成都江南国际花园价格体系及销售节奏建议
江南国际花园一期价格体系及销售节奏建议 2005年12月8日 深圳中原地产公司 （项目说明：该项目为30万平方米的大盘，项目有别墅、高层、小高层、多层洋房，项 目共分三期，一期计划推出12万平方米，此价格体系主要是对一期推出产品进行测算。 该建议可作为价格测算的模板参考。） 第一部分、成都房地产市场情况及典型项目价格分析 一、成都市房地产市场价格状况分析： 2005- 2006年是成都市诸多大盘渐渐浮出水面的一年，各板块争香斗艳，是成都房地产全面走 向品质化建设的又一个新的转折点。根据成都市房地产发展的情况将其划分为：两城区 板块、小河板块、三桥板块、新添板块、花溪板块、金阳板块、白云板块、大营坡板块 、 1、两城区板块——热点板块 两城区板块一直是购买者争相购买的热点区域所在，今年开发商对两城区的开发量可 谓是空前高涨，新盘、大盘不断出现在大众面前。市区高层项目的销售价格也比去年上 涨了300—400元/平。盛世花城、亨特国际等大盘，黄果树广场、城市方舟、君临天下等 交通位置较好的项目的销售均价已经超过4000元；瑞锦新城、盛庭苑等单体项目的起价 为3600元/平米，均价也在4000左右。花香上海城十万平方米的高层生活社区，开盘起价 2800元/平方米，10月中旬以3000元/平方米的较低均价赢得不错的销售成绩。 2、小河板块——品质区域 小河板块仍然保持持续开发热潮，大盘纷纷推出新的产品类别：珠江湾畔推出了以洋 房为主大型生活社区；山水黔城则以半山、半岛独立、联排、叠拼别墅为主；绿苑经济 适用房小区则推出了经典多层住宅；江南别院中式建筑风格项目……。小河板块一直作为 地产品质开发的重点区域，今年各项目的开盘价格及持续销售价格都一定程度的上浮。 兴隆花园二期桃园居9月17日开盘销售价格2000元/平方米，而后销售情况转好，价格上 涨为2200元/平方米。目前可以销售的240套住房已经全部销售完毕，还有150个排号客户 等待购买。云凯熙园由于占据良好的地理位置，销售价格也达到了2000多元/平方米。小 河区目前销售的住房单价在1800元/平方米以上。 3、三桥板块——后起之秀 随着成都西出口道路的拓宽与建设，带动了整个三桥板块地产项目的开发。原有的智 慧龙城、贵龙苑等项目的销售单价都在2500元以上，今年智慧龙城的二期的销售均价达 到了2800元/平方米；新开盘的圣泉流云的销售均价格为1998元/平米；贝地卢加诺洋房 2300—2600元/平米，小高层2500—2800元/平方米。三桥板块大盘的开盘销售都取得了不 错的销售业绩； 4、新天板块——普通住房与高档次别墅共存 今年新天板块最吸引大众眼球的是别墅项目。以品质、品牌作为项目卖点的仁恒别墅 ，用实力打造产品，开盘一月就取得了20多套的销售业绩；泉天下也以其独特的自然资 源“温泉、天然绿肺”等得到了不少购房者的喜爱。别墅项目的销售价格与其他板块同类 项目的价格相差不多，联排4500—5500元/平方米，独栋别墅6800元/平方米。新天板块普 通住房的销售价格今年也有200—300元/平小幅度的增加，水锦花都的销售价格从1560元 /平米的单价上涨到1820元/平方米。 5、花溪板块——平平淡淡 花溪板块麒龙溪苑、颐和家园、梦溪笔谈等项目的销售业绩一直不好，个别项目销售 了近四年，至今未实现100％的销售率。该板块普通住房的销售单价保持在1600元/平方 米。 6、白云板块——规模不大，受到城市发展重点偏移的影响 随着政府大力支持对金阳新区的建设，也推动了白云板块地产的发展。今年白云板块 不再是商业用房唱主角，出现了多种形态的商品房为主要供应产品——别墅、多层、小高 层、高层等，供不同类别的客户选择购买。楼盘的开发量仍然不大，保持在5万平方米以 下。白云板块的普通商品房的价格相应也上涨了300—400元/平方米，销售均价为1600元 /平方米左右。但以南湖为核心的市场，06年将有中天大盘面世。 7、大营坡板块——教育中心区的延续 该板块以蛮坡“世纪园小区”、“小石城”、“中天花园后期开发小组团”、“银海嘉怡花 园”等项目为主。主要以小高层、多层为主要销售产品。作为成都市中心区域教育、文化 的重点区域，吸引了很多家长选择在该区域购房。