房产投资扫盲
房产投资扫盲 　　原本发在房产观澜里，但支离破碎，现在理好了。这里高手多些，希望大家指正。 　　不知道大家有没有看过《穷爸爸富爸爸》这本书，虽然写的不怎么样，纯粹是一商业 运作，但也的确包含了一些财务知识。虽然十分浅薄，但这却是在长期农业社会和计划 经济成长下的中国老百姓最缺乏的。　　 　　既然在房地产专栏里，那我就抛开股票，专谈房地产。 　　先说房价（市场价值）：你知道你买一套房子付出的成本和房价的关系吗？房价是 一个时点数，是静态值。而你购房付出的成本却是动态的。举个简单例子加以说明：你 购买房子，房价100万，首付3成，贷款70万，期限20年。当你完成此笔交易的时候，所 有的都是静态的，包括你的初期贷款利率。这二十年，你能确保贷款利率不发生变动吗 ？在过去10年，中国的平均贷款利率是8%（已剔除硬着陆实行的高利率影响）。而我们 买房的同志，初期贷款利率大都是5.04%。相差3个点，这三个点意味着什么？意味着你 必须多付出30%的资金成本。换句话说，你实际上花了130万买了一套100万的房子。（说 明一点，首付的是机会成本，因为基准利率上涨，存贷款利率会同时上调）。 　 再说房价（实际价值）：看完上一段，有朋友说，房价会长啊，房产是不动产，是保值 工具啊等等。那我先问一句，你知道什么叫不动产吗？不动产就是地理位置不可移动的 资产！！而不是如一些所谓的专家鼓吹的保值工具。学财务的都知道，房产和地产是两 回事，房产（即地面上的建筑物）是固定资产，是要提折旧的，是随着时间不断贬值的 。地产（即土地使用权），是无形资产，是实行摊销的，谈可以通过评估和交易重新恢 复的。所以说真正增值的是地产那部分。你知道70年后你要交多少钱来支付土地使用费 吗？ 　　由于我们现在制度上的缺陷，我们购买的房地产（请注意，现在社会上所讨论的是 房地产泡沫，而不是房产泡沫或地产泡沫），我们的资产具有不可分割性，即我们不能 单独处置我们的房产或地产。我实际上想说明什么呢？我想说明的是，我们购入或投资 的所谓房地产和西方许多国家的房地产有本质区别，其实我们购买的只是该住房的70年 的使用权，和所有权有本质的区别。简单的说，你能把自己的那部分地产（无形资产， 土地使用权）转让吗？你能把自己家的墙拆掉卖钱吗？由于在制度上存在缺陷和不完整 ，你花一百万买的该住房产权证的价值其实就是该住房70年使用权的价值。产权房和非 产权房的性质就其本质是一样的。 　　因为从投资学的角度来说，你拥有该住房的产权和使用权的收益权是一致的。比如 说，你出租该房产，你的租金收入不会因为不是产权房而减少。只要不转让，NPV（净现 值）是相同的。 　 好，现在我们基本上对我们的房子有了些基本的概念了。下面我们就谈谈当外部环境变 化（宏观经济，政府政策等）对我们房子（普通老百姓最大的资产）的影响。 　　由于不知道论坛上的朋友经济学的基础知识怎样，所以我也有点犹豫该怎么继续写 。 　　要彻底写清楚，涉及的面太广。微观经济学、宏观经济学、制度经济学、货币银行 学、投资银行学、会计、国际贸易等事牵扯在一起的，主要的原因就是，房地产本身就 是一个复杂的系统，再加上我国一向政治、经济不分家，就更为复杂。这也就是世界上 有这么多经济学家和专家存在，还是无法避免美国、日本和东南亚经济危机的原因了。 　　从根本上说，房地产问题历来就是一个金融问题，其本质是金融，其形式是产业。 从美国房地产业的发展史就可以看出（图书馆有美国经济发展史这本书）。 　　下面，我将从利率、汇率、通货膨胀率、收入、制度等几方面谈房地产投资的影响 因素。 　　先讲一个概念，根据资本论（这是所有经济学的基础，希望大家能学好，否则就没 有研究的基础和立足点了）的观点，价格的基础是价值，价格不可能长时间偏离于价值 ，动态来看（即把时间拉长），价格的走势和价值的走势是平行的，静态来看（即从一 个时间点来看），价格是偏离价值的，是由供给关系来决定的。这个可以参照股票的走 势（不知道这里有多少人懂股票，有兴趣的看美国股市的发展）。 　　利率、汇率、通胀率等一系列所谓目前所谓经济学家研究的东西，同时通过改变供 给双方的力量来影响价格的。 　　