凤凰城项目营销策划书（1）
目录 项目简介 凤凰城项目基本数据表 一期可售资源分析： 凤凰城一期现有房源价格表 二 期 房 源 情 况 介 绍 户型配比情况分析 二期认购价格表 二期工程进度表 项目简介： 凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路（ 在建）和青年路三条路呈 [pic] 型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。 凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期 连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多 层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期 的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小 高层开发的品牌障碍。 现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中159.7M2的三室两厅 有23套，以五、六楼为主；127 M2的三室两厅7套；这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。 二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许 可证预计2003年5月底办下。 由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户 型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商 铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。 凤凰城项目基本数据表 1. 案名：凤凰城 2. 开发商：河南华夏军创实业有限公司 3. 投资商：郑州市鑫山置业有限公司 4. 位置：凤凰路与凤台路交叉口 5. 开发业绩：郑州商品大世界 6. 售楼部地址：郑汴路商品大世界，检察院对面 7. 电话：6519922 6519977 8. 物业管理：0.32元/平方米.月 9. 公交线路：208、85、601、27、77、87 10. 园林绿化景观：简单绿化 11. 占地面积：45571平方米 12. 建筑设计风格： 无特色。 13. 建筑面积：92160平方米。其中一期54660平方米，二期14500平方米，板式小高层2 3000平方米。 14. 五证情况：全 15. 绿化率：32.3% 16. 获奖情况：不详。 17. 楼盘形态：8栋多层，6栋连排别墅，两栋板式小高层。 一期可售资源分析： 凤凰城5#楼销售情况一览表 | |一单元 |二单元 |三单元 |四单元 |五单元 | | |东 |中 |西 | | |东 |西 |东 |西 |东 |西 | | |面积：159.697㎡（其中七层为140.997㎡） | |一层 | | | | | | | |六层 | | | | | |东 |西 |东 |西 |东 |西 | | |面积：159.697㎡（其中七层为140.997㎡） | |一层 | | | | | |东 |西 |东 |西 |东 |西 | | |面积：159.667㎡（其中七层为123.33㎡） | |一层 | | | | | |东 |西 |东 |西 |东 |西 | | |面积：159.697㎡（其中七层为140.997㎡） | |一层 | | | | | | |东 |中 |西 | | |1、2单元 |3、4、5单元 |1、2、3、4 |1单元 |2、3、4单元 | |七层 |1566 |1585 |1528 |1599 |1540 | |六层 |1628 | |1592 | |1718 | |五层 |1758 |1748 |1818 |1768 | |四层 |1886 |1886 |1917 |1886 | |三层 |1926 |1927 |1927 |1927 | |二层 |1898 |1886 |1888 |1878 | |一层 |1858 |1858 |1858 |1878 | 凤凰城一期现有房源价格表 单位：元/建筑平方米 二 期 房 源 情 况 介 绍 户型配比情况分析 |户型 |A |B |C |D |E | |建筑层面 |594.88㎡ |176.95㎡ |1211.28㎡ |371.8㎡ |717.6㎡ | |积2——5层 | | | | | | |单元数 |四个单元 |两个单元 |七个单元 |三个单元 |五个单元 | |楼栋面积 |3332.72㎡ |830.1㎡ |6954.36㎡ |2084.05㎡ |2870.4㎡ | |楼栋案值 | | | | | | 凤凰城二期开发288套住宅房源，规划建筑面积14500㎡，实际建筑面积16071㎡（估 算值），绿化率32.3%，建筑密度27.8%，容积率2.0。（商铺除外） 同样户型分类情况 | |一室一卫 |两室一厅 |复式 |商铺 | |总套数 |197 |62 |29 |38 | |户型配比 |60.4% |19% |8.9% |11.7% | |各部分面积 |7122.63 |5320.53 |3628.47 |2545.78 | |面积配比 |38.2% |28.5% |19.4% |13.6% | |各部分案值 | | | | | |案值比例 | | | | | 1. 户型配比上一室一卫所占比例较重，推广侧重点应该放在一室一卫上 2. 两室两厅86.52㎡在单项户型配比中所占比例为19.44%，是所有户型中最多， 3. 金额配比上商铺所占比例较重，由于商铺和住宅是两种不同建筑形式，因此可以分 开来推广。 二期认购价格表 单位：元/㎡ |楼号 |2#楼 |3#——1组 |3#——2组 |3#——3组 |3#——4组 |楼层均价 | |层数 | | | | | | | | |1——5单元 |1——4单元 |5单元 |6——12单元 |13——15单元 | | |一层 |1698 |商铺 |商铺 |商铺 |商铺 |1698 | |二层 |1798 |1755 | |1788 |1808 |1787.25 | |三层 |1848 |1812 |1796 |1878 |1878 |1842.4 | |四层 |1778 |1786 |1828 |1858 |1848 |1819.6 | |五层 |无 |1672 |1706 |1758 |1758 |1723.5 | |六层 |无 |1578 |1576 |1566 |1622 |1618 | |总均价 |1750 | 二期工程进度表 5月动工 9月20日主体完工 10月15日——12月10日外立面完工 2004年元月20日交房 二期价格定位 内部认购10%，1750元/平方米 开盘销售20%，1800元/平方米 强销，1850元/平方米-1950元/平方米 商铺价格6000元/平方米，以上。
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