使得其销售价格一路上扬。目前的销 售起价为2500元/平方米，销售均价达到了2800元/平方米，较去年也有400元/平方米的 涨幅。 8、金阳板块——双中心发展的新区域，得到政府新政的大力支持 在政府新政策引导下，金阳板块房地产发展呈现了新的局面。碧海花园今年以消化尾 盘为主，已全线交付使用，仅有少量大面积顶层复式房未销售完毕。近期开盘销售的“景 怡苑”高层、小高层产品再不是去年1600—1800元/平方米的销售价格，而突破了2000元/ 平方米的售价。小高层起价2200元/平方米，每两层30元的层差，最高价格达2900元/平 方米。 金阳与白云交界处的南湖板块，今年以南湖宫御园作为主角。该项目联排别墅的销售 价格达到了4800元/平方米起价，独栋别墅为5600元/平方米的起价。但是项目销售情况 一般。 年初中天、贵财两公司分别拿到金阳拍卖的南湖周边的几块地，已经在紧锣密鼓中筹 备，据悉这几块地将以联排别墅、独栋别墅、退台洋房等中高档次的产品为主导，也将 在明年与客户见面。位于行政中心对面“元龙”公司拿到的地块，也在规划设计中，首次 提供给政府的规划图纸以“高层、小高层”较为现代的产品为主导。 商业项目是今年金阳地产市场最强眼的项目。“天下金街”、“麒龙金翠湾商铺”、“香 港新瑞”的发售，“金阳商业广场”建材、超市等项目的招租，都取得了不错的业绩。金阳 一层临街铺面销售单价从8000—13000元不等，可以与白云、新添相对成熟的区域商业产 品相比拟。 二、部分典型竞争楼盘调查：（见附件） 第二部分、江南各类产品价格体系分析及建议 一、江南国际花园价格体系建立的原则 价格策略是在一定的内外环境的背景下进行的，将受各种因素的影响，因此价格体 系的建立必须在对各种影响因素进行深入细致分析的基础上制定。价格策略主要体现在 与其他营销组合的协调配合、合理确定定价目标、灵活运用各种策略的定价方法。也就 是说，价格策略首先必须针对影响价格定位的因素，进行系统分析。 二、利用成本导向定价法制定江南国际花园均价（粗略的开发成本估算）： 1、地价及其三年资金成本15000万元，平均可售建筑面积地价625元（总可销售面积约为 24万平米） 2、景观建造成本平均150元 3、主体建造成本平均1000元 4、主体配套设备平均100元（如：电梯等） 5、营销费平均90元（广告及顾问费按销售价3000元的3％计） 6、管理成本平均70元 7、配套费等150元 8、设计费30元 9、税收20元（按照销售价3000元的5.68%计）+4.95(预交所得税应该为10.63) 9、其它100元 以上合计单位销售成本为2335元 按照房产业一般利润率20％计，用成本加层法计算，江南国际花园的销售均价约为2335 ×（1＋20％）＝2800元 三、利用可比楼盘量化定价法制定江南国际花园的各类产品总体均价 本案物业类型以洋房、小高层、高层为主，附加少量联排别墅、独栋别墅。目前项目 所在片区即无同档次物业，也无同类物业，二手房交易量也极少，价格可参照性不强。 故本次测算仅以成都市其他近似区域同比物业的价格为基数，通过市场比较法来确定本 项目均价。 1、洋房 我们将珠江湾畔、贝地·卢加诺、兴隆城市花园洋房作为本案洋房的参考价格。 1. 产品各评价因素分值:根据购买者购买时，对各因素的侧重及影响消费行为的诱因等 作为重要衡量因素。 |因素 |位置 |产品 |品牌 | | |交通 |综合配套 |远景规划 |景观 | |平均分 |75 |71 |81 |78 | |均价 |PA＝2850 |PB＝2520 |PC＝2600 |PX＝？ | 修正后各相关楼盘价格Pi’ Pi’=( QX/ Qi)×Pi 注：Pi为销售均价 PA’=(QX/QA)×PA=78/75*2850=2964 PB’=(QX/QB)×PB=78/71*2520=2768 PC’=(QX/QC)×PC=78/81*2600=2504 各相关楼盘权重取值为Wi(考虑到与本项目的相似性及影响) WA=50% WB=20% WC=30% PX =ΣPiWi =PA’×WA+PB’×WB+PC’×WC+PD’×WD =2964*50%+2768*20%+2504*30% =2787 2、联排别墅 我们将仁恒别墅、泉天下、山水黔城、中天世纪新城别墅中的联排别墅作为本案联排 别墅的参考价格。 