先说利率：利率、汇率、通胀率及政府的许多政策都是相互影响、相互关联的，混 在一起就没法说清楚了。值得一样一样说。还是举例说明：前面已经说过，期限20年的 贷款，利率每上涨一个百分点，等于成本增加10%。由于利率的上涨会直接导致购房成本 的增加，减少需求（大家学过微观经济学的人应该知道刚性需求和弹性需求：比方说， 我要结婚，女朋友说没房子就不跟我结婚，而我特别爱她，不管房子多少钱，我都要买 ，这就是刚性需求，一般情况下需求都是具有弹性的，而且在不同的价格下，需求的弹 性也是不同的），利率的上涨也会提高开发商的成本，但由于市场价格也上涨，开发商 的利润率会并不会明显减少（即便减少，也远高于整个社会的平均行业利润率），大量 的资本会用如房产开发，房地产开发的数量会增加，于是供给的力量会此消彼长，一旦 突破临界点，房产价格就会下跌（类似于股市的阶段性高点），重新寻求一种平衡。 　　从历史的经验来看，利率的上升对房价的上涨具有致命性的打击，这就是谢国忠讲 的为什么房产会破灭的原因，中央也为什么直至不愿加息或继续加息的原因了。因为中 国的房地产业的发展是银行信贷资金支撑的。国家一方面推迟提高利率，一方面假借土 地整顿减少土地供应，目的就是为了维持需求减少供应，防止房地产崩溃或崩溃时间的 到来。同时利用各种媒体发声音唱多，就是维护需求方的信心。如2001年股市崩溃时， 政府是最大的唱多力量一样。 　　经济学的东西实在是太枯燥了，跟炒股票作基本面分析一样，实在无味。调剂一下 气氛，把制度问题提到前面来讲。 　　二说制度：什么是制度？谁制定了制度？说白了，制度就是一种权利，操控价格的 一种权利。我国的制度由于历史的变迁和改革，仍存在着许多重大缺陷，不比微软的操 作系统好多少，现在正在打补丁。你知道上海有多少房产吗？各种房产的性质吗？本专 栏有个朋友贴了篇《房产基础概念要领》，不错，值得看看。至于历史的原因和政府的控 制或当初的制度制订，大量的房产是不能上市交易的，这非常类似于股市中的非流通股 ，我们现在买的商品房就类似于流通股，炒股的同志都知道流通股的股价远远高于非流 通股的价格，但却享有同样的收益权，这也是促使股市暴跌的重要原因之一吧。 　　现在政府学乖了，逐步逐步的把原来不能流通的房产（如售后公房）上市流通，就 是不愿一下子扩大供应量，改变供给双方的平衡。这当然也充分利用了中国老百姓的消 费心理（房子总是要自己的，而不愿去租房，这也形成了房价和租金倒挂的现象，这是 西方人不能理解的）。 　　炒股的朋友应该很容易理解这一原理。其他的朋友可能会有点困难。中国的房市和 股市是如此的相近，并不是虚构的。 　　当然，这只是制度影响房价的一个小小的方面，其它还有土地供给制度等等。因为 政府掌握的制度制订和修改的权利，因此他们也就掌握的定价或通过影响供给来影响价 格的权利，这其实是计划经济的产物和遗毒。但事实证明，依靠行政的力量来阻挡经济 自身的运行规律是行不通的。 　　在此，我用索罗斯的一句话来结束此段：“繁荣早已耗尽了自身的力量，可是为了避 免一次大萧条，它的生命周期被人为地延长了。”---乔治.索罗斯 　　哦。对不起，制度这部分有点重了。其实我只想说明的是一点，我们多花了几十甚 至上百万的钱（即总成本超过总收益的那部分，用NPV计算的结果），获得的仅仅是流通 权（这点和股市上流通股和非流通股的区别是一样的），流通权的收益只能通过投机（ 即低买高卖实现），而真正构成股票和房产收益价值的收益权（每股收益和租金收入） 流通股和非流通股及产权房和非产权方式一致的。这也就是广大股民之死也不知道会输 钱的原因，说股市是大赌场其实也有很大的合理成分的。房市也一样，因为房子和股票 都成了大家投机的工具。 　　 　　问题1：楼主很强呀，请问您说的“期限20年的贷款，利率每上涨一个百分点，等于 成本增加10%”，这是咋算的？ 　　我是外行这样算的： 　　假如贷款100万，利率上调1％，那么成本上升100×1％＝1万；成本增加只有1％呀？ 　　谢谢楼主！ 　　 　　