大连城市广场战略纲领
大连城市广场战略纲领 2003年，大连商业地产的战役已经进入白热化阶段。城市广场作为垄断大连最核心商业 地段以及市内稀缺自然资源的地产项目，本身就具有了不可再生、不可复制等天然优势 ，同时其庞大的资金投入和复合性的物业构成也决定了它的霸主地位。但是面对目前复 杂多变、竞争激烈的战争形式，城市广场以天纵之姿出世，更应该以雷霆之势，集合优 势兵力进行火力联战，从而达到对战争总局进行全面控制，短期内迅速占领目标的终极 目的。 一、平面武器 （1）报纸媒体 优势：诉诸视觉的媒体，信息含量大，可传阅及反复阅读，适合对目标客户进行长期理 性诉求。 劣势：需读者主动接受诉求，缺少强烈刺激。 《大连日报》：大连地区的党报，发行量大、覆盖面广，传阅率高、可信性强、具有权威 性。 《半岛晨报》：大连地方性报纸，趣味性强、信息量大，报价较低但可信性稍弱。 《大连晚报》：一向以地域化和平民化为办报方针，受众阶层广泛，是覆盖式宣传的良好 的投放媒体。 《新商报》：《大连日报》直属报，同为党报，与大报具有同等权威性，侧重于商经信息报 道，报价较低。 投放策略：综合分析各媒体的特点，同时考虑预算等客观因素。我们认为，城市广场作 为大连地产界“空前绝后”的集资源垄断性、珍惜性为一体的超大规模地产项目，为了有 效实行形象推广、树立市场美誉度，应首选最具权威性的媒体——《大连日报》。为了有效 整和媒体力量，同时以最有效的方式最大限度地覆盖读者群体，在其余三家媒体中将侧 重一家进行集束轰炸，其他两家作为辅助火力。考虑发行量、可信度、价格、版式、印 刷质量等综合因素，三家媒体中《新商报》无疑具有更多的优势，版面安排合理，读者群 文化素质偏高，构成元素丰富、时尚、可读性强，内容更关注经济、投资等方面，因此 选择《新商报》作为投放重点。 在媒体投放安排上，广告投放富有节奏感，配合各阶段的推广思路和活动安排，达到环 环相扣、张驰有度。在日期安排上，综合考虑大连市民的阅读习惯，以及周末休息日和 “五一”长假对媒体造成的消极影响，此时不宜安排广告发布。 （2）印刷媒介 印刷媒介包括：8P宣传折页、北方航空杂志。 DM宣传折页印刷费用：7万元/10万份 北方航空杂志广告费用：3万元/页·月*1月=3万元（折后价） 总价：10万元 注：由于投递费各酒店收费标准不一致，因此令行讨论。 二、空中武器 （1）电台类 A、大连地区五大电台地产广告套播： “城市广场”地产广告以套播的形式覆盖大连电台五个频道共十个栏目，每天十次，每次 十五秒，具体时间段均为各台受众最广的栏目，时间涵盖新闻频道《中央新闻及报纸摘要 》、《新闻一小时》、《时事今日谈》、经济频道《理财黄金档》、《阳光旅程》、文艺频道《足 球天地》、《兄弟体育》、交通频道《动感车坛》、《新闻联播》及半岛之声《欢乐正前方》等收 听率很高的栏目段，而且，上述收听内容全面包括受众最为喜爱的日常关注点。同时电 台的听众多为有车族，很有经济实力，符合我们的目标群体定位，并且，这种套播反复 播出的形式也有利于我们覆盖式广告宣传。 B、集束式广播投放： “城市广场”在开盘时期为了能够更有效地进行市场炒作、吸引注意力，形成足够强势的 强销气氛，应于常规性广播投放的基础上，于此时加播更具威慑力的电台广告，使发布 频率更密集、效果更明显、气势更威霸。“城市广场”地产广告将在一周之内覆盖大连电 台六个频道的整点时段，从6：30—18：30，长1分钟的广告每个频道每天出现十二次，一 周共计420次。 （2）电视类 “城市广场”本身就是大连地产界的一个奇迹，本身就是一个震撼人心的新闻，同时为了 使本项目能够达到“高山仰止”的心理效果，为了能够真正体现项目所具有的高贵特质， 我们认为应将电视广告集中投放于大连电视台新闻类节目，《新闻全景》（一套）、《新闻 联播》（一套）、《大连新闻》（一套）、《城市发现》（一套）、《生活现在时》（二套）、 《21点直播室》（二套），作为大连电视台最黄金强挡的节目时段，上述节目为电视观众 所深深喜爱，同时投资者一般都更关注经济、新闻、时政等节目，这将更有效地覆盖我 们的目标群体。