《房地产开发与经营业纳税评估手册（试行）》
前 言 房地产开发与经营业是目前热点行业之一，在地方税收收入中占有较大的比重。该 行业具有投资金额大、经营周期长、缴纳税种复杂，存在涉税问题多的特点。我市地税 系统自94年建局以来,每年均对房地产开发与经营业实施专项检查,其有问题率和查补税 款明显高于其他行业。2003年全系统查补税款在上千万元以上的重大案件19件，共补缴 税款3亿元;其中,房地产开发与经营业15件,占79%,检查收入2.5亿,占83%.因此，该行业 是税收管理的重点和难点行业之一。如何加强对房地产开发与经营业的税收管理，有效 规范房地产开发与经营业的纳税行为，是我们工作的重点和研究的课题。 为了加强对房地产开发与经营业的税收管理，实施有效纳税评估，我们在认真研究 了房地产开发与经营业特点的基础上，全面总结了多年对房地产开发与经营业税收管理 的经验，编写了《纳税评估手册（房地产开发与经营业）》。本手册的编写，体现了现代 税收管理理念，对提高税源监控能力、实现税收科学管理，营造一流税收环境具有重要 意义。同时，通过有效的机制对行业纳税评估工作进行规范、约束，使之制度化、科学 化。 本手册依照现行的房地产开发与经营业的行业法规、《会计制度》、《会计准则》，结 合纳税评估工作实际，本着依法评估、科学实用、通俗易懂的原则编写。 本手册内容较为全面，分为三章和附录。详细介绍了房地产开发与经营业的概念、 纳税评估方法以及评估指标。手册从房地产开发与经营业的行业特点入手，分析了三种 不同环境下适用的不同评估方法，分别从财务会计核算与涉税问题两个角度阐述了评估 指标的产生过程、适用范围、具体应用以及结果分析，并收集了相当一部分行业相关法 规。希望此手册能成为广大评估人员了解和掌握房地产开发与经营业评估的工具。 由于编者水平有限，加之时间仓促，难免有不足之处，敬请指正。 北京市地方税务局 纳税评估处 目 录 前 言 1 第一章　综述 1 第一节 　基本概念 1 一、房地产相关概念 1 二、房地产开发与经营业相关概念 2 三、房地产开发与经营业的纳税评估 3 第二节 　经营特点 3 一、经营概况 3 二、经营分类 3 三、经营流程 4 四、会计核算 7 五、应税特征 9 第二章 评估方法 12 第一节 假设法 12 一、环境适用 12 二、具体应用 13 第二节 SPSS应用法 18 一、环境适用 18 二、具体应用 19 第三节 系统预警法 21 一、环境适用 21 二、具体应用 22 第三章 评估指标 25 第一节 会计报表指标 25 一、指标基础 25 二、指标确定 28 三、指标附件 41 第二节 纳税问题指标 66 一、指标基础 66 二、指标确定 71 三、指标附件 77 附录 法规政策 101 附录一 营业税法规 101 中华人民共和国营业税暂行条例 101 中华人民共和国营业税暂行条例实施细则 104 土地使用权转让及出售建筑物和经济权益转让 征收营业税具体办法 110 转发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知（节选） 113 转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产 征收营业税问题的通知 117 北京市地方税务局关于进一步加强北京市房地产市场营业税优惠政策执行管理工 作的通知 119 财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知 123 附录二 企业所得税法规 128 中华人民共和国企业所得税暂行条例 128 中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则 131 财政部、国家税务总局关于企业所得税几个具体问题的通知 141 关于印发北京市地方企业所得税税前扣除办法的通知 142 国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知 156 国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知 158 关于修改和完善我市企业所得税定率征收办法的通知（节选） 162 关于修订企业所得税纯益率和定额征收办法的通知（节选） 164 印发北京市地方税务局关于对部分城乡集体企业、私营企业实行企业所得税定率 征收的暂行办法的通知（节选） 165 附录三 土地增值税法规 168 中华人民共和国土地增值税暂行条例 