上楼的问题问得很好。因为银行采取的是复利制度。 　　 　　举例：100万贷款，5%的贷款利率，期限20年，用购房者用得最多的等额还款法，每 月还款6600元，如果贷款利率上升至6%，你的还款额将为7165元。还款额增加8.6%；期 限25年每月换款额增加10.2%；期限30年，还款额增加12%。 　　 　　为便于计算和说明，故取10%。 　　 　　问题2：楼主关于产权和非产权的房子用流通和非流通股票来做比喻，很精彩，提高 我的知识面了。那么非产权的房子是那些类呢，如何购买呢？这类房子可以出租吗？ 　　 　　本专栏有个朋友贴了篇《房产基础概念要领》，楼上自己去看看吧。 　　要把这个问题回答完，等于要把我国建国后的历史讲一遍了。 　　 　　三说汇率：要把这个东西讲清楚可真不容易。不知道大家对国际贸易的知识知道多 少，因为汇率的影响因素挺多的，最根本的当然是购买力平价（不懂的话自己去看书） ，第二个当然就是供给关系了。汇率用最简单的话来描述就是这个货币对另一种货币的 价格，当然也受供给关系影响了。 　　不知道大家看过谢国忠的文章没有，此人了不起啊，敢说实话，和郎咸平一样，是 个敢于说真话的人。其实他们说的难道政府不知道，说得不客气点，关于国有资产流失 ，我比郎咸平知道得多得多了。只不过大家都不说而已，怕触犯某些利益群体，自己吃 不了兜着走。而且老百姓也不愿意听真话，他们宁愿活在睡梦中（还记得鲁迅在呐喊自 序中的那个铁屋子的故事吗？）。记得我去银广夏考察回来的时候，告诉自己的同学， 000557造假时，有谁相信啊？特别是我刚说完，该股就从25元涨到了历史最高价37元， 别人都说我神经病。现在是多少呢？1.2元。我同学至今还持有。不好意思说得远了。 　　话说回来，为什么要说谢国忠呢，他有篇文章说万亿游资炒作人民币升值。我国的 那些专家和所谓经济学家（某些利益团体的代言人）就大批特批。也不想想，像谢国忠 这样的人如果没有根据的话会乱说话吗？他可不是那些卑鄙的中国经济学家。大家如果 有兴趣可以到中国人民银行的网站上看看，查《黄金和外汇储备报表》，5年来中国外汇储 备的增长。几千亿美元啊！！！为什么会爆发式增长呢？ 　　这就要从固定汇率制和浮动汇率制说起了。这方面大家看看索罗斯进攻英镑和97东 南亚金融危机，就会有感性的认识了。这里我就说得通俗易懂些吧，固定汇率就是计划 经济，由权力部门行政定价，浮动汇率就是市场经济，由供给关系市场定价，当影响汇 率变动的基础（即购买力平价）发生变动时，浮动汇率制通过市场具有自动修复功能， 而固定汇率制没有。也就是汇率由于行政干预严重脱离购买力平价的基础，这就成为危 机爆发的原动力。 　　 　　是不是有点难懂啊？ 　　 　　这就是固定汇率制度性缺陷。当然浮动汇率制也有缺陷（两者的区别和延边历史大 家去看书，这里就不说了）。现在，全世界都知道人民币价值被低估了，人民币应该升 值，当然应该是针对美元升值。不说理论了，说了很多人也不明白，还是举个例子吧。 大家都应该知道什么是价格双轨制吧？改革开放初期，我国就是价格双轨制，分计划内 的和计划外的，倒爷就是那时候产生的。说白了就是投机倒把。固定汇率制的一个结果 就是价格双轨制。比如说：上海的一栋房子，人民币100万，用美元买呢？就是12万。这 是在现有的固定汇率制下，如果用购买力平价呢？假设购买力平价是4：1的话，如果用 真实美元买的话，就应该是25万美元，中国实行外汇管制，针对合法的外汇，国家必须 无条件兑换。其结果就是，老外用12万美元的东西买了价值25万美元的东西。这时候大 家都要问：房子还是那房子，那差价13万美元究竟来自于什么呢？我现在就回答大家： 来自于我们的外汇储备。我们外汇储备的含金量被大大的稀释了，这五年内黄金价格涨 了多少（我记得最低的时候是71多块/克，现在要140/克了吧？），石油价格涨了多少你 知道吗？（以前好像一直徘徊在20美元/桶，现在呢？50美元），如果我们的外汇储备不 用美元而用石油或黄金的话来储备，我们的外汇储备是增长了还是减少了呢？大家自己 去算算吧。 　　 　　经过一个晚上，...
房产投资扫盲