HZbp广场可行性研究报告(doc)
HZBP广场可行性研究报告(原件) 本项研究为规范的可行性研究，主要任务是论证**广场投资的必要性、可能性、有效 性和合理性。按照国家有关规范，可行性研究包括机会研究、初步可行性研究和最终可 行性研究，根据本项目特点，我们合三为一，从技术及经济角度，对本项目进行规范的 可行性研究，本项研究的原则是： ◆ 项目有关经济技术和综合建筑面积指标，是按照本项目有关报建资料以及由陕西省建筑 设计研究院的初步设计方案等图纸资料进行统计与编制而成；各类房地产开发市场的成 交数据则主要来源于HZ市国土房管局；建安工程造价的构成依据，既一方面参照了该设 计工程有限公司所做的工程概算，同时与HZ市建设委员会公布的HZ市正在建设和已经竣 工的部分典型工程个案中关于建安工程造价的资料作为对比。 ◆ 总投资测算一览表，系按整个开发项目完全由HZ市**房地产开发有限公司全资兴建的方 案，拟分为三组采取滚动的开发形式；本项目各类物业的测定价格与分析比较是根据对 本项目周边物业市场的调查统计数据所得，并经过归纳和整理，其计算模式按照国外尤 其是香港地区所普遍惯用的房地产开发项目投资可行性研究报告的表述形式，结合本项 目的实际情总严谨测算得出。 ◆ 本开发项目的各项财务分析部分，按照目前HZ市各类房地产开发物业的投资经验以及本 项目的实际数据，经过科学测算获得，务求能够符合此类报告的规范要求、计算模式以 及测算要求。 第一章 HZ市社会经济发展概况 1．1HZ市经济社会发展概况 HZ市位于广东省东南部、珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与深圳、香港、东莞 毗邻，北连河源市，东接汕尾市，西邻广州市。HZ市地处低纬度，北回归线横贯全市， 雨量充沛，阳光充足，气候温和，属南亚热带季风气候区。 HZ市是广东省的一座历史文化名城，素有“粤东重镇”，“岭南名郡”之誉。改革开放以 前，HZ市经济基础相当薄弱，直到1979年，全市国内生产总值6.76亿元，工农业总产值 6.66亿元，其中工业产值仅为2.67亿元。改革开发以后，特别是1988年地改市之后，全 市经济社会进入了迅速发展、充满生机活力的时期。 20多年来，HZ市国民经济持续快速发展，经济实力大大增强，社会和经济面貌都发生 了巨大的变化。HZ已由一寂寂无闻的边陲之地变为一方备受关注的投资热土，从一个典 型的农业经济区域变为进入工业化发展阶段的新兴城市。 2002年，全市实现国内生产总值525.2亿元，比1990年增长8.1倍，12年翻了三番多，年 均增长20.2%。2003年行政区划调整后，HZ市现辖惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县、龙 门县，除龙门县外，其他县区都属于珠三角地区。全市总面积11158平方公里，城镇建成 区面积94平方公里。按HZ市统计年鉴口径，2002年底，HZ市总人口为333.72万，其中户 籍人口（常住人口）283.02万人，外来人口（暂住人口）50.7万人。全市现有78个乡镇 ，10个街道办事处，1066个行政村，并设有两个国家级开发区：大亚湾经济技术开发区 和仲恺高新技术产业区。 HZ市人民政府驻地惠城区，惠城区土地总面积1410.2平方公里，总人口91.78万；惠 阳区土地总面积1262.1平方公里，总人口50.77万。 1．2HZ市经济社会发展历程与特点 纵观HZ市近二十几年的社会经济发展历程，可以划分为三个阶段：第一阶段是改革开 发后到1988年，第二个阶段是1989—1993年，第三个阶段是1994年到现在。第一阶段，1 978年到1988年是HZ市经济发展的积累阶段，这个时期的代表性事件是中国开始实行改革 开放，香港的劳动密集型产业逐渐向珠三角转移。 HZ市的经济发展比之改革开放前发展要快得多，GDP年均增长10.4%，1988年达到33. 04亿元；人口年均增长1.3%，1988年达到218.06万人；城镇建成区面积年均增长4.6%， 1988年达到27.75平方公里；地方财政收入年均增长14.3%，1988年达到2.08亿元；工业 生产总值年均增长21.8%，1988年达到20.7%亿元；人均GDP年均增长8.5%，1988年达到1 526元；三次产业比重从1978年的一产独大发展到1988年退居第二的位置，但该阶段第二 产业的比重始终最小，HZ市还没有完成从农业市到工业市的蜕变；这一期间，HZ市实际 利用外资和外贸出口也开始大幅增加，但由于基数太小，HZ市经济并没有出现质的飞跃 。 