168 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 169 关于土地增值税若干政策及征收管理问题的通知 174 关于对旧城改造成片开发转让房地产征免土地增值税政策和征管问题的通知 177 北京市地方税务局转发国家税务总局关于认真做好土地增值税征收管理工作的通 知 178 北京市地方税务局关于明确土地增值税征收管理若干问题的通知 179 北京市地方税务局关于进一步明确土地增值税征收管理若干问题的通知 181 附录四 房产税（城市房地产税）、城镇土地使用税法规 182 中华人民共和国房产税暂行条例 182 北京市施行《中华人民共和国房产税暂行条例》的细则（修正） 184 财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释 和暂行规定 185 北京市财政局、北京市地方税务局关于明确房产税、城镇土地使用税、城市房地 产税有关政策和征管问题的通知 189 关于城市房地产税有关政策和征管问题的通知 191 印发《关于我市部分涉外税收实行属地征收的实施意见》的通知 195 北京市财政局、北京市地方税务局关于城市房地产税纳税义务人问题的补充通知 197 北京市地税局关于转发国家税务总局关于外商投资企业征收城市房地产税若干问 题的通知 197 北京市财政局、北京市地方税务局关于明确房产税、城镇土地使用税、城市房地 产税有关政策和 征管问题的通知 199 附录五 其他法规 202 中华人民共和国城市房地产管理法 202 城市房地产开发经营管理条例 212 关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知 218 北京市商品住宅销售价格构成 221 北京市商品住宅销售价格构成管理办法 222 北京市关于实施《商品房销售管理办法》的若干规定 225 北京市国土资源和房屋管理局关于商品房销售有关问题的通知 226 关于加强住宅工程质量管理的若干意见 231 房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法 234 中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 237 第一章　综述 第一节 　基本概念 一、房地产相关概念 （一）房地产 房地产是房屋财产和土地财产的总称，在经济学上称为不动产，不动产指不能移动，移 动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物、土地及其他土地附着物(。很 多国家将房地产称为物业。 房地产涉及的税收主要有两类，一类为财产税性质，即对房地产的存量状态进行征 税，我国现在开征的房产税（城市房地产税）、城镇土地使用税（十六届三中全会指出 “条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”），以及将来可能开征的遗产税的有关房 地产税目，均属此性质；第二类为流转税和所得税性质，指在房地产的开发建设及流通 管理环节开征的各种税，主要包括营业税、土地增值税、企业所得税等。 （二）房地产市场 房地产市场可分为以下几类：房地产一级市场，指土地征用、划拔、出让市场，房 地产呈纵向流通，土地的出让方式一般有协议出让、招标出让、拍卖出让三种方式；房 地产二级市场，指房地产转让、租赁、抵押等市场，房地产呈横向流通，通过表现为经 营者与消费者之间的交易；房地产三级市场，指房产的互换、典当、租赁以及二手房交 易市场，房地产呈横向流通，表现为消费者之间以及经营者与消费者之间的交易行为。 广义而言，房地产市场还包括物业管理市场，指以物业管理服务为交换对象的市场，对 前三级房地产市场有一定的辅助作用。 （三）房地产业 房地产业是指通过市场运营机制从事房地产投资、开发、建设、销售、出租、管理 、服务、咨询等项目的产业，具体可分为房地产开发与经营业、房地产经纪业、房地产 管理业(（物业管理业）、二手房交易的经营管理等行业，广义而言，还包括建筑业的房 地产建设部分。 从历史看，我国的房地产业起步较晚，但进入20世纪90年代以来，房地产业得以迅 速发展，其原因与我国三项重大制度和体制改革密切相关：第一，改福利性住房制度为 商品化住房制度；第二，改对土地无偿、无期限行政划拔的土地使用制度为通过协议、 招标、拍卖方式，有偿取得土地有限期使用权的土地使用制度；第三，改千家投资、分 散建设的房地产开发方式为综合建设、配套开发的房地产综合开发方式。