广告的投放采取优势组合、火力补充的方式，在活动进行期和强销期集 中火力投放，使广告能够达到最具效率的传播效果 投放策略： 段位 广告位置 广告段长度 周一至周四 次数 周五至周日 次数 总价（7.5折后 ） 一套 A 新闻杂志.新闻全景前（约18：27） 15秒 4200 7 5040 4 37170 一套 特A 《大连新闻》前（约19：35） 15秒 5400 35 6480 31 292410 一套 B 黄金剧场前（约20：01，周六为《久久合家欢》前） 15秒 4800 7 5760 4 42480 一套 C 《城市发现》中插播 15秒 3000 6 3600 3 21600 《城市发现》栏目中软性报道 1分钟 12000 4 31200（6.5折后） 二套 B 生活现在时栏目前（约20：27，周六/周日为第一访谈时间） 15秒 3000 7 3600 4 35400 二套 B 21点直播室栏目前（约20：58） 15秒 3000 35 3600 31 162450 选择大连电视台新闻综合频道（一套）收视率较高的《大连新闻》以及生活频道（二套） 收视率名列前茅的《21点直播室》作为常规投放媒体，自4月22日——6月26日期间进行不间 断发布。其他各栏目作为补充火力，于项目强销期以及活动前期进行集中投放，以期引 起投资者的高度注意，使项目的销售节奏更趋完美。 发布日期分别为： 段位 广告位置 广告段长度 周一到周四 周五到周六 一套 A 新闻杂志.新闻全景前（约18：27） 15秒 4.28—29、5.14—15、5.20—22 4 .26—27、5.16、5.23 一套 特A 《大连新闻》前（约19：35） 15秒 4月22日——6月26日 一套 B 黄金剧场前（约20：01，周六为《久久合家欢》前） 15秒 4.28—29、5.14—1 5、5.20—22 4.26—27、5.16、5.23 一套 C 《城市发现》中插播 15秒 4.28—29、5.14—15、5.20—22 4.26—27、5.16、5 .23 《城市发现》栏目中软性报道 1分钟 根据活动不同临时加播 二套 B 生活现在时栏目前（约20：27，周六/周日为第一访谈时间） 15秒 4.28—2 9、5.14—15、5.21—22 4.26—27、5.16、 二套 B 21点直播室栏目前（约20：58） 15秒 4月22日——6月26日 三、远程威慑 （1）后盐立交桥广告路牌 随着五一黄金周的到来，外地游客蜂拥而入大连，作为目标覆盖全东北的“城市广场”， 此时应紧紧抓住这难得的历史时机，在外地投资者心目中留下至深难忘的印象，同时为 了能够真正有效地达到宣传效果，轻松地实现辐射目的，我们建议在大连市高速公路入 口——后盐立交桥发布路牌广告。由于有经济实力的外地游客多数采取开车休闲旅游的方 式，因此，从后盐进入大连市成为了唯一途径，于此处发布路牌广告，广告醒目、关注 率高、覆盖范围广，可以轻松达到“四两拨千斤”的效果。 （2）天百楼体广告路牌 充分利用天津街各商业地产项目所造成的旺势人流，在位于天津街黄金位置的天百大楼 楼体发布户外广告，将对去往天植商城、天和广场、新天龙、修竹广场等项目的投资者 起到截流作用。正所谓因势造势，利用竞争对手市场炒作的成功结果，天百广告牌将巧 妙增加投资者对“城市广场”的探究心理，在增加了自身影响力的同时也对竞争对手进行 了强有力的围追堵截，更能提高投资者对“城市广场”的投资欲望。 广告路牌费用总计：10万元/两个月， 面积总计：1000平方米 在空中武器和现场氛围的强势夹击下，依据战役的走势，我们会有针对性地进行地面进 攻武器的组合，其具体表现就是不间断地运用活动和事件性行销的手法制造攻势，力求 在有限时间内取得阶段性胜利成果。 城市广场横空出世 青泥洼桥巨鹏展翅 联手天津街 共荣青泥洼 每个城市都有自己的核心商圈，其“核心”的意义体现在容纳了本城市内重要商场、商品 品牌的集中、消费人群的汇流、每个消费者购买额的最高、辐射区域的广泛等等重要特 征，而其他的商圈要么属于城市的次给商圈，要么实际上只是核心商圈的一个重要组成 部分。 大连是中国名列前茅的大城市之一，但是并不具备象北京这样超大城市在同一时间内拥 有两个核心商圈的条件，青泥洼桥商圈现在是大连的核心商圈，未来在大大连的发展建 设中也一样拥有不可替代的核心位置。