1989—1993年是HZ市经济从起步进入快速发展的阶段，经济社会各项指标都经历了前所未 有的大发展，GDP年均增长30.5%，地方财政收入年均增长40.8%，实际利用外资年均增长 61%，城镇建成区面积年均增长24.7%，外贸出口总额年均增长37.7%，人均GDP年均增长 27.2%。从1989年到1993年，HZ市工业生产年均递增57.6%，第二产业的比重迅速上升到 首位，1993年占GDP的47.8%，第一产业迅速下降，1993年占GDP的17.5%，成功实现了从 农业市向工业市的转变。该阶段的代表性事件是当时我国处于房地产开发的高潮，当时 的HZ是房地产投机狂潮最集中的地区之一，迅速蜂拥而来的投机资金一度使HZ市经济发 展达到辉煌的顶峰，同时也托起HZ市人民对本市经济发展的高远幻想。这一阶段的另一 个代表性事件是熊猫汽车城项目在HZ进行谈判的启动和终止。这些事件对HZ的经济社会 发展产生了极大的影响，随着房地产泡沫的彻底破灭，熊猫汽车城项目的搁浅，HZ市的 经济发展陷入低落和迷茫之中。 1994年至今，是HZ市经济发展重归理性的阶段，在这一阶段，HZ市一边化解房地产泡 沫破灭给城市发展带来的副作用，一边进行经济结构调整，使国民经济逐步实现持续健 康快速稳定的发展。在此期间，国内生产总值年均增长18.3%，地方财政收入年均增长1 3.6%，实际利用外资年均增长6.7%，外贸出口总额年均增长16.7%，工业生产总值年均增 长21.9%，人均GDP年均增长14.5%。这一阶段的代表性事件是中海BP南海石化项目的最终 签订。预计未来五到十年间，大亚湾区的石化产业将投入1000到1500亿元的建设资金， 巨大的产业集聚效应将为大亚湾的工业化、城市化提供强有力的物质支撑，也将为整个 HZ市的跨越式发展提供契机。 1．3HZ市的区位条件 HZ市是珠三角东部联系粤东地区的区域交通枢纽，紧邻深圳、东莞、广州等珠三角发 达城市和国际大都市香港。HZ市区西距广州市153公里，东距汕头市320公里，南与深圳 市相隔80公里，HZ市南部的澳头港到香港中环码头仅47海里。 良好的区位条件是区域经济快速发展的重要因素，其毗邻香港的优越区位条件便是其 中最重要的因素。改革开放以前，珠三角西岸的发展快于东岸，改革开放后，由于东岸 接近香港，近水楼台的优势突现，到2000年，深圳和东莞的人口和国内生产总值是中山 和珠海的三倍多。形势出现巨大逆转的主要原因就是区位条件，东部地区与香港的连通 性较高，这一差异使香港公司和在香港的外国公司的投资、技术和管理倾向流入珠三角 东部，为深圳和东莞外向型经济的发展提供动力，使东岸经济发展迅速赶上并超过西岸 。 根据有关方面的测算，在广东、香港企业北上的数量与陆路交通的距离基本上成反比 ，珠三角城市与香港的距离每减少1%，制造业外资企业单位数量便增加0.58%至0.61%， 制造业外资投入金额增加0.4%至0.6%，服务业外资企业单位数量增加0.34%至0.37%，服 务业外资投入的金额就增加0.2%到0.7%。 进入新的世纪，HZ的区位条件将的重大的改变。CEPA的签署与实施，在未来若干年香 港对珠三角的辐射作用将大大加强，香港的国际融资能力和高端服务业将大大促进珠三 角的全面发展。HZ作为珠三角城市重要的一员，通过基础设施建设改善与香港交通的便 捷性，进一步充分利用和强化毗邻香港的区位优势，使其接受香港和周边大城市的经济 辐射和承接产业转移，与香港进行更深层次的合作方面，有更大的作为。 1．4南海石化项目和大亚湾经济区的建设 落户大亚湾的中海BP南海石化项目，首期投资43亿美元，是国内目前最大的中外合资 项目，由英荷BP公司与中国海洋石油总公司及广东投资公司合资经营。项目采用世界先 进的石油化工技术，年产80万吨乙烯，进而衍生出230多万吨高质量的化工产品，年销售 值达17亿美元，对下游产品的拉动效应为1:50。该项目已于2002年11月奠基，目前正在 进行80万吨乙烯裂解装置建设，预计到2005年正式建成投产。 未来几年中国对石油化工产品的需求前景仍然十分广阔，石化产品在中国还有很大的 发展空间，HZ正积极抓住这次机会，争取吸引更多配套的下游石化产业落户HZ，使HZ成 为珠三角乃至广东省重要的石化基地。 