1. 产品各评价因素分值: |因素 |位置 |产品 |品牌 | | |交通 |综合配套 |远景规划 |景观 |外部环境 | |平均分 |78 |73 |77 |79 |77 | |均价 |PA＝5600 |PB＝5200 |PC＝4860 |PD＝5300 |PX＝？ | 修正后各相关楼盘价格Pi’ Pi’=( QX/ Qi)×Pi 注：Pi为销售均价 PA’=(QX/QA)×PA=77/78*5600=5528 PB’=(QX/QB)×PB=77/73*5200=5485 PC’=(QX/QC)×PC=77/77*4860=4860 PD’=(QX/QD)×PC=79/77*5300=5166 各相关楼盘权重取值为Wi(考虑到与本项目的相似性及影响) WA=25% WB=25% WC=40% 　 WD=10% PX =ΣPiWi =PA’×WA+PB’×WB+PC’×WC+PD’×WD =5528*25%+5485*25%+4860*40%+5166*10% =5214 3、电梯公寓 我们将山水黔城、景怡苑、贝地卢加诺的小高层和高层作为本案高层的参考价格。 1. 产品各评价因素分值: |因素 |位置 |产品 |品牌 | | |交通 |综合配套 |远景规划 |景观 | |平均分 |77 |73 |72 |77 | |均价 |PA＝2780 |PB=2380 |PC＝2600 |PX＝？ | 3）参考均价计算 修正后各相关楼盘价格Pi’ Pi’=( QX/ Qi)×Pi 注：Pi为销售均价 PA’=(QX/QA)×PC=77/77*2780=2780 PB’=(QX/QB)×PC=77/73*2380=2510 PC’=(QX/QC)×PC=77/72*2600=2781 各相关楼盘权重取值为Wi(考虑到与本项目的相似性及影响) WA=40% WB=30% WC=30% PX =ΣPiWi =PA’×WA+PB’×WB+PC’×WC =2780*40%+3944*30%+2510*50%+2781*30% =2699 4、多层房 我们将城市山水公园、圣泉流云、银海嘉怡花园、兴隆城市花园的多层住房作为本案 多层的参考价格。 1. 产品各评价因素分值: |因素 |位置 |产品 |品牌 | | |交通 |综合配套 |远景规划 |景观 |外部环境 | |平均分 |69 |70 |76 |81 |76 | |均价 |PA＝1780 |PB＝1998 |PC=2560 |PD＝2150 |PX＝？ | 修正后各相关楼盘价格Pi’ Pi’=( QX/ Qi)×Pi 注：Pi为销售均价 PA’=(QX/QA)×PA=76/69*1780=2255 PB’=(QX/QB)×PB=76/70*1998=2169 PC’=(QX/QC)×PC=76/76*2560=2560 PD’=(QX/QD)×PC=76/81*2150=2017 各相关楼盘权重取值为Wi(考虑到与本项目的相似性及影响) WA=10% WB=10% WC=35% 　 WD=45% PX =ΣPiWi =PA’×WA+PB’×WB+PC’×WC+PD’×WD =2255*10%+2169*10%+2560*35%+2017*45% =2246 评价权重的重点说明： 1）洋房选择可比楼盘权重说明： | |珠江湾畔 |兴隆城市花园洋房 |贝地卢加诺 | |均价 |2850 |2600 |2520 | |权重 |50％ |30％ |20％ | |权重说明 |该项目规划建设档次与本项目类比 |兴隆城市花园沐风园洋房产品 |该项目营销推广中所营造的异国生 | | |产品同样以退台洋房为主力产品，借此提升项|仅有24套，是这个社区少有的 |活氛围，与本案类同。 | | |目的档次与品味 |精品产品； |洋房产品本身与本案不存在可比性 | | |同样以营造一个有独特社区文化、氛围的大社|产品以大露台，大面积、低层 |。产品品质较本案较差 | | |区为开发理念 |吸引客户，得到好评； |三桥板块地产正处于发展阶段，大 | | ...
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