城市花都、桃花岭项目投资价值分析
城市花都、桃花岭项目投资价值分析 （预可行性研究） 1. 项目概况 （见项目调研报告） 2. 项目公司基本情况 （见项目调研报告） 3. 国内政策环境及当地房地产市场现状 （见项目调研报告） 4. 财务测算及经济评价 （一）基础条件 1. 本项目经营活动所遵循的国家有关法律、法规、政策保持连贯，无重大变化。 2. 本项目所在的长沙市社会经济环境没有意外变化。 3. 本项目作为企业能够通过不断自我补偿和更新，使其资产持续使用，经营保持连续，并 保证其获利能力。 4. 未来的税率将在正常范围内变化。 5. 建设期内，全部建设所使用的原材料价格不出现异常波动。 6. 资金回笼渠道畅通，销售收入完全实现 7. 无其它人力不可抗拒的重大影响。 （二）项目计算期 项目计算期包括建设期和销售期，两者时间上有重叠。预计城市花都项目总周期为5 年，桃花岭项目总周期为6年。 第一部分 城市花都项目财务测算 （三）主要技术指标 项目主要技术指标一览表 （城市花都） |项 目 |用地面积（万M2）|建筑面积（万M2）|容积率 | |小高层 |6.7 |21.5 |1.8 | |多层 |27.1 |44.5 |0.9 | |独立别墅 |22.2 |5.55 |0.45 | |联排别墅 | |12.95 | | |公建 |5.6 | | | |绿地 |42.1 | | | |道路广场 |10.1 | | | （四）项目总投资估算 项 目 总 投 资 估 算 表 （城市花都） 单位：万元 |序号 |项目 |总投资 |占总投资比例 |单位成本(元/平方米) | |1 |开发建设投资 |165,672.48 |100.00% |1,960.62 | |1.1 |土地开发费 |57,231.58 |34.55% |677.30 | |1.2 |前期工程费 |14,427.23 |8.71% |170.74 | |1.4 |建筑安装工程费 |48,550.00 |29.30% |574.56 | |1.5 |公用配套设施及非营业性公建费用 |12,675.00 |7.65% |150.00 | |1.6 |管理费用 |1,500.00 |0.91% |17.75 | |1.7 |销售费用 |5,949.00 |3.59% |70.40 | |1.8 |贷款利息 |11,901.29 |7.18% |140.84 | |1.9 |不可预见费 |13,438.38 |8.11% |159.03 | 注：具体数据计算过程见第 页《城市花都经济测算表》 （五）销售收入与经营税金及附加 1. 销售定价：小高层2200元/平米，多层公寓2800元/平米，联排别墅3300元/平米，独立 别墅4200元/平米。别墅周边花园长沙按800元/平米出售，由于面积难以估算暂不考虑 2. 从第二年起开始销售，在拿到销售许可证之前采取内部认购的方式进行。 3、所有税费全部由道路建设资金抵扣，经测算，最后还须交纳3400万元税费。 销售收入与经营税金及附加估算表 （城市花都） 单位：万元 |序号 | |编 |项目 |投资金额 |说明 |备注 | |号 | | | | | |一 |土地费用 |57231.58 | |七通一平 | |1 |750亩苗圃补偿费 |20250.00 |27万/亩 |　 | |2 |711亩农场、88亩学校补偿费 |23970.00 |30万/亩 |　 | |3 |750亩苗圃出让金 |6000.00 |8万/亩，其中4万/亩返还给项目公司，返还时间未|　 | | | | |定 | | |4 |711亩农场、88亩学校出让金 |6392.00 |8万/亩，可抵扣建路、桥投资 |　 | |5 |防洪保安资金 |123.90 |800元/亩，可抵扣建路、桥投资 |　 | |6 |土地契税 |495.68 |4%，可抵扣建路、桥投资 |　 | |　 |　 |　 | |　 | |二 |火星北路、浏阳河大桥建设资 |0.00 | |用799亩土地出让金、全部的| | |金 | | |土地税费和报建费逐步抵扣 | | | | | |，经计算最后仅应缴纳可抵 | | | | | |扣项目中的营业税3400万元 | |　 |　 |　 | |　 | |三 |前期费用 |14427.23 | |　 | |1 |工程设计费 |3000.00 | |　 | |2 |工程勘察费 |139.65 |0.30% |　 | |3 |工程监理费 |302.58 |0.65% |　 | |4 |报建费 |10985.00 |130元/平米（含长沙当地建设各项收费），可抵扣|　 | | | | |建路、桥投资 | | |　 |　 |　 | |　 | |四 |房屋建设费 |48550.00 | |　 | |1 |建安费 |46550.00 |小高层700元/平米（框架结构、外墙涂料局部墙砖|　 | | | | |、含电梯、户门、一般塑钢窗）；多层500元/平米| | | | | |（砖混结构标准同上不含电梯）；别墅500元/平米| | | | | |（砖混结构标准同上）室内全部为毛坯，水电入户| | | | | |支管由住户装修时解决。 | | |2 |绿化工程费 |2000.00 | |　 | |　 |　 |　 | |　 | |五 |公用配套设施及非营业性公建 |12675 |150元/平方米 |含托幼、中小学、医疗中心 | | |费用 | | | | |　 |　 |　 | |　 | |六 |管理费 |1500.00 |300万元/年 |　 | |　 |　 |　 | |　 | |七 |不可预见费 |13438.38 |10% |　 | |　 |　 |　 | |　 | |八 |资金成本 |11901.29 | |　 | |1 |750亩土地费用、前期费用，部|7205.78 |开发期3年，考虑资金滚动开发，部分贷款，贷款 |　 | | |分建设投资资金成本 | |利率5.49% ，复利 | | |2 |建火星北路、浏阳河大桥资金 |4695.50 |因投资成本逐步回收，考虑时间因素，做保守估计|　 | | |成本 | |，3年，复利 | | |　 |　 |　 | |　 | |九 |销售费用 |5949 |2.50% |　 | |　 |　 |　 | |　 | |　 |总成本（不含两税一费） |165672.09 | |　 | |　 |　 |　 | |　 | |　 |销售收入 |237945.00 |小高层2200元/平米，多层公寓2800元/平米，联排|　 | | | | |别墅3300元/平米，独立别墅4200元/平米。（独立| | | | | |别墅周边花园长沙按800元/平米出售，考虑花园面| | | | | |积难以估算暂不考虑） | | |　 |　 |　 | |　 | |　 |两税一费 |13086.98 | |　 | |　 |　 |　 | |　 | |　 |销售毛利 |59185.93 | |　 | |　 |　 |　 | |　 | |　 |单方成本 |0.1961 |总建筑面积84.5万平方米 |　 | |　 |单方成本（含税费） |0.2115 | |　 | |　 |成本利润率 |36% |　 |　 | （八）现金流量 全 部 投 资 现 金 流 量 表 （城市花都） 单位：万元 |序号 |项目 |合计 ...
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