大亚湾经济技术开发区是国家级经济开发区，陆域面积273.68平方公里，海域面积4 88平方公里，海岸线52公里，自然条件得天独厚，拥有全面开发吞吐能力超过亿吨天然 深水良港，土地资源、淡水资源和旅游资源也十分丰富。初步形成了比较完善的道路、 供水、供电、通讯和港口等基础设施网络，具有发展临海大型工业项目的优越条件。 大亚湾在努力构建完整的石化产业链方面有很大优势：BP公司是全球500强跨国公司 之一，拥有先进的管理和技术设备，在世界石化市场占据重要地位。BP公司的龙头地位 有利于大亚湾吸引其他跨国企业的集聚，进而构成完整的石化产业链。开发区内已有东 风本田等一批汽车零部件企业，形成了一定的产业规模，随着日本三大汽车生产商进入 珠三角地区，大亚湾汽车装备业的发展前景十分可观，特别其优越的港口条件将使本区 域有可能形成大型汽车装备业的出口基地。如果从更大范围来看大亚湾，其发展前景更 不可估量。 大亚湾东部的稔平半岛，土地面积740平方公里，超过新加坡的土地面积，正处于尚 待开发状态，具有发展多个大型工业项目的条件，正受到外来投资商的高度关注。 1．5HZ市在珠三角的地位和作用 目前，HZ是珠三角东部联系粤东地区的交通枢纽，是珠三角电子信息产业生产基地之 一，是珠三角主要的生态农业供应基地和生态环境保障区。惠阳市改市划区，拓展了HZ 中心城区的发展空间，从地理位置上实现了HZ从沿江城市向沿海城市的转变。正在建设 中的中海BP南海石化项目将给HZ市经济发展增添一台强有力的发动机，推动HZ工业化进 程，拉长产业链，使HZ成为珠三角乃至华南地区的重要化工基地，改变HZ在珠三角的分 工地位，进而带动珠三角东翼边缘的工业化起飞，为东翼乃至整个珠三角提供强大的基 础性工业支撑。 同时，石化产业区的开发使HZ产业空间向沿海推移，带动城市空间向沿海发展，推动HZ 市走向真正意义上的沿海城市。随着继续加强与深圳、香港、东莞的联系，对旅游资源 的开发利用，对生态环境的加强保护和建设，HZ市未来将成为珠三角重要休闲旅游基地 ，成为珠三角东部产业转移的最直接承接地。 第二章 项目概括 2．1研究基础 用地单位：HZ市**房地产开发有限公司 发 展 商：HZ市**房地产开发有限公司 用地性质：商住楼（高尚住宅） 项目名称：**广场 用地位置：HZ市江北27号小区 用地现状：已开发40% 2．1．1可行性研究分析的基本依据 1．国土证：惠府国用（2003）字第13020100077号 惠府国用（2003）字第13020100012号 惠府国用（2003）字第13020100013号 惠府国用（2003）字第13020100076号 2．建设用地规划许可证：HZ市规字第337号（一期） 3．商品房预售许可证：HZ房预许（2002）42号（一期） 2．1．2项目经济技术指标和有关参数 规划区总用地面积49552.6平方米，已开发40%。 本项目经济技术指标和有关参数： 总用地面积：49552.6平方米 总建筑面积：250000平方米 公共占地：10535平方米 园林占地：18500平方米 销售收入：56167万元 开发总投资：41504万元；其中： 1．土地开发费：4000万元； 2．土建、建安设计工程费：28752万元； 3．应缴各种税费：2500万元； 4．营业税：2000万元； 5．各类配套工程费：532万元； 6．供水增容费：120万元； 7．报建手续费：600万元； 8．不可预见费：500万元； 9．投资利息：2000万元； 10．其他费用：500万元。 2．2研究过程 2．2．1研究目的 项目可行性研究是项目立项的依据，亦是项目开发成功的基础，通过系统的研究，可 依据HZ房地产市场的特征决定市场定位，可依据技术经济评估，了解项目运行的投资收 益及回收期，尤其是测算项目实际的开发成本，以作为后期市场营销计划决策的主要依 据。事实上，可行性研究已形成清晰的目的，本项研究亦不例外，目的在于对**广场投 资开发提供可行性决策依据。 2．2．2研究人员 可行性研究涉及到技术与经济两个层面，尤其是对市场需求预测和成本测算十分专业 ，因此，要求研究人员具有扎实的专业知识和工作经验。为了达到本初步投资可行性研 究的既定目标，HZ市**房地产开发有限公司专门成立由市场研究人员、营销策划人员、 房地产估价人员、工程技术人员、城市及小区规划研究人员、资深建筑师、投资...
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