。 房地产投资，是许多人梦寐以求的。世界上百分之九十的百万富翁是由于拥有房地产 ，且房地产直接投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性，所以相对来讲房地 产是最理想的投资工具之一。然而，世界上真正直接向房地产投资的人只占一个很小的 比例，即使在经济发达的美国，这个比例也不到6％。 因为，进行房地产投资需要专门的知识与管理能力。实践证明，成功的房地产投资者 尤其是房地产开发商应该是投资机会的发现者、投资计划实施的组织者、与有关各方谈 判的专家能手、风险识别与控制专家、投资的决策者、项目主要风险的承担者和项目成 功后的主要受益者。因此，房地产投资者应该是具有战略眼光和经济头脑、掌握市场状 况、拥有操作经验和技巧的多面手。当然，更为重要的一点是投资者还要具备一定的投 资实力和融资能力。 然而，面对房地产开发投资的日益大型化、复杂化的趋势，房地产投资者也显得力不 从心。为了尽可能准确地把握投资机会、提高运作效率和投资效率，确保投资盈利目标 的实现，他们在投资过程的各个阶段越来越重视专业顾问所提供的服务。 房地产投资分析，是房地产经营与管理的重要工作内容，它不仅在投资前期可行性研 究阶段、而且在整个投资管理的过程中，都发挥着重要的作用。本书将从房地产投资的 一般概念开始，重点介绍房地产开发投资以及与之相关的市场研究、开发程序、项目评 估、资金融通、市场推广与租售、物业管理等问题。本书还将对与房地产投资相关的投 资类型选择、经济效果评价等进行较为详细的介绍。 第一节 房地产的概念与种类 一、房地产的定义 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权 益。固着在土地、建筑物上不可分离的部分，主要包括为提高房地产的使用价值而种植 在土地上的花草、树木或人工建造的庭院、花园、假山，为提高建筑物的使用功能而安 装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通风、通讯、电梯、消防等设备。但由于固着在土 地、建筑物上不可分离的部分，往往可以看作是土地或建筑物的构成部分，因此，房地 产本质上包括土地和建筑物两大部分以及附带的各种权益。 房地产的价值主要受物质实体状况与权益范围两个方面因素的影响。物质实体是可触 摸到的“东西”，可以用位置、边界、数量、质量等指标来描述；权益则是指对于某宗房 地产的法律描述，包括权利、利益和收益，它是无形的、不可触摸的。物质实体是权益 的载体。 二、房地产的种类 从物理形态上划分，房地产主要分为土地、建成后的物业和在建工程三种类型。下面分 别予以介绍。 1、土地 土地是房地产的一种原始形态，因为单纯的土地并不能满足人们入住的需要。但是由于 土地具有潜在的开发利用价值，通过在土地上继续投资，就可以最终达到为人类提供入 住空间的目的。因此土地属于房地产的范畴并是其中最重要的一个组成部分。土地又分 为未开发的土地和已开发的土地两种类型，前者基本属于乡村集体土地，而后者通常属 于城市国有土地，当然，在一定条件下前者可以向后者转化。从投资的角度来说，城市 国有土地或规划中可以转化为城市国有土地的乡村集体土地，是投资者关注的重点。 依土地所处的状态不同，城市土地又可分为具备开发建设条件、立即可以开始建设的 熟地和必须经过土地的再开发过程才能用于建设的毛地。毛地和熟地之间的价格差异并 不仅仅是土地再开发的费用。对于房地产投资者来说，购买熟地进行建设时，虽然土地 费用会比购买生地自行完成土地开发（拆迁、安置、补偿）后再建设的方式要高，但由 于缩短了开发投资的周期，减少了投资风险，因此是许多投资者愿意选择的方式。一般 来说，购买毛地的投资者其投机色彩更浓一些。 随着中国土地管理制度的健全，土地一级开发、有计划出让，逐渐成为政府管理土地资 源的重要手段。所谓土地一级开发，就是指由政府或政府授权委托的企业，对一定区域 范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置 、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到三通一平（水电 路通，场地平整）、五通一平（上水、下水、供电、通讯、道路通，场地平整）或七通 一平（上水、下水、供电、通讯、煤气、热力、道路通，场地平整）建设条件（熟地） ，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。土地出让计划，是指在社会主义市场经济体制 下，为满足一定时期内社会经济发展目标和合理利用土地的要求，对一定时期一定区域 范围内政府出让土地的规模、用途等的总量安排和空间位置的安排，以及对具体地块出 让方式、次序、价位和开发强度、用地条件等的确定。 2、建成后的物业 所谓建成后的物业，即我们通常所说的已通过竣工验收、可投入正常使用的建筑物及其 附属物。按其当前的使用状态，可分为空置和已入住（允许有部分空置）两种情况。按 照建筑物的用途不同，这类房地产可以分为下述几种形式： 1) 居住物业。居住物业一般是指供人们生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、别墅等。 这类物业的购买者大都是以满足自用为目的，也有少量作为投资，出租给租客使用。 由于人人都希望有自己的住房，而且在这方面的需求随着人们生活水平的提高和支付 能力的增强不断向更高的层次发展，所以居住物业的市场最具潜力，投资风险也相对 较小。