1991年3月和1 994年7月，国务院分别颁布了《城市房屋拆迁管理条例》和《中华人民共和国城市房地产管 理法》，标志着我国房地产业走上了法制轨道，1998年8月，全国人大再次修订了《中华人 民共和国土地管理法》，从土地利用、用地审批等方面规范了我国房地产业的成长。 二、房地产开发与经营业相关概念 （一）房地产开发与经营业 房地产开发与经营业是随着城市住宅商品化的推行、工商用房建设事业的发展，以 及城市土地使用制度改革的深化，逐步从建筑业分离出来的新兴产业，主要涉及房地产 的投资、开发、建设、销售、出租等环节，是房地产业最重要的组成部分。 房地产开发与经营业是房地产综合开发的产物。《中华人民共和国城市规划法》中明 确规定，“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”是我国城市建设的基 本方针，其本质特点就体现在“综合”和“配套”上。所谓综合指对地下设施如给水、排水 、供电、供热、煤气、通讯等设施进行综合开发；配套则指对住宅、工商业用房、文教 卫生设施、园林绿化、道路交通及其他公用设施进行配套建设，把城市作为一个有机整 体开发，保证城市的生产、生活、服务和文化设施的协调发展，提高城市的整体功能。 （二）与相关行业的关系 1、与“建筑业”的关系 在我国三项产业的划分中，建筑业属于物质生产部门，是第二产业，房地产开发与 经营业带有经营与服务的性质，是第三产业。 在房地产的开发建设中，二者的具体关系可分为两类：一类是合同关系（委托、招 标等），一般将从事房地产开发与经营的企业称为开发商，将从事房屋施工建设的企业 称为建筑商或承包商；第二类是房地产开发企业通过自营工程，将建筑业的环节纳入本 企业之中。对于第二类关系，值得注意的涉税问题有两点：一是自营工程在销售时，其 自建行为视同提供应税劳务按“建筑业”税目缴纳营业税；二是存在自营工程的企业，如 果有代建工程项目，应按“建筑业”税目缴纳营业税。 2、与“房地产管理业（物业）”的关系 二者同属于房地产业，且同属于第三产业，后者是前者的延续，在销售和盈利环节 对前者的影响越来越大，同时，随着房地产市场的规范发展，逐渐要求物业公司前期介 入开发及销售过程，从物业管理及潜在业主的需要出发，提出建设性意见。 二者的具体关系有三类：一类是合同关系（委托、招标等），物业建成后，由房地 产开发企业完成第一次聘用物业管理公司的工作，当首届产权人及使用人代表大会召开 后，选聘物业公司的工作由选举产生的业主委员会负责。第二类是由房地产开发企业下 属独立核算的物业公司负责物业管理；第三类是房地产开发企业兼营物业管理。对第三 类关系，值得注意的涉税问题是：兼营物业管理的企业，有的同时兼营餐饮、娱乐等服 务项目，对其物业收入以及服务业的各项收入应按相应的税目、税率纳税。 三、房地产开发与经营业的纳税评估 房地产开发与经营业纳税评估是指税务机关根据纳税申报资料以及所掌握的相关涉 税信息，通过特定的程序和方法，对从事房地产开发与经营的企业一定期间内履行纳税 义务、扣缴义务的真实性、准确性、合法性进行系统的综合评定，并对一般涉税问题进 行处理的工作过程。 第二节 　经营特点 一、经营概况 截止2003年底，我市共有房地产开发与经营业3836户，占我市地税征管户数374398户 的1%，2003年1- 12月纳税总额10亿元，占同期我市地方税收总额565亿元的17%，其中营业税纳税总额7亿 元，占同期我市地方税收总额266.7亿元的26%。 根据北京市房地产信息网数据显示， 2003年1- 12月，我市商品房预售面积总计1350万 m2，预售金额总计864亿元，预售均价6398元/ m2，经济适用房预售面积总计393万 m2，预售金额总计115亿元，预售均价2917元/ m2。 二、经营分类 1、根据开发建设的层次和产品内容的不同，可分为两个层次的开发和一个层次的开 发两种形式。两个层次的开发是先将“生地”（不具备使用条件）开发建设成“熟地”(后进 行拍卖或出租（产品为土地），由取得土地使用权者进行房屋开发建设（产品为房屋） ；一个层次的开发是指一次性完成土地、房屋的开发（产品为房屋）。国外一般以前者 为主，在我国绝大多数企业以后者为主，也有少数企业同时从事两个层次的开发。 2、根据开发建设项目所处位置和建设内容的不同，分为新区开发和旧城改造（旧区 再开发）...
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