现在大大连的规划建设渐进高潮，作为核心商圈 ，青泥洼桥的发展任重道远，商业空间的扩容迫在眉睫。 城市广场的出现可谓应“天时、地利”而生。从城市规划和地理状况两方面，青泥洼桥要 发展只能向东南方向扩充，城市广场就位于这可以不可再的门户要冲之上，一脉相承青 泥洼桥的鼎盛商气，拥揽劳动公园稀罕自然景观，最炙手可热的商业位置和最得天独厚 的自然风光同具一身，解放路未来商业龙头非城市广场莫属。作为青泥洼商圈升华的原 动力，城市广场的兴建更为青泥洼商圈生成了渴盼已久的左翼，由此，百年青泥洼将振 动天津街和城市广场两侧巨翼，化鲲为鹏，扶摇直上，迈向更新、更先进、更广阔的商 业纪元。 完美业态规划 特色前所未见 ３大规划街区，组成完美商业航母（南区、中区、北区） 新颖业态构件，营造潮流动感之都 龙头大型超市，为您休闲生活便利 城市广场独特、差异化的业态规划弥补了青泥洼商圈的不足，促进了大连商业的繁荣和 发展。城市广场地上四层、地下一层的商业部分总面积达75000平方米，划分为AB区和D E区两大部分，AB区将着重引进一些大连市场上前所未见的新、奇、特业态如漫画专区、 贴纸相区、电子科技专区、动感电影院、古怪屋等等，DE区将大连市民与国际潮流接轨 的时尚窗口作为自身的定位和方向，国内超市巨无霸将落户于此，多种知名品牌纷纷设 立主力店、首层的美食一条街融汇各地饮食精华，SPA、健身中心、卡拉OK站成为新一代 休闲娱乐生活的典范，城市广场通过具有国际水准的业态规划，科学、先进的配比方式 ，使城市广场的商业一经推出就会引起市场的强烈注意，城市广场未来所汇流的人流将 不仅繁华青泥洼地区，更将形成一个独立、特色的强大商圈。 蓄积鼎盛商气 汇聚人流狂潮 城市广场建成后将承受来自四面八方的汹涌人潮。首先青泥洼桥日均80万的购物人群将 信步至此，南山地区22万常住居民将成为城市广场的忠实消费群体，同时劳动公园庞大 的旅游、休闲人流成为城市广场相对固定的客流，CBD的白领消费群体受到城市广场的业 态吸引将把这里作为购物休闲的首选。 城市广场的强大并不仅仅是因为特色的个体风格，而是因为产业之间的优势互补形成了 了一个强势整体，对于城市广场的商业部分来说这一点尤为重要。城市广场的酒店式公 寓的3000常住人口、写字间的白领人群形成了一个具有强大消费能力的固定客流，超五 星级酒店的年10万的旅游客群带给了商业部分更繁荣的商业气氛和无比庞大的销售额。 商业经营最讲究的就是商气、人流，这是商业决胜的关键所在，我们看到城市广场在这 两点上无疑具有不可战胜的优势。 不造商城造商圈——城市广场大手笔，缔造大地产 随着中国加入WTO，“北方明珠”大连作为国际名城和全东北最具开放活力的门户城市，商 圈改造升级与时俱进。成为国内外大公司、商社财团抢滩国内市场的首选之地，这其中 ，中央商务区（Central Business District,英文缩写CBD）作为国际间商贸交流的桥梁和纽带，起到了不可替代的重要作 用，它是城市经济发展的火车头，是一个国家或地区对外开放程度和经济实力的象征。 “大大连”概念的提出，更为商业房地产开发提供了大连历史上前所未有的新契机。 青泥洼桥商业圈位于大连火车站前，东邻友好广场，南与劳动公园为邻，西为西岗区， 北与天津街接壤。该商业圈目前共有11个大型商业店铺在经营运作，包括大连商场北楼 、 南楼、迈凯乐大连商场、中兴大厦、百年城、中山商厦、大商秋林女店、大商男店、大 商新玛特、胜利广场。正在兴建的有宏孚国际商厦、振富商城、北展豪迈的火车站地下 公建以及大连商业地产新宠振屹——城市广场。可以说从目前大连已经形成的这几个商圈 来看，青泥洼商业圈发挥的作用是无法替代的，它就是大连商铺的中流砥柱。当然由于 这一区域集中了大部分大连最有实力的商业企业，因此，它也是大连商业竞争最激烈的 商圈。在市场准确定位的基础上，走综合开发的道路，是青泥洼桥新建商铺的一大特色 。由大连振屹房地产开发有限公司开发建设的城市广场，定位于商业风情街，把商业街 区的概念灌输到人们的脑海之中，表现成商业的海洋。城市广场以地上四层、地下一层 的...
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