此外，居住物业的交易以居民个人的购买行为为主，交易规模较小，但由于有 太多的原因促使人们更换自己的住宅，所以该类物业的交易量十分巨大。 2) 商业物业。商业物业有时也称经营性物业或投资性物业，包括酒店、写字楼、商场、出 租商住楼等。这类物业的购买者大都是以投资为目的，靠物业出租经营的收入来回收 投资并赚取投资收益。也有一部分是为了自用的目的。商业物业市场的繁荣除与当地 的整体社会经济状况相关外，还与工商贸易、金融保险、顾问咨询、旅游等行业的发 展密切相关。这类物业由于涉及到的资金数量巨大，所以常以机构（单位）投资为主 ，物业的使用者多用其提供的空间进行经营活动，并用部分经营所支付物业的租金。 由于入住商业物业内的经营者的效益在很大程度上取决于其与社会接近的程度，所以 位置对于这类物业有着特殊的重要性。 3) 工业物业。工业物业是通常是为人类的生产活动提供入住空间，包括重工业厂房、轻工 业厂房和近年来逐渐发展起来的高新技术产业用房、研究与发展用房等。工业物业既 有出售的市场，也有出租的市场。一般来说，重工业厂房由于其建筑物的设计需要符 合特定的工艺流程的要求和设备安装的需要，通常只适合特定的用户使用，因此不容 易转手交易。高新技术产业（如电子、计算机、精密仪器制造等业）用房则有较强的 适应性。轻工业厂房介于上述两者之间。目前在我国各工业开发区流行的标准厂房， 多为轻工业用房，有出售和出租两种经营形式。 4) 特殊物业。对于赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、 桥梁、隧道等物业，我们常称之为特殊物业。特殊物业经营的内容通常要得到政府的 特殊许可。特殊物业的市场交易很少，因此对这类物业的投资多属长期投资，投资者 靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。 3、在建工程 在建工程是指已经开设工程建设但尚未竣工投入使用的房地产，是房地产开发建设过 程中的一种中间形态。受原有投资者融资能力、管理能力、投资策略以及市场环境因素 变化的影响，房地产市场上总存在一些针对在建工程交易行为，如将在建工程转让、抵 押等。因此，针对在建工程的投资分析，也是房地产投资分析的重要内容。 第二节 房地产投资的特性 一、位置的固定性或不可移动性 房地产投资最重要的一个特性是其位置的固定性或不可移动性。对于股票、债券、黄金 、古玩以及其它有形或无形的财产来说，如果持有人所在地没有交易市场，那么他可以 很容易地将其拿到其它有此类交易市场的地方去进行交易，即使这个市场是在纽约、伦 敦或东京。然而，房地产就截然不同了，它不仅受地区经济的束缚，还受到其周围环境 的影响。所谓“房地产的价值就在于其位置”、房地产不能脱离周围的环境而单独存在， 就是强调了位置对房地产投资的重要性。 房地产投资不可移动的特性，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租客 都具有吸引力。也就是说能使开发商通过开发投资获取适当的开发利润，使置业投资者 能获取合理、稳定的经常性收益，使租客能方便地开展其经营活动以赚取正常的经营利 润并具备支付租金的能力。 当投资者准备进行一项房地产投资时，很重视对房地产所处宏观区位的研究。很显然， 租客肯定不愿意长期租用环境日益恶化、城市功能日渐衰退的地区内的物业，而如果没 有周围众多的投资来改变物业所处地区的环境，只是某一投资者试图通过对自己投资之 物业的改造甚至重建来吸引租客的话，往往是徒劳的。此外，房地产售价的高低，在很 大程度上取决于其所处地区的增值潜力，而不仅仅是看其当前租金收益的高低。 由于房地产的不可移动性，投资者在进行投资决策时，对未来的地区环境的可能变化和 某一宗具体物业的考虑是并重的。通过对城市规划的了解和分析，就可以做到正确地和 有预见性地选择投资地点。 二、寿命周期长 房地产投资是一种长期投资。因为土地是不可毁损的，投资者在其上所拥有的权益通常 在50年及其以上，而且拥有该权益的期限还可以根据法律规定延长；地上建筑物及其附 属物也具有很好的耐久性。房地产同时具有经济寿命和自然寿命（或称物理寿命）。经 济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产产生的收益大于其运营成本即净收益大于 零的持续时间；自然寿命则是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至作为房地 产重要组成部分的建筑物，由于结构构件和主要设备的老化或损坏，不能继续保证安全 使用的持续时间。自然寿命一般要比经济寿命长得多。从理论上来说，当房地产的维护 费用上升到一定程度而没有租客问津时，尽可以让其空置在那里。然而实际情况是，如 果房地产的维护状况良好，其较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业投资中获取几个 经济寿命，因为如果对建筑物进行一些更新改造、改变建筑物的使用性质或改变物业所 面对的租客类型，投资者就可以用比重新购置另外一宗房地产少得多的投资，继续获取 可观的收益。 国外的研究表明，房地产的经济寿命与其使用性质相关。一般来说，公寓、酒店、剧院 建筑的经济寿命是40年，工业...
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